抢占城市更新万亿级赛道 龙光高质量增长打造“新名片”

　　一直以来，作为盈利领先及经营稳健型房企样本，龙光的盈利能力被视为行业标杆。如今，优秀的盈利能力之外，城市更新已经成为龙光的又一张新名片。

　　随着“存量时代”到来，新增土地稀缺，城市更新伴随着中国大中城市过去30年的高速发展，迎来了以存量焕新、内涵增值为发展诉求的全新时代。

　　因此，开发商开始抢滩城市更新业务。有机构预测，城市更新的市场规模将达万亿元，这是一个全新且广阔的赛道，而龙光凭借超前的眼光已成城市更新领域的头部企业。

　　业绩靓丽 多渠道持续扩充土储

　　3月27日，龙光发布2019年度业绩公告，公司实现毛利润约181.33亿元，归母核心利润约100.2亿元，较去年大幅增长42.7%，核心利润率达17.9%，持续领先行业。

　　在国内房地产行业增速放缓背景下，龙光全年权益合约销售金额人民币915亿元，同比大幅增长31%，完成全年850亿元权益销售目标的108%。

　　值得一提的是，龙光在深圳、惠州、佛山及南宁四个城市销售额均突破百亿，南宁销售额及销售面积蝉联第一，汕头销售套数和销售再摘双冠军，长三角区域首年销售额即突破30亿，新加坡销售套数位居当地前三。

　　充足的“弹药”为龙光进一步实现高质量增长奠定良好基础。2019年龙光新增土储货值2392亿元。截至2019年12月31日，公司拥有土储总货值达8320亿元，其中市场需求强劲的粤港澳大湾区占比逾82%。

　　城市更新成业绩增长新引擎

　　2019年，龙光在城市更新领域的成绩可圈可点。继2018年在珠海、佛山成功孵化2个项目后，龙光2019年在深圳、惠州又成功孵化了3大优质项目，货值700亿元。

　　城市更新用小钱撬动大资源，投入少而利润高，业绩记录良好，已经成为龙光新的业绩增长引擎。深耕粤港澳大湾区近20年，龙光在城市更新领域拥有得天独厚的先发优势。

　　截至2019年12月31日，龙光共计在10个城市拓展了78个城市更新项目，可转化土储货值达4006亿元，其中95%位于粤港澳大湾区。这些项目布局好，价值高，孵化周期短，业绩记录良好，盈利可见度较高，形成了穿越周期的盈利模式。

　　城市更新头部企业

　　城市更新已成龙光业绩增长新引擎，2019年全年，龙光城市更新业务贡献收入约49亿元。

　　公开资料显示，在国内三大城市群中，坐拥10万亿级经济总量的粤港澳大湾区，以15万元的人均GDP独占鳌头，京津冀、长三角分别为8万元及12万元。发展态势一片向好的大湾区，备受新晋人才的青睐，近四年常住人口增量高达563万人，是京津冀的2.7倍、长三角的1.6倍。

　　在GDP、新增常住人口上领跑的大湾区，拥有5.6万平方公里的土地面积，仅为另两大城市群的约四分之一，土地资源极度紧张。在经济新旧动能转换、产业结构升级转型与协同发展下，湾区物业载体的承载能力亟需跟上脚步，城市更新无疑是盘活存量资产、释放优质土地资源，促进经济可持续发展的最佳方案。

　　不过，众所周知，城市更新项目涉及多个主体，且流程复杂，需要长期的资金和实力支持。

　　龙光拥有城市更新专业团队，在大湾区深耕17年，熟悉大湾区地方商圈资源和渠道，深度了解大湾区地方政策，产业和人口的城市规划，在城市更新领域有显著的竞争优势。

　　尤其是，龙光在城市更新项目上有着很强的自主性。在龙光4006亿元的城市更新货值中，在深圳、惠州、东莞、珠海等企业可自主改造区域的货值近2890亿元，占比超72%。

　　这些城市有一个共同点，土地开发强度皆已超过30%的国际警戒线，通过城市更新盘活存量用地的迫切程度较高，城市更新势在必行，项目价值较高。龙光在这些区域的城市更新项目可以说是占尽了“天时地利人和”，这意味着龙光现有城市更新项目可转化能力较强，令人不得不为龙光超前的战略眼光点赞。

　　3月31日，建银国际研报预测，龙光未来三年可孵化货值约1000亿元，每年可为公司贡献约20%的核心利润，有助于公司保持行业领先的盈利能力，继续推荐龙光为中国地产行业首选股，目标价维持18.8港元。

　　可以预见，凭借不断扩张的城市布局以及大湾区的丰富土储，再加上在城市更新领域的独特优势，龙光2020年及未来几年将迎来业绩的新一轮爆发。