方方55块一平的别墅合法吗？聊聊产权这点事

这几天，方方日记在国外出版这事儿在网上引起轩然大波。从对日记内容的质疑，到实体书的封面，都成了网友们争议的热点话题。

有人站方方：“呵，你们一群无脑爱国小粉红，多去读一读鲁迅吧！”

有人怼方方：“我听说、我朋友说、据说，什么时候你说说你亲眼看到的？”

说来说去，大家都在争论日记内容是不是给国外反华势力送上了一粒子弹。

这时候，方方的神秘别墅意外地闪亮登场。

网传方方名下位于武汉市江夏区的别墅涉嫌小产权转大产权，转正成功后获利千万，这一行为合法吗？

今天，房叔就带大家扒一扒方方别墅的猫腻，顺带给大家讲讲产权的那些事。

1

方方的别墅，权贵的土改

“方方别墅”“小产权转大产权获利千万”，这些词条已经在微博热搜上挂了几天了。

别墅的话题再怎么热闹，方方不置一词，批评网友是“造谣”。

据@司马3忌整理的时间轴来看，这别墅的产权来源和方式就不合理。

看了时间轴，相信明眼人都能看出其中猫腻。

其一，划拨变住宅，非法使用土地。

这一顿操作的本质其实就是政府征用农业用地，原本应该招拍挂出让的土地，被政府以各种名目“划拨”给市属或者区属房地产企业。

并且，藏龙岛管委会早在还没有获得合法《规划许可证》及《土地使用证》的2003年，就已经和方方签订了《项目协议书》。

其二，虚假诉讼，只为办理产权。

据@明德先生爆料，2008年到2011年，武汉市江夏区政府已经多次召开专题会议，顺利给方方办理了产权。

开一场虚假诉讼，来一份判决书，顺利地办理了土地转让登记手续。

其三，土地转让金低于市场价十倍以上。

13亩地，一亩地土地出让金3.7万元。算下来，每平方土地出让金只有55元！

简单对比一下武汉2003年土地出让金的价格表：

那时候武汉地区最便宜的土地出让金也要500多。八年过去了，方方拿地的价格倒是降了十倍......更别说现在，同小区别墅每平米的单价就已经飙到了2万元以上。

十倍收益，千万回报，方方老师真会做生意。

有自称房产专业人士的人说了：只要补足了土地出让金，方方的别墅就是合法的。

但网友并不买账。

彼时武汉市江夏区的负责人张书记、郭区长，前者在2016年因为涉及受贿和滥用职权被提起公诉，后者于2015年9月23日被免去武汉市政府秘书长职务。

方方的别墅还好端端得在那儿，当年给她批地、批产权的领导却都该进去的进去，该免职的免职了......

2

产权到期，这钱我到底补不补？

日记的事暂且不论，房叔在房产方面可是专业的。

就方方这个别墅而言，最受网友关注的大概就是产权问题。房产权、土地转让金频频出现在网友对于方方别墅的讨论里面。

而产权问题中，伴随着最近大家对房产税的热烈讨论，以及近几年频频出现的产权到期维权事件，“产权到期后该怎么办”也逐渐被大众提上议程。

房屋产权=房屋所有权+土地使用权。

你走法律认可的正规流程建设、购买、受赠、继承了一套房，要自住、出租、抵押还是卖出，都由你说了算，这是房屋所有权的私有财产权属性。

但商品房下面那块儿土地是国家所有的。房产权到期后，房屋所有者要想续租，就要继续向国家提交土地使用申请。

方方的别墅不是商品房，要补足土地出让金，这是肯定的。

但为什么有的人买的是40年到70年产权的房子，20年后又要补钱呢？这就涉及维权问题了。

远的不说，就在上个月，长春一居民买了一套二手房，中介说的明明白白产权是70年，结果办理贷款的时候横空多出来一笔2万元的土地出让金。划拨房、产权余额不足、房产证丢失，从天而降的2万块土地出让金谁都不交，中介费、定金等等各项费用谁都不退。

2016年，温州王先生买了一套二手房，准备过户的时候才发现，房子的使用权限只有20年，现在已经到期。当地政府告诉他，想要拿到新的土地证继续居住，需要缴费延长土地使用期限，而这笔续期费用大概要30万元，是王先生房价的一半......

前几年，温州有一批只有20年土地使用年限的住宅到期，住户们续约的时候发现，费用居然高达房价的三分之一。一套300万的房子，土地续约费用就要缴纳100万？？？

续约缴费？这也太贵了吧！耗资百万再购房？似乎也不划算。

其实，土地使用权到期后续期，温州并不是首例，至少在青岛、深圳就有案例：

青岛阿里山小区5071户业主的土地使用权2009年6月底到期，当时青岛政府提出的续期方案是：

(1)物权法细则不明，土地期满应有偿续期，出让金需要续交。

(2)以区域过去1年的平均地价为计算基准，折算到建筑面积大约是60%，因为当时黄岛区的地价是1000块，所以100平方米的房子业主要补缴地价6万块。

深圳国际商业大厦同一幢楼有20、30、40、50年等四种年限不一的房产证，最早的在2001年就已经到期。深圳市在2004年出台《深圳市到期房地产续期若干规定》：土地期满，可按照公告基准地价的35%补缴续期。国际商业大厦得以成功延期。

国内商品房产权陆续到期，目前的法律给了各地足够的弹性空间去“自我发挥”。如果所有的相关决策都按照某些地区的处理标准，高税率低透明度，喜提全民声讨那是肯定的。

3

土地出让金，谁应该认领？

房子产权到期后，这笔土地出让金到底应该谁出？是买了房的业主，还是楼盘开发商？

首先，开发商要想开发楼盘，要向国家借用土地，国家通过招拍挂的形式将土地的使用权转移给了开发商，开发商向国家交付一笔土地出让金，从而获得对这片土地的使用权。

所以说，买新房时的土地出让金肯定是开发商统一支付给国家的。

至于产权到期后，谁支付土地转让金？怎么交，交多少？目前都还比较模糊。

虽然我国物权法规定，住宅的土地使用权到期可以自动续期。

《中华人民共和国物权法》一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

但“自动续期”只能算是给了百姓半颗定心丸，就像是出了题目但没给答案，仍旧没有说明自动续期是否需要缴纳费用，其他相关法律对此也没有额外说明。

《中华人民共和国城市房地产管理法》二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用权限届满，土地使用者是要继续使用土地的，应当迟于届满前一年申请续期，根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”

说好的自动续期，到了房地产管理办法里就变成了支付出让金。

然而，所谓“依照规定支付土地使用权出让金”，却没有具体实施细则，没说明按照什么规定，支付多少。既然没有具体细则，那么各地政府就自己随意制定了。

说法、规定模糊，才导致了上面那些维权事件的出现。

那么，如果土地使用权到期了，但是房主不主动续费，会怎么样呢？

物权法规定，政府不能无偿、强制收回这块土地。

土地使用权到期之后，如果你的房屋是自用，那么久不用去办理续期，国家也无法拆除你的房子。这时候，你房屋下的土地就近似于无偿划拨。

其实说白了，这不就是个长租房，只是签了个期限，如果不出问题就可以一直住，甚至后面几代人都可以免费。

但如果你要转让、继承，或者抵押，就需要办理土地续期，也就是要缴纳新一轮土地使用费了。

但是就现在房屋的建筑特点来看，70年恐怕是个大限，30年可能就要考虑到安全问题换房子。

说来说去，土地使用权最终还是得续费。

延长土地使用权以后，房子的产权还可以再延期20年。

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上面说到的都是普通百姓遇到的一般情况，如果方方的别墅一旦查明白了，补交钱甚至追究法律责任那是肯定的。

除了55块钱赚到千万大别墅的事儿说不清以外，听说方方还有5套房。文联大院、武汉市江岸区某小区、海南某小区......

这要是开征房产税，估计方方老师出版日记的这点钱怕是不够缴税的了。

而且，方方藏龙区的那套别墅的隔壁邻居还种罂粟？？

果然，物以类聚、人以群分，方方老师身边也不乏狠角色......

叔在这里奉劝方方老师，无论一个人多么妙语连珠、笔下生花，我们相信的从来都是耳听为虚、眼见为实。

不管是海外约稿、杜撰事实、出版日记还是运作别墅，只有合理合法，才能理直气壮。

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