招商蛇口：年至不惑 成长阵痛未减

　　作为招商蛇口的前身，招商地产曾享有“招保万金”四大房企盛名。2014年掉队后，招商地产2015年底被招商蛇口工业区吸收合并，以“招商蛇口”重组上市。重新出发的招商蛇口一改颓势加速扩张步伐，在2017年冲进“千亿”俱乐部。 2019年，创立于1979年的招商蛇口40岁，销售规模已突破2000亿元。

　　而年报数据也显示，年至不惑的招商蛇口，正承受着盈利增速放缓，存货周转率下降，多元化发展停滞的阵痛，“成长的烦恼”还在继续。

　　盈利增速放缓

　　4月21日，于2015年吸收合并重组上市的招商蛇口交出了第五份经营答卷。2019年，招商蛇口签约销售金额2204.74亿元，同比增加29.25%，超额完成2000亿元年度目标。

　　“从去年开始，招商蛇口的策略就是把质量排在第一位，效益排在第二位，规模排在第三位。”招商蛇口董事长许永军在2019年度业绩发布会上表示，但实际上，2019年，招商蛇口在规模突破2000亿元的同时，收入及盈利能力却未达预期。规模的扩张与营收及利润的增速不相匹配，成为业绩会上投资者关注的重点。

　　对比招商蛇口近年业绩发现，不管是营业收入还是归母净利润，其增长速度均逐年放缓。2017年至2019年，招商蛇口营收增速依次为18.02%、16.25%、10.64%。净利润方面，2016年-2018年，招商蛇口归母净利润增速分别为39%、27.5%、20.4%，2019年其归母净利润为160.3亿元，同比增长5.2%，增速首次跌到个位数，也是2015年上市以来的最低值。

　　与此同时，2019年招商蛇口的毛利率也出现重组上市以来首次下滑。2019年其录得毛利338.43亿元，毛利率约为34.65%，较2018年下降了4.8个百分点。

　　分区域来看，招商蛇口布局的6个营收占比超过10%的区域毛利率均出现同比下滑，其中营收占比最高的深圳区域，虽然毛利率最高，达到了约39.6%，但同比降幅也最大，下降了约13个百分点。江南区域、华中区域、西南区域、华南区域、华东区域毛利率则下降1.97到11.10个百分点不等。

　　而2020年的业绩可能更不乐观。招商蛇口披露的一季度报显示，归属于上市公司股东的净利润5.39亿元，同比下降79.48%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润5.34亿元，同比下降79.50%。

　　存货周转减慢

　　究其原因，招商蛇口利润增速下滑在于其营收增速跟不上销售增速，竣工结算速度减缓，导致财务费用激增，利润空间被挤压。在招商蛇口2019年业绩会上，“周转慢”也成为其避不开的话题。

　　事实上，上市以来，招商蛇口的存货一直居高不下。2016年，招商蛇口的存货为1230亿元，2018年升至2108亿元，2019年继续扩大到3122亿元。截至2019年年末，招商蛇口的存货已占总资产的50.54%，较年初增加48.09%。

　　同时增长的还有存货金额，2019年底招商蛇口达到3122.07亿元，同比增长48.09%，为近5年来存货金额的最高水平。而预收账款方面，其2019年预收款项达834.86亿元，同比增长38.08%，同为近5年最高值。

　　存货资金及预收账款的增长源于其变慢的存货周转率。2019年，招商蛇口的存货周转率由2016年的0.35下降至0.24。克而瑞统计显示，39家典型上市房企2019年的存货周转率为0.33，招商蛇口明显低于行业平均水平。

　　“存货周转率的下降，意味着企业从拿地到建成房子卖出需要更长的时间。”知名地产分析师严跃进表示，一般来讲，存货周转减缓引起项目的滞销，项目潜在库存成本增加，也意味着房企需为此付出更高的资金成本。招商蛇口2019年年报即显示，其2019年销售费用、管理费用、财务费用同比分别增长42.01%、15.48%、13.26%。

　　然而值得注意的是，2020年开局遭遇的“黑天鹅”事件，正使货值转化成为房企需要重点攻克的难题。严跃进表示，在疫情的影响下，缓慢的存货周转会降低企业库存转化，也会对企业资金造成一定的压力。

　　在披露2019年年报的当天，招商蛇口即发布了关于2019年度计提资产减值准备的公告。公告表示，公司将对重大减值风险项目单独计提信用损失准备3853万元；按照计提存货跌价准备的会计政策，共计提存货跌价准备20.92亿元；二者合计21.31亿元，减少公司2019年度归母净利润14.34亿元。

　　转型经历阵痛

　　与此同时，逐渐脱离第一阵营的招商蛇口也正经历着转型期带来的阵痛。

　　2017年，招商蛇口提出要从以往单一的“地产开发商”变身为“城市和园区运营服务商”，再次确定了园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务版图。董事长许永军对地产之外的两大产业期待颇高，按照他的设想，3-5年内，公司将把房地产收入从85%左右降到60%，园区比重从目前的15%提升到30%~ 40%，邮轮产业收入持续增长。

　　但从招商蛇口近几年的业绩报可以看到，社区开发和运营的占比始终维持高位。财报数据显示，尽管2019年社区开发与运营板块收入占营业收入的比重由2018年的89.14%降至86.57%，但其依然为该公司第一大业务，而园区运营与邮轮产业收入占总营业收入的比重仅为12.77%与0.66%。对比2015年，社区开发、园区运营与邮轮产业收入占总营业收入85.18%、14.15%以及 0.67%的占比， 4年时间收入结构几乎没有变化，距五年计划的目标更是相去甚远。其中，园区收入占比尚不及预期一半。

　　而邮轮业务收益甚微的帐面背后，是招商蛇口不断增加的资金投入。2019年9月，为满足滨海游船旅游项目“海上看深圳”的观光游览船运力需求，招商蛇口花费1.2亿元采购观光游览船。2019年，招商蛇口邮轮产业建设与运营成本达4.34亿元， 同比增长17.29%，甚至高于收入12.46%的增速。2020年2月14日，招商蛇口即再花费1.2亿元向招商邮轮制造购观光游览船，发展滨海旅游项目。

　　而环顾中国邮轮市场发展前景，情况却并不乐观。据中国邮轮产业发展大会发布的统计数据显示，2019年上半年全国沿海13个邮轮港共接待国际邮轮364艘次，同比下降27.20%。2020年，受“钻石公主”号的余波影响，邮轮产业遭受重创，一度陷入瘫痪，市场活力何时恢复仍未可知。

　　2019年业绩发布会上，招商蛇口宣布2020年公司销售目标为2500亿元,同比增长仅为13%。年过不惑的招商蛇口，经历盈利增速放缓，存货周转率下降，多元化发展停滞的多重考验，将会迎来一个怎样的明天？

　　文/白志敏（责编：高雅）