优质的成长型内房股 大发地产2019年用低负债实现了高增长

    在中国房地产行业过去20年的发展历程中，所有的成长型企业，最终成为大公司，都会走一条必经之路。这条道路的名字叫作“高负债”。如今行业前20的房企，在规模尚在百亿之内时，都是通过大举借债，实现规模快速增长，最终长成庞然大物的。

　　但这种方式，非常容易翻船。包括当年顺驰在内的大批企业正是没有踩准行业周期和宏观经济调整的节拍，而死在了路上。不过，从今年起大部分的成长型房企，不用再走大规模举债，实现高增长的路径了。

　　因为，今年房企的业绩报，给出了一个大幅去债务杠杆同时，还实现了高增长的房企样本。这个样本的主人名叫“大发地产”。

　　又稳又快

　　根据业绩公告，2019年大发地产合约销售额达人民币约为210.17亿元，同比增长68%；合约销售面积约为155.11万平方米，同比增长97%。大发地产2017年-2019年合约销售额复合增长率高达126%，销售主要面向公司一直深耕的长三角市场，以优质二线及强三线城市为主，加大新一线城市布局。其中长三角合约销售额占比高达93.3%，合约销售面积占比90.4%。

　　同时，2019年，大发地产实现了营收、毛利、核心利润等核心指标地快速增长。2019年大发地产营业收入达人民币约为73.98亿元，同比增长24%；净利润约为人民币6.01亿元，同比增长23%；毛利约为人民币16.97亿元，同比增长7%。大发地产资产规模进一步提升，总资产同比增长44%至约人民币277.01亿元，总权益同比增长74%至约人民币56.57亿元。

　　截至2019年12月31日，大发地产持有总现金约人民币46.94亿元，大幅增长117%，资金充裕。2019年净资产负债率为78%，较2018年下降29个百分点，财务稳健。同时，现金短债比也由2018年的1.0倍提升至1.4倍。

　　此外，大发地产不断优化融资结构，探索多元化的融资渠道。年内，大发地产成功拓展境外融资，发行境外美元债，使债务结构更分散，其中信托及资管借款占比由2018年的55%，大幅下降34个百分点至21%。

　　健康的财务和资金状况让大发地产获得国内外机构的认可，先后获得过穆迪B2及标普B评级，展望稳定。大发地产获纳入MSCI明晟中国小型指数成分股，在良好的信用纪录、审慎自律的财务表现、稳健的业务发展方面进一步获得认可。2019年，建银国际、安信国际、西证国际、尚乘及克而瑞证券首次覆盖大发地产，均给予正面评级。

　　大发地产的资产规模也不断增大。2019年，大发地产新增土地25块，新进杭州、郑州、台州、金华、南昌、太仓、泰安、江门、桐乡、西宁。2019年新增土储建筑面积约为273万平方米，新增土储货值超400亿元，位列克而瑞发布的2019年1-12月房企新增货值排行榜第62位。

　　截至2019年12月31日，大发地产总土储建筑面积超500万平方米，总土储货值超700亿元，为未来发展需求奠定良好基础。截至2019年12月31日，大发地产共有62个项目位于长三角地区，总土储货值在长三角的占比达88%，累计土储平均成本约4460元/平方米，有效保证了项目利润。

　　秘诀：更高的运营效率

　　难以想象得是，在过去三年实现销售高增长时，大发地产却大幅度降低负债杠杆。根据大发地产公布的招股说明书，2017 年，大发地产净资产负债率曾经高达269.8%，而2019年末，大发地产的净资产负债率只有78%。

　　这和大多数成长型房企的经历有很大不同。在过去20年间，那些快速成长的房企，往往会经历高增长、高负债、低毛利的阶段。但大发地产似乎完全没有经历这样的阶段，这是什么原因呢？

　　董事局主席葛一暘在业绩会上透露，大发地产梳理了一套标准化的开发流程，多年来坚持快周转的运营模型，在确保现金流安全的情况下，实现高速的增长。大发地产有一个以“6611”命名的项目运营管控体系，贯穿整个项目开发的过程。

　　大发地产追求既快又稳的发展，重点关注现金流和回款，要求有贡献、有利润的现金流，强调投资、融资、运营、销售一体化的运营模式，以实现更高的效率；强调设计、工程、成本、客户、物业一体的高品质管理。

　　在提高运营质量的同时，大发地产也以匠心研发、设计，快速迭代了产品，以“24悦爱社区”提升大发地产的住宅产品与服务价值。产品品质的提升，让大发地产多个项目成为当地市场热销的三甲项目甚至是销售冠军。

　　大发地产对于投资城市有非常高的要求。新增土储集中于优质的城市，拥有较强的经济基础和发展潜力。决定进入新城市(300778,股吧)前，大发地产采用审慎的投资评选原则，并作出深入的研究。

　　同时，大发的财务政策，要求严格根据以收定投、提高资金运用效来实施。在强调回款，强调现金流，强调资金利用效率的大政方针指导下，实现更快的周转，进而保证了大发地产能够在去杠杆的情况下，实现更高的规模增长。

　　大发地产首席执行官兼执行董事廖鲁江说，未来大发地产将继续稳定提升合约销售额，稳定补充土地储备，稳定优化财务结构，实现“既快又稳”的增长。