房企发行“疫情防控债”：理由很牵强，目的很明确

　　房企发行“疫情防控债”：理由很牵强，目的很明确

　　近期，发布百亿元级融资计划的房企数量增多，且融资期限基本在5年左右。多数房企融资是为了偿还前期贷款。同时，“疫情防控债”成为房企的重要融资手段。按照中原地产提供的信息，截至3月10日，债券名称标注为“疫情防控债”的公司债已发行超过150只，合计募集资金1500亿元以上。其中，与房地产相关的“疫情防控债”28只，合计募集资金337亿元。

　　如果说制造企业等发行“疫情防控债”，除极少数企业可能是因为自身原因所致，而非疫情影响的话，绝大多数企业都可能与疫情的发生有关，与疫情带来的影响有关。而对房地产开发企业来说，虽然疫情也带来了一定的冲击和影响，市场交易大幅下降，甚至2月份19个城市出现了“零成交”，但是，这并不是房地产开发企业遭遇资金困境的根本原因。真正的原因，是在“房住不炒”的调控政策作用下，房地产开发企业死杠房价，造成市场持续低迷，企业资金链越来越紧，有的企业甚至出现资金链断裂的结果。疫情只是加剧了房地产开发企业的资金紧张状况，加剧了房地产开发企业只有不断地补充增量资金，才能维持资金链的稳定与平衡。

　　这也意味着，疫情不仅没有给房地产开发企业带来新的压力，反而给了房地产开发企业融资的新的借口。所谓“疫情防控债”，说到底，就是为了化解疫情发生前的资金矛盾，而非疫情发生后的资金矛盾。房地产开发企业可不像中小微企业、特别是餐饮企业，一两个月的疫情，就能将企业击垮。如果这样，这么多年的市场低迷，早就将企业击垮了。就像万科一样，账上还趴着1600多亿的货币资金，能是说垮就垮的吗？所以资金链紧张，所以万科要喊“活下去”，就是因为看到了市场低迷的风险，看到了与购房者进行利益博弈的被动。

　　不错，就是利益博弈的被动。过去，在房价不断上涨时，市场主动权完全掌握在房地产开发企业手中，房产价格、房屋供应数量、房屋结构、住房区域、配套设施等，都是房地产开发企业说了算。就是容积率，在政府职能部门已经批复确定的情况下，房地产开发企业都敢去随意调整。但是，在“房住不炒”定位下，房地产开发企业的市场主动权越来越小了，购房者的话语权则越来越多。原因就在于，买不买房，购房者说了算。所以，房价就成了房地产开发企业与购房者进行利益博弈的焦点。企业不降价，购房者不说话。而且，降价幅度太小，购房者也不说话。因此，在恒大推出大力度购房优惠的情况下，真正实施购房的居民，可能也非常有限。如此一来，房地产开发企业的资金链也就更加紧绷了。所谓的“疫情防控债”也就应运而生，只是，明眼人一看便知，这只是房地产开发企业融资的借口而已，而非疫情真的对房地产开发企业产生如此强烈的冲击和影响。

　　既然“疫情防控债”已经被房地产开发企业利用了，相信也一定有认购者。但是，也面临两个方面的矛盾。一是融资的成本会大幅上升。没有足够的回报率，无论是专业投资者还是普通投资者，一般是不大会轻易出手购买“疫情防控债”的。因为，谁都知道，房地产开发企业的日子不好过，债券的风险也比较大，没有足够高的利率，吸引不了购买者；二是融资的难度会越来越大。有些“疫情防控债”，是专门针对专业投资者发的。原因是，公开发行，认购效果不会太好。只有专业投资者才有可能购买房地产开发企业的债券，且一定会提出许多新的要求。自然，包括“疫情防控债”在内的房地产开发企业债券，发行的难度会越来越大。

　　当然，随着疫情得到有效控制，房地产市场也会迎来疫情后的一定恢复，能不能爆发，关键还在房地产开发企业能否降价到位，能否让购房者产生兴趣。如果仍然死杠房价，只有死路一条。所以，对房地产开发企业来说，千万别把心思再放在发行债券、获得增量资金上，还是盘活手中的存量房产，降价售房。一旦价格降到购房者能够接受的水平，才有可能实现售房回笼资金的目标，才能避免出现资金链断裂问题。诸如“疫情防控债”等非正常融资手段，才能逐步减少，企业的资金压力，才能减轻。

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