主要城市房贷利率连续下调，房价要上涨了吗？

　　本文转载自公众号「子木聊房」正文2116字，预计阅读时间：12.35分钟

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　　3月30日，央行对外发布公告称，7天逆回购一次降息20个基点，中标利率为2.20%。

　　这个信号告诉我们，接下来4月份的房贷利率（5年期LPR利率）有一定概率会下调，而且空间不小。

　　我们来回顾LPR利率改革后，房贷LPR利率的走势：

　　2019年11月20日，房贷LPR利率下降5个基点，为4.8%，

　　2020年2月20日，房贷LPR利率下降5个基点，为4.75%，

　　每次LPR报价利率下调，对市场均有强烈的「乘数效应」。去年11月20日，5年期LPR首次下调，全国风向转变，利率停涨掉头而下；2月20日的LPR5年期利率下调后，全国各大城市更是一夜之间加大下调力度。

　　融360数据统计，截至今天，全国平均房贷利率已经连续4个月下调，全国首套房贷款平均利率为5.45%，二套房为5.77%。3月份，除了成都、南宁、苏州和海口4个城市，其他30个主要城市的房贷利率均处于下调趋势中。

　　其中，一线城市3月悉数下调房贷利率水平，北上广深的首套房主流贷款利率分别为5.3%、4.65%、5.29%和5.05%；

　　二线城市中26个城市的房贷利率环比下调，昆明、佛山、郑州首套房贷款利率降幅分别达29BP、15BP、13BP；成都、南宁、苏州和海口4个城市的房贷利率则环比上涨。

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　　当然这次20个基点的降息空间，也是当局深思熟虑的结果。

　　前几天的政治局会议，第四条重点提到：

　　引导贷款市场利率下行。我们预计将通过提供流动性、降准、降低OMO、MLF利率和LPR报价等多种形式实现，而存款利率下调也势在必行。

　　经济形势不佳，就一会降低利率，刺激市场经济。这是全球所有经济体惯用的招数。因为疫情，现在的美国已经迎来负利率时代，投资者为了避险，更是纷纷抛掉股票等资产，选择了“现金为王”。

　　当然参与全球协作的中国，也不能独善其身，为了刺激消费和经济发展，未来也会长期处于利率下调的趋势之中。

　　利率逐步下调，房贷成本也会跟着下调，这就是我之前告诉大家在做二手房贷款合同转换时，一定要选择LPR利率的原因。

　　昨天又有几个读者后台留言，关于房贷利率转换的问题，说明这几天银行开始大规模发短信了，要求尽快在8月31日之前完成LPR定价基准转换，还没有转换的，可以通过手机银行完成转换即可。

　　记得选择LPR，定价周期为一年一调。

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　　LPR利率下调，其实也是在通过金融手段变相降低购房成本，鼓励刚需买房。这是拯救楼市行情，也是在通过地产回暖稳定经济增速。

　　当局也明白，中国房地产发展到今天，规模庞大金融属性突出，已经很难做到“精准调控”了。

　　房价不涨，没人会买房，房地产市场必然是一潭死水，上下游百业连带千万级的就业，数据很难看；房价涨起来，又很难控制住，一不小心演变成大牛市，房价翻番把居民财富透支个干净。

　　所以一直在「底线」上下徘徊。

　　底线是什么呢？从近段时间的调控政策就可以看出。

　　春节之后，多地发布了房地产调控政策，唯独河南驻马店、广东广州、陕西宝鸡、山东济南、浙江海宁五市出现了政策“一日游”（政策发布后，马上被严令叫停，强制约谈）。

　　他们的共性就是：

　　降低首付和贷款利率

　　放松核心区限购

　　这两条组合起来就是炒房的必备因素。而且低首付购房，意味着放大了购房者的贷款额度，如果经济不好，人们收入不稳定，那么无形中就积累了坏账风险。这对于当下经济是万万不能的。

　　地方对房地产的依赖，现在基本都已经表现出来了。可以说是，“求之若渴”。

　　前几天，温州多家银行变更了二套房首付，从6成变为4成。这个多年以炒房为主要经济支柱的城市，终于又忍不住了。

　　然而到目前为止，官方还没有出来约谈消息。如果温州政策成功施行，说明当局对房价抑制，已经睁一只眼闭一只眼了，这对于市场政策方向至关重要。

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　　对于购房者来说，房贷利率下调是好事，而且可见的下半年，经济尚处于复苏期，市场依然在向购房者倾斜。

　　如果你今年有购房计划，就务必花时间关注4-6月的市场情况。因为这波行情，是从去年下半年到今天所积压需求的释放。

　　4-6月旺，城市房价还得涨，4-6月淡，就不用着急了。

　　数据显示，3月全国整体成交量基本回到去年6成水平，楼市已经在回暖路上。其中北上深、成都、长沙、苏州、杭州、嘉兴等强一二线城市，环一线区域的楼市成交突出。

　　前几天，深圳还出现了7分钟288套房抢购一空的消息。苏州更是热闹，购房者排队购房，“60秒卖12亿”，“去化9成”，“全部售罄”等字眼登上新闻头条。

　　杭州也不甘示弱，在两周内出现了2个“万人摇”项目，其中保利开发的和光尘樾登记购房者达到10738组。

　　当然3月登上报纸上的城市，部分是因为限价房抢购。楼盘限价，和周边二手房之间存在巨大价差，这种房子买到就是赚到，是赌博式购房，与行情冷暖无关，所以也反映不出真实的市场情况。

　　你要做的就是「窥见真相」。

　　方法不难，多跑几个非限价商品房楼盘和二手房中介门店，去观察人流量，如果现在已经非常热闹了，说明城市挤压的需求旺盛，房价上涨概率较大，你就得马上看房了，如果依然冷清，说明你这个城市购买力薄弱，连被推迟的小阳春也没有了。

　　这时候就可以就可以把买房时间推迟到今年年底，时间越长对你买房越有利。这个逻辑要清楚。

　　这波行情反弹，是挤压半年需求的爆发，会对房价产生5%～10%幅度的冲击力。但大部分城市势能有限，会在需求快速释放完后迅速回归平静，典型如三四线城市和之前房价冲高库存较大的二线城市。

　　记住，一切表象都无法掩盖真相。

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