专题研究 | COVID-19疫情持续，楼市政策如何发力？——短期注重流动性，长期关注投资和销售端

　　作者：郜宇鸿 陈刚 何卫平 林心平

　　中证鹏元资信评估股份有限公司

　　主要内容

　　春节前爆发的COVID-19疫情快速蔓延，房地产销售和开发投资遭受到了负面冲击。若疫情能够在短期内得到有效控制，3月初基本实现全面复工，则对全年的负面影响相对可控，房企有望通过加紧开工对年初的施工停滞进行对冲，积压需求的释放有望为销售端复苏提供保障；若疫情持续时间较长，4月初才能全面复工，在全年经济预期走弱的情况下，家庭资产配置或趋向保守，将在一段时间抑制购房需求，销售持续低迷将会导致房企资金链紧张、新开工和拿地意愿回落。

　　如果疫情在短期内得到控制，行业整体受到冲击有限，购房需求暂时受到阶段性抑制，建议房地产行业调控政策在融资、拿地等方面呈现边际松动，即采取包括货币政策逆向调节、加快融资审批及下调土地出让保证金等措施，以缓解房企短期流动性压力。

　　如果疫情持续时间较长，届时社会经济活动将受到更为严重的干扰，极端情况下，建议政府可采取更大力度措施维护房地产行业平稳发展，具体措施包括：对于受疫情影响严重的高能级城市适当放松商品房销售端调控政策、低能级城市可适当降低首付比例；给予房企必要合理的资金支持，刺激房企投资；创造条件让地产项目提早开工，对于按时完工的地产项目给予一定税收优惠。

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　　正文

　　COVID-19疫情快速蔓延冲击房地产行业供需端

　　2020年房地产销售本就存在一定的回落预期，突如其来的疫情加重了全年销售端的压力，依赖线下的房地产销售几乎陷入停滞。1-2月为房地产销售的传统淡季，近五年来占全年销售面积的比重仅为7.8%，但3-4月为楼市传统小阳春，近五年销售面积占比高达15.6%。疫情解除后短期压制的刚性需求或将有所释放，为销售复苏提供一定的保障，若疫情能够在短期内得到有效控制，3月初基本实现全面复工，中证鹏元预计全年销售面积增速为-5%至-3%。需注意的是，疫情对经济的影响不容小觑，受疫情冲击的行业及就业波及范围广，若疫情持续时间较长，4月初才能全面复工，在全年经济预期走弱的情况下，家庭资产配置或趋向保守，将在一段时间抑制购房需求，预计全年销售面积增速为-7%至-5%。

　　出于回笼资金的强烈需求，房企将加速以价换量的进程，但不同城市间将存在差异。在需求确定性较强的一线及核心二线城市价格仍将保持平稳，而三四线城市去化难度加大，受疫情影响的城市经济复苏仍需时日，将面临一定的房价下行压力。商业地产在本次疫情中受到的冲击更大，预计持续影响时间将更长，短期内物业空置率仍将提升，长期来看物业租金和出租率也将承受较大的压力。

　　房企延迟复工时间，短期内势必导致新开工面积及开发投资下行，而施工进度延后会影响预售时点，销售回款速度放缓又将进一步拖累房企拿地及施工。若疫情能够在短期内有效控制，房企自3月初复工并逐步恢复至满负荷开工状态，则疫情对全年的负面影响相对可控，房企有望通过加紧开工对年初的施工停滞进行对冲，预计全年开发投资增速为3%-6%，新开工面积增速为0%-3%；但若疫情持续时间较长，4月初才能全面复工，在全年经济预期走弱的情况下，销售持续低迷将会导致房企资金链紧张、新开工和拿地意愿回落，预计全年开发投资增速为1%-3%，新开工面积增速为-3%-0%。

　　融资及拿地端政策边际松动缓解流动性压力

　　近年来对房企融资的限制不断提高，房企普遍采用高周转的运营模式，从拿地到预售的时间周期缩短到半年左右；受疫情影响，房企售楼处关闭及延迟复工，房企销售回款及融资活动受阻，短期现金流动性面临较大压力。中证鹏元预计，如能在3月初基本实现全面复工，行业整体受到冲击有限，购房需求暂时受到疫情抑制，行业在二季度将迎来复苏。在此背景下，建议房地产行业调控政策在融资、拿地等方面边际松动，以缓解房企短期流动性压力。

　　1、引导市场利率下行，降低房企融资成本

　　央行货币政策层面加大逆周期调节力度，维护疫情防控特殊时期流动性合理充裕，引导资金成本降低，LPR利率大概率下行，一定程度缓冲疫情对企业现金流的不利影响，房企债券融资成本上涨的压力得到缓解。此外，LPR的降低也将引导全国房贷利率下降，待疫情结束后，前期积压的购房需求有望集中释放，带动成交规模企稳回升。

　　2、监管融资边际放松，房企实现快速融资

　　疫情影响下房企售楼处停摆，售房现金流入骤降，而2019年以来房企资金对销售回款依赖度逐步增强，定金预收款和个人按揭贷款占房地产开发资金来源的比重超过50%，叠加逐步到期的偿债高峰进一步加剧房企资金压力。而受春节法定假期延长，叠加出行活动管控等原因，房企国内发债规模锐减，根据克尔瑞统计数据，2020年1月25日到2月10日，95家典型房企春节后完成发债融资不足百亿元，融资规模同比大幅减少86.0%。综上，建议短期内房企发债融资审批适度放宽，审批进程速度适度加快，使得房企借新还旧途径畅通，待疫情影响下降后再逐步恢复；其次，对已有存量债务特别是部分受疫情影响较大的房企，适当考虑贷款、非标融资及债券展期，不盲目抽贷、断贷、压贷。最后，对于湖北武汉等疫情严重地区，可以开辟融资绿色通道，或者选择发行疫情防疫主题债券，使得房企实现快速融资。

　　3、降低土地出让条件，延缓缴纳期限

　　2019年四季度以来，土地市场流拍率上升，百城土地溢价率持续下行，地方政府受制于财政压力可考虑增加土地供应量，加快土地供应节奏，低价出让土地，改善房企拿地意愿，部分因防范疫情而加重财政压力的区域应加快低价出让土地；其次，为减轻房企拍地负担，可以考虑下调土地竞买保证金并延缓土地缴纳出让金，如出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，并给予一定的税费优惠；再者，考虑到短期复工的困难性，可以顺延土地开竣工时间。

　　销售、投资端同时刺激缓冲疫情对楼市严重扰动

　　极端情况下，若要到4月初才能实现全面复工，届时社会经济活动将受到更为严重的干扰，预计房地产行业投资、销售端将受到比预估情况更为严重的冲击。政府可采取更大力度措施，在“房住不炒”定位和“因城施策”基本原则下，落实房地产长效管理调控机制，维持房地产行业平稳健康发展。建议调控政策可从以下几个方面发力：

　　1、对于受疫情影响严重的高能级城市适当放松商品房销售端调控政策

　　受疫情影响，多地暂停现场售楼活动，正常商品房销售活动带来严重冲击，建议商品房景气度受损严重的高能级城市可适当放松销售端限购等调控政策。以增加武汉市户籍人口一套购房指标为例，根据目前限购政策，武汉市户籍人口在武汉市限购区域限购2套住房，2019年武汉市商品房销售面积共2,631.93万平方米，在2018年末户籍人口883.73万人基础上，按4人为一个家庭单位、5%购房转换率（新增购房家庭户数/家庭户数）计算，可新增购房面积994.20万平方米，占2019年武汉市商品房销售面积比重达37.77%，可有效缓解疫情对房地产市场销售端冲击。值得注意的是，放松限购应与其他限制性调控政策同时使用，比如提高第三套购房指标贷款比率及按揭贷款利率，以抑制房价过快上涨及投机需求。

　　2、对于受疫情影响严重的三四线城市建议适当降低首付比例

　　通过百度数据，截至2020年2月18日17时，全国新型冠状病毒累计确诊病例超过100的城市共46个，其中三四线城市共32个，三四线城市受疫情影响数量较大；其次，三四线城市经历了2019年的以价换量以及棚改货币化退坡，销售端承受打击的能力更弱，而经验数据表明，三四线城市商品房成交面积占全国商品房成交面积比重超过70%，较大的体量让三四线城市救市显得更实际和紧迫。考虑到低能级城市地产调控政策相对宽松，限购限售措施并未全面铺开，因此简单增加购房指标及降低贷款利率可能无法有效刺激住房需求，建议采取相对更大刺激力度以应对房屋销售面积快速下滑，比如适当降低首付比例，降低购房门槛，刺激购房需求，但在因城施策背景下，降低首付比例力度需各城市相机抉择，且不宜在全国全面铺开，以免刺激房价快速上涨。

　　3、给予房企必要合理的资金支持，刺激房企投资

　　从2019年房地产开发投资完成额来看，土地购置费与建安工程支出分别占比31.53%、62.00%，除了下调、缓交土拍保证金外，应在资金端满足房企必要、合理的需求以刺激房企投资。从投资资金来源来看，2019年，国内贷款、自筹资金、其他资金来源分别占比14.13%、32.56%和53.21%，主要为定金及预收款的其他资金占比由2014年的40.73%上升到2019年的53.21%，提升较快。为增加流动性来刺激房企投资，建议放松预售端资金监管要求，让企业合理、及时使用预售资金进行再投资；针对部分受疫情影响较大的房企，建议适当考虑贷款、非标融资、债券展期，结合销售端救市措施，恢复房企拿地信心，刺激房企投资。

　　4、创造条件让地产项目提早开工，对于按时完工的地产项目给予一定税收优惠

　　建议相关部门创造条件让地产项目提早开工，房企拿地在未完全缴清土地出让金条件下，各相关职能部门可容缺办理建设用地规划许可证、规划设计方案审查、建设工程规划许可证、施工许可证等行政审批，创造条件让地产项目提早开工；税务部门还可以对按时完工的地产项目给予一定税收优惠以刺激房地产企业。

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