营利能力稳增 富力把握城镇化新时代的先手优势

　　2020年3月26日，首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业——广州富力集团股份有限公司（2777.HK，以下简称富力）公布了2019年业绩报告，稳增长与高股息成为闪耀亮点。

　　财报显示，2019年富力营收与净利润分别为908.1与100.9亿元，同比分别增长18%与16%。稳定的增长反映了富力的持续营利能力，富力董事长李思廉于财报发布次日便耗资1006.7万港元回购了100万股，也表明其看好未来富力发展。

　　更值得注意的是，富力还公布了其2020年分红预案，即每股分配0.86元人民币（折合0.94港元），叠加2019年年报已公布的0.47港元（折合人民币0.42元），2019年度累计分红达人民币1.28元（折合1.4港元），以2020年一季度末的股价10.12港元计，富力股息率高达13.8%，远高于港股平均股息率。

　　富力的高股息并不是昙花一现，而是具有悠久的分红传统：2010-2019年的年报显示，富力20次中报与年报分配案中累计分红达18次。正因如此优秀的分红能力，富力地产成功入选恒生中国高股息指数成分股TOP10榜单。

　　纵观2019年全国房地产市场，在金融强监管和稳地价、稳房价、稳预期宏观背影下，地产行业整体的营收、利润、现金流都面临挑战，明显处于下行周期，富力业绩之所以能够逆势上扬主要缘于在城市更新方面的前瞻性布局及其融资渠道的优化管理。

　　城市更新是房企接下来的核心竞争力

　　根据国家统计局数据，自1978年中国改革开放以来，城镇化率自17.95%上升到2019年的60.60%，快速城镇化也孕育了包括富力在内的中国房地产企业的快速发展。但随着改革进入深水区，近些年中国城镇化率的速度一直在降低。

数据来源：国家统计局，区间：1978-2019

　　与此同时，房地产行业竞争日趋激烈，过去粗放式发展方式在需求增长不足的情况下面临着新的挑战，房地产行业来到一个新的拐点。

　　面对新的挑战，富力以国家“提升新型城镇化质量”的指引下，成功转舵“城市更新”，开始进军城镇化新时代。富力认为，无论是新兴城市，还是千年古城，在城市发展过程中，新的需求不断成长和演变，区域发展空间将面临瓶颈制约，资源和能源约束日益趋紧。

　　通过城市更新，优化城市空间布局，提升环境承载能力，提高产业支撑能力。一方面，以集约的方式应用土地，更高效的进行区域开发，解决城市脏乱差等问题，为城市发展带来新活力、新动力(310328)。另一方面，城市更新也使得城市每单位面积的产值得到提升。

　　因此，富力认为城市更新是城市发展不可或缺的一部分，是从量变走向质变的关键点，亦是房地产行业的下一个增长点。

　　富力地产把握城镇化新时代的先手优势

　　富力从集团成立之初即积极展开布局，在广州完成了富力新居、富力广场等10个大型旧改项目，总面积超过250万平方米，积累了丰富的旧改项目经验。2019年，富力集团依此成立了多个区域的富力城市更新集团，通过卓具经验的团队服务于大湾区区域发展，与城市共成长。

　　从时间轴来看，广州在市更新方面无疑是走在全国前列。自2002年广州出台城中村改制工作意见始，富力一直积极响应政府的号召，开展现场调研，与政府、原住地居民多次协商，持续完善旧改方案，先后成功改造了猎德村、杨箕村，积累了丰富的经验，并形成了富力城市更新的基本理念：城市更新项目不单纯是建筑物的拆旧建新，更重要的是通过产业的升级换代带动区域的发展。

　　以富力笔村项目为例，富力通过就地城镇化的村落改造模式，着力突显岭南村落的文化地域特色，实现城乡的融合。改造后的笔村绿化率达30%，复建区及融资区公共配套设施是改造前的6倍，能为5万多人提供居住、创业、就业空间，赢得了政府与民间的广泛赞誉。

　　虽说广州是富力参与旧改的第一站与城市更新的核心基地，但富力的布局绝不仅限于大湾区。近年来，紧随国家战略发展脚步，富力将城市更新事业延伸拓展至全国多个区域，比如西安、太原等地，积极将广州的经验推广到全国范围。

　　在政策方面，2019年，国务院宣布未来将投放4万亿于城市更新和旧城改造，同时广东省自然资源厅发布了《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021年）》方案。根据方案，至2021年，广东新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上。其中，仅大湾区新增实施“三旧”改造面积就达18.76万亩。在新冠疫情导致全球经济下行的趋势下，中国正在大力推进新基建，而城市更新正是新基建的重要着力点之一，有望获得进一步增长动力。

　　在此背景下，富力抢先布局的先手优势变现的淋漓尽致。年报显示，截至2019年底，富力已签约的合作城市更新项目超过了70个，规划总建筑面积超过了7000万平米，可售面积超过4000万平米。其中，一二线城市的面积占比92%，在大湾区面积占比达到60%。

　　受益于此，在全国房产市场进入阵痛期之际，富力依然保持了营收与利润的高增长。同时由于城市更新的成本相对较低，富力先手布局带来的土地与项目优势将对今后几年富力的毛利与净利增长都形成强有力支撑。

　　蓄力待发：现金流有效改善，融资成本持续下降

　　对于房地产企业来说，现金流就是生命。特别是在未来一年中，受疫情影响，经济预期悲观，叠加房产整体处在下行周期，现金流是蓄力待发的根本保障。财报显示，富力目前富力现金流充沛，去杠杆、降负债成效明显，在低负债与现金流充沛之间形成了完美的平衡。

　　为积极把握城市更新的历史性机会，富力准备了充沛的现金流。年报显示，2019年富力进行了2006年以来的首次股票配售，以每股13.68港元发行了2.73亿新H股，募集资金总额37.35亿港元。截至2019年末，富力现金储备达384.4亿元，未使用银行授信约1200亿元。全年新增融资平均融资成本6.6%，显著低于行业平均成本。

　　充沛的现金流不仅可以满足经营需求，还有利于富力偿还债务、降杠杆，并提高信用评级，从而以更低的成本进行再融资。2020年年初，富力成功发行了为期四年的4亿美元优先票据，票面利率为8.625%/年。

　　总的来看，富力城市更新方面的抢先布局将会为未来增长奠定坚实基础，尽管受到疫情影响，宏观环境恶化。但此次危机对已经准备好的富力来说，恰恰是扩大市场份额、稳定增长的机会所在。即使未来受到宏观环境的影响，房地产行业发展有所弱化，高股息的富力依然是市场中的核心资产。

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