富力地产营收净利润双位数高增长 城市更新成发展新引擎

　　2019年，中央继续强调“房住不炒”，明确“稳地价、稳房价、稳预期”定调，叠加经济增长下行压力和多项房地产红利消退的背景下，让众多房企在销售端和融资端双双承压，负重前行。然而在逆市中，富力地产（2777.HK）依然交出了一份令人满意的答卷。

　　3月26日，富力地产发布的2019年年报显示，富力地产2019年权益协议销售额为1382亿元，同比增加5%。已确认入账的营业额为908.1亿元，同比增加18%。纯利为100.9亿元，同比增加16%。营收和净利润纷纷实现双位数增长。

　　随着房地产市场快速步入存量时代，风云变幻之中，一场房企间的优胜劣汰，早已暗流涌动。面对机遇与挑战，富力集团通过拼发展内力、拼运营质量，紧抓城市发展机遇，始终坚实的走在高质量增长的轨道上。

　　一、营收净利稳定增长，运营质量持续改善

　　根据年报，富力2019年销售收入、销售面积双双实现稳定增长，权益合约销售总金额1382亿元，同比稳步增长5.4%；销售面积约1255万平方米，同比增长23.3%。

　　《每日财报》注意到，2019年全年，富力在售项目210个，分布在国内的26个省份（含直辖市、自治区）；其中在一线及二线城市的协议销售比例最高，销售金额人民币884亿元，占比约64%。

　　收入结构来源看，富力越发稳健、多元。2019全年富力地产营业额908.1亿元，增长率为18%；其中，物业销售营业额796.9亿元，物业投资、酒店运营及其他收入111.2亿元，二者增长率分别为20%、6%。

　　作为多元化发展的另一个重要支撑点，富力在商业运营板块进一步取得全新成果。商业运营方面，2019年运营收入达15亿元，同比上升12%。截至2019年底，富力酒店业务全年运营收入达70.9亿元，经营净利业主利润上升5%，达到14.1亿元，酒店运营质量持续改善。

　　在市场普遍关心的债务及融资方面，2019上半年，富力集团凭借有利的市况筹集境外债券22.5亿美元及境内债券67.8 亿元以延长快将到期债务，在缓解债务压力后又主动收缩投资半径。最终，富力集团负债结构全面优化，实现了运营质量提升与业务增长的完美结合。

　　值得注意的是，2019全年新增融资平均融资成本6.6%，显著低于房企平均成本。截至2019年底，富力现金达人民币384.4亿元，未使用银行授信约1200亿元，足以解决经营中可预见的资金需求。

　　持续改善的运营质量保证了富力的投资潜力，2019年12月19日，富力地产配售2.73亿股新股，配售获得多家国际大行的充分认可支持，获得约6倍的认购，体现了机构投资者对富力未来股价的信心。

　　二、“旧改之王”再度归来，城市更新“多点开花”

　　旧改，一直是富力的杀手锏。早在1994年，富力集团便介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目，开启了旧厂改造之路。从那时起，富力就开始培养自己的旧改基因。

　　上世纪90年代，富力集团先后参与改造了包括钢材厂、硫酸厂在内的10余座旧厂改造。当地人笑称，“广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。一片片杂乱无章的城中村，在富力推动下，改造成为鳞次栉比的地标性建筑和寸土寸金的城市核心区，富力也因此被冠以“旧改之王”的称号。

　　新千年伊始，富力地产在广州完成了富力新居、富力广场等10个大型旧改项目，总面积超过250万平方米，积累了丰富的旧改项目经验。不得不说，富力地产的旧改积累具有先见之明。在经历了40多年的高速发展后，土地资源供给已到瓶颈，土地成本大幅抬升，国家对旧改也给予了大力支持。

　　去年6月，国务院推出“城镇老旧小区改造”，要求建立长效管理机制，并作为稳投资的一项重要举措。由此，城市综合改造及更新具有了新的含义。

　　富力集团作为昔日的“旧改之王”，决心顺势而为，把城市更新作为集团业务增长新引擎。

　　2019年，富力成立了多个区域的城市更新集团，多点开花，全面布局，紧密打通城市更新各个业务环节，使业务模式在上下衔接和人才储备上得以有效匹配。

　　富力城市更新业务持续发力，“旧改之王”的成绩单不断被刷新。截至2019年底，已达成合作意愿的项目超70个，总建筑面积超7000万㎡，融资区面积超4000万㎡。短期目标转化超1000万平方米，对应货值约人民币2000亿元。

　　除了具备土地成本优势，这种城市更新业务还蕴含着结构性优势。一方面，一二线城市的面积占比92%，占据增长高、支撑力足的细分市场；另一方面，在大湾区面积占比达到60%，可以最大化粤港澳大湾区的战略机遇。富力的城市更新业务、尤其是大湾区的城市更新项目，正成为富力的独特优势。

　　三、优质土储奠定未来，持续受益湾区发展

　　过去积累的货源保障，确保了富力2020年新项目推盘及购地计划。年报披露，2020年富力可售资源约为人民币2700亿元，足以保证人民币1520亿元的协议销售目标。

　　2019年，富力全年在32个城市共取得38幅地块，新增权益货值1220亿元，面积939万平米；新增拿地平均地价为2600元每平米，显示极佳的成本优势。这些转化来的土储较招拍挂及收购项目所获得的利润率更高，并便于管理资金流动，已成为提升富力盈利空间的重大优势。截至2019年底，富力集团权益土地储备货值超过7450亿元，可售面积约为5800万平米，大比例分布在经济中心地带、高价值地区，足够支撑富力集团未来四至五年业务发展需要。

　　截至2019年底，富力在大湾区的土地储备以建筑面积计约为270万平方米，可售货值人民币340亿元。富力将持续受益于大湾区的迅速发展。

　　2020年，对于各家房企注定又是一个新挑战，市场环境趋紧背景下，新冠疫情再致以强烈冲击。然而，富力以多年锤炼的发展内力和经营体系，紧抓城市发展机遇，聚焦重点城市群和核心城市纵深布局，与时代同行。相信富力有足够的理由在2020年继续取得丰硕成果。

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