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这可能是刚需上车海淀的最后机会

2020-05-08 14:38:53 和讯房产 

  尽管疫情没有完全消退,但对于房地产市场来说,今年五一终于还是迎来了迟到的“小阳春”。

  5月6日,多家机构发布五一期间楼市成交动态,贝壳研究院数据显示,重点城市二手、新房和租赁市场日成交量同比去年分别上涨60%、23%和100%。诸葛找房数据研究中心显示,2020年五一假期,重点12城新房销售,与去年五一假期相比成交大幅上升77.1%,假期新房成交水平较去年呈现明显升温局面。

  从购房者来看,五一期间境外疫情仍处在高峰期,国内也处在防控疫情阶段。很多购房者放弃境外旅游机会,改为在城市周边活动,有更多的时间看房。

  从整体房地产市场环境看,目前金融政策略显宽松,房贷利率处在低位水平,市场预期看好,购房者入市积极性强。

  全球经济形势严峻 如何“逆势翻盘”

  放眼全球来看,为了挽救新冠疫情给全球经济带来的损失,3-4月份有20多个国家的央行宣布降息,“大事件”层出不穷。

  股市暴跌+货币宽松+原油暴跌,最可能导致的结果就是“货币通胀、资产贬值”。

  但认为疫情之下,经济受挫,财政吃紧,一定会放水刺激楼市,引起房价大涨的想法,并不适用于当前经济形势。

  在“房住不炒”的政策之下,只要买房就能抵御通货膨胀的日子已经一去不复返了。

  以前的楼市,在任何时间点买房都不会出错,但以后买房,如果时机不对,房子选不好就很可能亏钱。

  能抵御通货膨胀的,从来都只是优质资产。资本是最聪明的。近期众多避险资金纷纷寻找优质标的,在金融市场环境不明朗的现在,一线城市的优质资产,将会是最好的避风港。

  好房子永远是稀缺资源。而对北京而言,现在,就是很好的购房时机。

  经过上一轮普涨,北京房价已经不低,但看一下数据不难发现,经过几年的阴跌和沉淀,房价其实已经暗暗回调不少。

  但这种阴跌横盘的原因,绝对不是简单的房价高,大众没有购买力造成的。目前一线的房价是政策强干预的结果,从限购、限售再到房贷政策,可谓全方位调控,但这种调控下的市场需求并不能代表真实需求。

  简单来说,一线人口众多,很多人因为限购只能暂时搁置自己的买房需求,但这些政策只能拦一时,却不能拦一世。

  以目前一线城市的人口来说,都在进行优质人才聚集,一边通过高端人才引进给予各种福利,一边在进行人口疏解,整体购买力在这种人口淘洗过程中越变越强。

  需求并不会减少,且需求端的质量也越来越高,但在供给端却不会再有大量的供应,这才是真实的一线楼市市场现状。

  因此,可以看到,只要货币政策稍有宽松,北京楼市就已经出现回温态势。据北京中原的统计数据,2020年4月,北京新房市场(普宅+豪宅+别墅)成交额173.35亿元,环比今年3月增长53%,成交3118套,环比增加1216套,超过今年1月(2907套)和去年4月(2898套)的水平,创今年新高。

  同时,受线下带看恢复正常、房贷利率下行、改善型需求释放节奏加快等因素影响,4月北京二手房市场继续升温,成交量环比增加71.9%,同比增加14.1%,成交均价环比上涨了3.2%。

  哪个区域最值得投资

  北京是多面的,高楼林立的CBD,是一种繁华;东西城胡同里的柳荫,是一种闲适;海淀那一抹晚霞下的八大学院,则是一种深厚的文化底蕴与科技创新的勃勃生机。

  因此,如果以发展的眼光来看,北京最具投资价值的区域毫无疑问是海淀。众所周知,科创能力已经成为当前区域崛起的核心引擎,而海淀在科技创新与产业引领层面拥有独一无二的优势。

  《麻省理工科技评论》曾这样评价,“全世界的城市都在试图复制硅谷,但到目前为止,只有一座城市成为硅谷真正的竞争对手,它就是北京。” 而北京科技创新的高地是海淀。

  海淀,在仅占北京2.6%面积的430.77平方公里的区域内,高校云集。海淀是全国高等院校最密集的地区,拥有北京大学、清华大学在内的高等学府78所,是高精尖人才的首选区域。

  如今,海淀正在打造或已经成型了永丰产业基地、中关村(000931,股吧)软件园、中关村生命科学园、中关村环保园、中关村翠湖科技园等一批专业园区,目前已入驻华为、联想、百度、腾讯、IBM等近2000家国内外知名的科技创新型企业,“高精尖”产业布局已然形成,区域企业年收入超过3000亿元,保持了15%以上的快速增长,已逐步成为创新驱动发展新的增长极。

  著名独立经济学家马光远曾表示“北京科研创新的发展空间应该在创新资源和科技资源汇聚的地方,下一个三十年中国经济要达到年均5%增长的话,最重要的支撑点是科技创新,在下一个十年,海淀最有前景的地方就是海淀北部新区,北京科技创新的新增长点以及中关村未来的新发展就在海淀北部新区。”

  大量的企业入驻、发展,大量的高质量人才引入,海淀已经成为中国单位经济产出和智力密度最高的地方,然而值得注意的是,区域内住宅项目寥寥无几。特别是海淀北部区域,如何实现高净值人群的“乐业安居”,是个大问题。

  僧多粥少 好宅稀缺

  当下海淀楼市最突出的矛盾是,有限的土地面积和市场需求之间的矛盾。

  海淀,一直是北京楼市中一个特别的存在,海淀高品质住宅的稀缺性有目共睹。许多位于昌平、石景山板块的项目售楼处中,经常徘徊着来自海淀的购房者。

  凭借一流的教学资源,与稀缺的宅地配套,海淀成为继东城西城之外,二手房均价最高的区域。

  “物以稀为贵”作为北京城六区之一,近几年,海淀区住宅土地供应十分稀少。2019年海淀区仅供应住宅用地4宗,包含2宗共有产权住房用地,1宗100%自持租赁用地以及1宗限竞房用地,并没有纯商品住宅供应,是城六区中除东西城外供应最少的区域。

  2020年,海淀区宅地供应终于开了口子,挂牌5宗住宅用地,包含2宗共有产权住房,3宗不限价的纯商品住宅。值得注意的是,海淀已经不再供应限竞房地块。随着不限价供地重新回归主流,2019年集体入市的限竞房或成为市场绝版。

  由于宅地稀缺,海淀区域内二手房价格一路走高,已经出现了房价倒挂现象。因此,该区域的限竞房也被看做北京最具性价比的房子。

  以被不限价商品房包围下的西山锦绣府为例,由于地块性质的原因,58622元/㎡价格在海淀拥有超强的竞争力,升值潜力巨大,周边项目万科如园、融创西山壹号院二手房均价已超10万元/㎡。而今年新推出的海淀四季青两宗不限价地块,楼面价均已超7万/㎡。

这可能是刚需上车海淀的最后机会

  对于北京的刚需客户而言,西山锦绣府也许将成为低价上车海淀的末班车。

  不仅价格优势高,西山锦绣府的产品价值也处在高位。项目共31栋楼1351套房,均为3-12层的低密洋房。容积率2.0,远低于普宅市场平均的2.5标准,在居住舒适度上更胜一筹。

这可能是刚需上车海淀的最后机会

  产品涵盖89㎡-180㎡两居到四居,满足各个群体的居住需求。北京新房市场几乎消失的阳台设计,在西山锦绣府得以呈现。全装修交付,以及引入久负盛名的万科物业,更为西山锦绣府的产品价值“锦上添花”。

这可能是刚需上车海淀的最后机会

  稀缺的区域板块,限竞房的价格,精雕细琢的产品力,知名物业加持,高配低价的西山锦绣府已经成为北京限竞房市场最后的价值洼地。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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