深圳滞销楼盘大起底，有楼盘长达一年半去化为零！

　　近期，深圳楼市既出现部分楼盘日光又有地处热点区域去化不到10%的楼盘产生，更有取得预售许可证一年半去化为零的楼盘！为什么出现这类情况？地产凝眸在此梳理几种情况，供购房者参考。

　　壹

　　热销楼盘只有一个原因，

　　性价比极高！

　　3月7日，太子湾湾玺日光200多套，总价2000多万，原因在于远低于周边住宅7折后价格。据了解，周边二手次新住宅价格在15-20万之间，7折后加这个在10.5-14万之间，而N3栋低楼层开盘首批70套均价仅仅8.5万/㎡，这就是15分钟内售罄的最大真相！

　　3月16日，深圳万科星城项目推出当晚，288套房源，7分钟全部卖完，销售额2.99亿元。这个属于虚假宣传，要知道万科星城公寓总套数高达1194套，这次仅仅卖出不到300套，去化率不到25%，何谈售罄？长达数月客户积累才有不到25%的去化率，购房者尤其是地产凝眸公众号的读者听到这类消息要仔细分辨。这属于慢销楼盘。

　　3月20日，阳光粤海20套单证大户型240平，总价2100万起，2小时售罄。这是地段+学位+低价叠加效果！地处南山科技园，带南二外学府学位，加上现价红利。据了解项目所在的科技园片区二手房均价约11.4万/平，项目前期二手房挂牌价也超过10万/平，而本次推手单价单价8.8-10万/平，存在明显的价差！

　　深圳楼市的升温要结合性价比高低、促销力度、宣传口径等情况仔细分析。地产凝眸认为，所谓热销楼盘更多的是大幅度让利形成日光。

　　以深圳湾豪宅项目太子湾·湾玺为例，该项目不仅联合多个中介机构推售，还给出了“现场购房97折优惠等多重优惠，再加上新房价格远低于同片区住宅价格7成。也就是说性价比高低决定去化速度。

　　这从另一个方面可以得到印证。比如近年来大热区域光明区乐府花园虽然采取高佣金吸引三级市场渠道转介，还推出了“深圳史上最低的认筹金额”2000元。即便如此，乐府花园1000多套房认筹只有480批，开盘当日去化约170套，去化率仅16%，7天最终只售出354套，去化率34%；而“网红盘”万科星城不仅依托住宅客户推荐，还采取“首付10万元起”、“1个月内付清首付款”等促销政策。

　　贰

　　滞销楼盘原因千奇百怪，

　　也有共性：性价比低！

　　与此同时，据多家媒体报道，深圳楼市也出现众多滞销楼盘如景华领莑、顺和雅苑、富润乐庭、佳兆业未来时代、深圳国际文化影视城、泰禾坪山广场、乐府花园，当然这其中不少属于办公物业，只有乐府花园、顺和雅苑、富润乐庭和佳兆业未来时代分别属于住宅和公寓物业。其中乐府花园更是热门地区销售不畅楼盘。为什么出现这种情况？地产凝眸在此一一简要分析。

　　01

　　地段差，价格中等

　　顺和雅苑、景华领莑，区域分别属于大鹏和布吉片区，发展潜力较低，或是周边环境较差，或是自身体量小，或是性价比不高，从开盘当天成交来看都不理想，后续推广工作也不到位；龙岗中心城的佳兆业未来时代大厦属于公寓产品，且推盘量较大，加之目前交通配套还欠缺，因此整体的去化率也并不高。

　　简单说，这些楼盘都属于地段较差，价格又没有优惠的楼盘，性价比不高。

　　02

　　性价比明显偏低

　　说到地段好、配套差、价格高，首先就首推地处光明区乐府花园。乐府花园本来是光明高端人才房项目，容积率高，户型一般，远离地铁、自身配套差，加上高达4.7万均价，这是乐府花园滞销的最大问题！

　　其次富润乐庭地处坪山，属于新兴城区，发展潜力巨大，但是该项目定价偏高，一年前就卖到3.6万，而最近刚刚开盘的方直谷仓府地段更好，距离地铁16号线更近，品质更好，也是3.63万均价，也就卖出100多套。可见该地段还需要培育。

　　03

　　产品质量存在问题、品牌口碑差

　　龙华融创荟就属于典型质量问题楼盘。在2016年的4-8月期间被下令3次停工，来自深圳市住房和建设局的一份监督检查意见书显示，“接市民举报，工程施工存在严重质量问题”，其施工单位湖南省建筑工程集团有限公司（以下简称“湖南建工”）为造成该项目质量问题的主要责任方，拟将收到“前所未有”的高额罚单1200万元。2017年5月南方都市报报道2017年3月再度爆出质量问题。而值得思考的是在融创接手项目半年后的2017年3月市质监总站的抽检报告仍然发现该项目7批次构件混凝土强度不够。

　　▲龙华融创实景图

　　不仅深圳楼盘出现质量问题于此，近年来融创全国范围内楼盘维权、质量投诉一直没有停止，包括商丘、上海、天津、太原、郑州、无锡、苏州、合肥……几乎覆盖每一个融创项目所在城市。详见全国各地维权不断，深圳的融创荟你怎么看？！

　　04

　　产品和区域问题

　　这方面最典型是坪山泰禾中央广场，深圳国际文化影视城。

　　其中泰禾广场办公部分自2018年9月21日取得预售许可证接近一年半零去化！深圳国际文化影视城一年时间去化15% ！这与区域发展阶段密切相关，目前坪山经济总量偏低，高端企业不足，对于泰禾广场这类物业需求较少。

　　深圳国际文化影视城则属于商务公寓，2018年731 新政后只能由公司才能购买，而且该项目约定仅限影视文化相关行业公司购买！这就是一个大坑。深圳商务公寓在731新政后本来就很难卖，只有少数特殊地段公寓较受欢迎，更何况商务并不活跃的坪山商务公寓！其次，该项目所在片区整体发展较慢，周边农民房、厂房居多，环境一般；第三，华谊兄弟(300027,股吧)文化城周边基础设施建设亟待提升，缺乏必要的商务配套，另外距离地铁线也比较远，交通不方便。

　　可见，深圳2020 买房不能听信中介忽悠，不能贪图中介免费看楼车，必须认准潜力区域，必须咨询专业客观人士。

　　地产凝眸认为，深圳置业首选强势区域性价比高物业。首选深圳湾、前海区域；其次是光明等新兴片区。光明区得益于距离南山的快捷地理优势和科学城的打造，产生勤诚达正大城这样具备名校学区的热销楼盘；三是东部概念国际低碳城片区、坪山区。作为地产凝眸长期跟踪的区域，坪山未来发展潜力很大，但是仍然要精心选择性价比物业，首选区域内标杆物业，比如恒大城。

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