对西城学区房的6个观点，土豪勿入

　　西城学区房闹得正欢，决策君按捺不住，也说说几个观点，不差钱儿的土豪就不用看了。

　　西城区小升初多校划片、六年一个名额的新政策出炉之后，西城学区房市场闻风而动，房屋挂牌量和咨询数量，均大幅增加，说明西城学区房业主和买房人对西城学区房的市场走势都十分敏感。

　　这也在情理之中，你想想，西城学区房动辄每平一二十万，稍微好一点的学区都在10多万一平，价格稍微有个风吹草动，百八十万就没了，谁还能稳坐钓鱼台，坐怀不乱？业主慌，家长也坐不住。

　　价格不管怎么样，决策君以过来人的身份，说六个观点，仅供参考：

　　1、多校划片会让片区最好的学校学区房价降温，因为买了学区房不一定能上片区最好的小学了。六年一个上学名额，对学区房更是杀手锏，直接绞杀上学资格，阻断交易机会，谈何房价上涨？有观点认为，均衡如德胜，价格反而会稳，有一些道理。但要说渣坑学校的学区房反而会涨，就有些搞笑了。总的来说，花钱买房就是为了买个确定性，买不了确定性的交易，意义就会打折扣，西城学区房总体热度、价格趋降是大趋势。

　　2、如果你是普通老百姓(603883,股吧)，没有政保可能，也敢于、舍得去西城拼房，但决策君要郑重告诉你：优质学校包括小升初靠房子拼运气进优质校的几率，是非常非常低的。说百分百不可能，可能也太绝对了，但也仅此而已。西城优质校的占比，特别是初中，其实比你想象的要低得多，一大批一般校甚至差校在等着你，而不是那十所八所所谓的重点校。有太多比你更有优势的家庭了，这一点我不能说破，但你得明白。这一点也许你入学前才会真正体会到。所以，你得琢磨下你的巨额学区房投入的实际价值和风险。不差钱的土豪不在讨论范围。

　　3、“即使西城的差校，也比别的区好学校强。”这一点，是否属实，你可得清醒。决策君奉劝你，如果你在别的区有上优质校的机会，千万别生在福中不知福，跑到西城区铤而走险。为何险？参考上一条。实话实说，小学、初中就那点东西，千万别以为西城的老师就是神仙，别的区的老师就是打酱油的。“北京名校的教学水平最高，外地的都不行。”这个观点也绝对错。外区优质校名列前茅的孩子，放到哪儿都是不错的孩子。外地省会最牛学校和北京最好学校，绝对没有高下。以高考为例，上得了北大、清华的，北京西城照样也只有那几所学校。其他的一样都没戏。西城没有神仙。孩子成功，更多靠孩子自身的禀赋和努力程度、家长的支持力度。

　　4、西城学区房降温是大势所趋，但指望学区房价格暴跌也不现实。主要原因是2022年小升初将迎来空前数量，上学难矛盾将进一步凸显。而北京不差钱的人太多，尤其是金融街(000402,股吧)一带搞金融的，他们是推高金融街学区房价格的主要推手，短期内这个趋势难以改变。学区房房价在经历一段时期的有限下跌之后有望重归稳定。但普通工薪阶层比不得可以一掷千金的金融街金领，和他们拼不起。

　　5、影响西城房价的因素除了学区，还有传说中的中央政务区。以后影响西城房价的走势更为重要的因素，是房屋交易规则。如果有新的交易规则，比如特定人群或者资格才能购买政务区房产，那么将进一步降低交易频次，房价将面临真正的洗礼。以政务区主要服务政务这一定位，限制人口和商业商务活动应是应有之义，对房产交易作出一定限制，当不意外，如同现在通州实行的双重限购政策。所以，普通工薪阶层如果不惜代价想在西城孤注一掷，这一因素也不可不关注。

　　6、西城房子宜居性普遍很差，停车极其困难，老年人口比例超高，除了少数次新商品住宅小区。这一点不赘述，你入住之后，自有体察。买西城房子，要有这样的思想准备。但租金高，易出租，到哪儿去都不会觉得远，这是优势。

　　仅供参考，有胆量和实力的该买买。