疫情下“北漂”长租公寓的三个故事

    本文转载自公众号：“地产杂志”

　　文|刘健会

　　编辑|李惠聪

　　新冠疫情使得政府罕见的延长了春节假期，而在宅家抗疫的漫漫长假中长租公寓正处多方吐槽的漩涡中心。随着全国各地返工复工，长租公寓作为中介与租户的矛盾愈发明显。

　　何以至此？三位长租公寓租客的经历可以说明原因。

　　故事一：“被中介揩油的通州租客”

　　蛋壳公寓是国内上市较早的长租头部企业 ，就在其上市一周后的1月25日，武汉地区疫情开始初现端倪，蛋壳公寓宣布，拿出重点医院附近房源为武汉医务人员提供免费租住。

　　在春节结束后的2月3日，蛋壳公寓还宣布要在疫情期间给租客发补贴，此种行为乃行业首家。这样的举动乍看去温暖人心，树立企业的形象，但随着时间的推进，真相浮出水面。

　　张辽（化名）是一位住在北京通州的蛋壳租客，受到疫情影响耽误了回京时间。2月17日后才返回北京，回来后一切还算顺利，并没有经历网上流传的有家不能回，被迫住酒店的情况。

　　但情况也并不乐观，进屋后发现蟑螂遍地，厨房一片狼藉，这都源于一位舍友做饭并没有及时清理。

　　张辽并未太放心上，毕竟入住时蛋壳公寓收取一笔保洁费用承诺双周保洁，他翻看保洁记录上次保洁是在1月16日，这笔费用已经提前支付但是却没有享受到服务。

　　张辽随即拨打蛋壳客服电话询问此事，蛋壳工作人员表示，会在疫情结束后进行一次消毒保洁，用来补偿之前的缺勤。

　　针对不及时清扫的情况，蛋壳客服工作人员表示合租舍友也有可能不会同意进行上门服务，同时小区物业也不会允许保洁人员进入，因此公司才对此项费用不予返还。当记者向蛋壳公寓客服人员表示舍友与本人均已同意进行打扫，蛋壳方新说辞是：“疫情期间请多谅解，目前只有这一种处理方式。”

　　这样的处理方式显然不能让张辽满意，但他转念一想退了房租也算变相补偿，忍忍就过去了。

　　打开蛋壳租房app后显示退还10天租金的等额代金券，但他社交网络上随意浏览发现这是蛋壳公寓的“借花献佛”，蛋壳公寓一边要求房东免租，一边向下游的租客收租。

　　张辽在绕过蛋壳与房东取得了联系，发现蛋壳给与租户十天免租期，但却单方面强制要求房东免租一个月。这种房东和租户信息不对称的行为终究是纸里包不住火。

　　试图联系蛋壳公寓管家，但蛋壳app上的管家已经换一人，同时管家电话也被替换成了公司的电话号码，拨通后又是一阵“疫情期间请多谅解”。

　　而2月17日当天，蛋壳公寓曾发表了一篇名为《致广大房东的真心话》的长文。

　　“长租行业在此次疫情中遭受了非常严重的冲击，房屋空置率日趋严重”。这可能是全篇中最“真挚”的一句话，空置率高是长租公寓行业的老毛病，行业亏损大部分来自于空置率的居高不下，曾有某长租公寓管家对记者表示，行业淡季时有的房屋空置率甚至能达到50%。

　　蛋壳的真心话中还表示绝不会趁疫情大发横财，如果因此获得任何额外的收益，将全部返还给房东。

　　但我们不禁要质疑的是：蛋壳的“额外收益”和“应有收益”其实难以区分，在要求房东免租的1个月和给租户免租的10天中存在20天房租“差价”——

　　请问这是蛋壳公寓的应有收益吗？这20天的租金，蛋壳公寓如何处理？是光明正大的算作“应有收益”揣进自己的腰包还是计作“额外收益”返还给房东？

　　事实上蛋壳公寓并没有支付给房东2月份的租金，引起了房东群体的强烈不满后，蛋壳公给出了三种房东支持计划：合同期满时返还房东一个月房租、分期返还一个月房租和支持半个月免租期。

　　至此看来蛋壳退还房东租金的行为是否承认了就是“额外收益”？这三种方案中也可以看出蛋壳目前资金吃紧。

　　结合更早前的蛋壳公寓募股书来看，从2017年到2019年前9个月期间公司已累计亏损约42亿元，上市更是只募得了1.47亿美元约合人民币10.43亿元，并不足已弥补资金缺口，吞下的二月份房租当下确实难以归还。

　　不谈服务的缺失和金钱上的得失，张辽安全回到了北京并开始了为期14天的隔离，但他同公司的一位同事并不那么幸运了。

　　故事二：“ 被砸掉的天通苑合租房隔断”

　　张辽有一位同事于婧（化名）住天通苑，普通的三室一厅的房子被打上了隔断变成了六人间，于婧住的正是其中的一间隔断。她住的隔断房被近日被相关部门发现，责令砸掉隔断进行整改，于婧无家可归的情况。天通苑被称作亚洲最大的小区，其中的隔断应该也是亚洲最多的，这样的故事并不是个例。

　　目前正值疫情隔离期间，严格限制人员进出入，要拆除隔断再找一间新的房子住难度远远高于过去，天通苑是出现过确诊病例的地区，风险不言而喻。

　　同时在当下这个时间点如果搬家必然会长时间暴露在外，增加患病风险。

　　拆除隔断在这个时间点就是釜底抽薪，很多长租公寓的租客都正在面临这个问题。曾有人提出，希望能够宽限一个月待到情况好转，马上搬出，但并未获相关部门的认同，仍被要求强制拆除。

　　曾有多位被拆除隔断的长租公寓租客表示自己入住时并未被告知是隔断房，出现了这种情况，一般也是换房了事。

　　曾有蛋壳管家对记者表示，在北京，蛋壳公寓每天都会有隔断被拆除，一般隔断被拆公司会退还租客一个月租金并免费换房，自如处理方式也大体相同。

　　虽然这两者正身处风暴中，但风暴中心是平静的，风波中也有一部分人相安无事。

　　故事三：“相安无事的北京西站租客”

　　墨菲（化名）是自如用户，住北京西站附近情况相对稳定，没有隔断也没有和出租方金钱上的纠纷，其合租者都还未返京。

　　自如此次也被爆出了“趁疫涨租”的情况最高涨幅达到32%，对此墨菲表示，他的住处并未涨租，所以对自如好感不减。虽然此次自如没有给租客进行让利，但是住自如的体验不错，而且住了几年服务费折扣很大，表示租到期后会继续选择续租自如。

　　墨菲和众多在北京打拼的北漂一样，在过去身受黑中介乱收费、卫生条件差、押金不退之苦。在他看来，长租公寓虽然价格高但有正规企业信誉做保证，租户的自身权益一定程度上能得到保护。但他自已对服务费项目非常反感，“如果有合适机会还是选择房东直租的房屋租赁，不给中间商赚差价！”。

　　同时他还表示自如引入了租金贷，并向租客推销租金贷，非常惹人反感。但选择租金贷可以的费用与直接付甚至能差出20%—30%，逼不得已他也选择了租金贷，同时对自己的个人征信十分担忧。 

　　“租金贷”指的是租客与长租公寓企业签订租房合同时，还与金融机构签订贷款合约。金融机构为该租客支付全年房租费用，租客则按月向金融机构偿还贷款。

　　租客认为为自己在缴的是房租，实际上是在偿还分期。

　　拿到金融机构交付的全年房租，可以用来抢占市场或另作他用。同时长租公寓企业交付给房东的租金是以月或季度为单位，中间存在时间差，这个时间差公司可以用来盈利。

　　但这实质上再透支租客的信用，2019年共有45家长租公寓暴雷，这些租客短时期内无家可归还要另觅住处同时，还要归还一笔长租公寓用其签下的贷款。随着暴雷的长租公寓越来越多，风险也开始被租客们重视起来。

　　虽然大多数长租公寓的财报并不公布，但是可以从上市的同行业公司中看出端倪。国内目前最大的长租公寓上市企业蛋壳公寓招股书显示，租客选择租金贷的比例在2017年达到91.3%，2018年降低至75.8%，2019年前三季度进一步降低至67.9%。

　　截至2019年9月底，蛋壳公寓总资产76.74亿元，总负债76.61亿元，按此计算的负债率为99.83%，这其中的负债大部分应为租金贷。蛋壳公寓的经营状况作为市场占有率前三的公司，他的财报很大程度上可以代表行业的整体状况，现金贷已经成为了行业必需品。

　　但从当前经营情况看，长租公寓行业一直在亏损经营，租金贷的比例下降也代表着公司现金流的减少，毕竟使用租金贷可以从金融机构处一次性拿到一年的租金。

　　租客租金贷比例的下降也带来了资本市场对长租公寓的失望。

　　中指研究院发布的《2019长租公寓市场年报》，据不完全统计，2018年长租公寓领域，企业获得融资37笔，约1491亿元；而2019年仅有16笔，约360亿元，由多笔额变成单笔额，融资持续向头部集中，预计2020年将持续单笔额的状况。

　　一位机构投资经理也表示长租公寓资金回报率仅5%，现在普遍融资成本都在5%以上，不愿将资金投入这个行业。目前全球资本市场受到疫情影响恐慌情绪肆虐，会采取更加保守的投资策略，长租公寓的融资难度也随之增大。

　　当前，长租公寓行业开始进入了深水区，几位租客的故事都体现出长租公寓当下的困境。

　　虽然屡屡诟病不断，但全国重点城市大量的需求群体存在，召示着长租公寓依然有着良好的发展前景。但不得不说的是，只有当整个长租公寓行业真正找到投资与发展赢利的黄金分割点时，似乎才能说它的春天才真正来临。

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