4月房企海外融资几近归零,“借新还旧”难为继?

　　4月，为了弥补销售回笼资金的短板，房企全力融资，但活跃度仅体现在国内市场。海外债市场在经历了3月中资美元债抛售后，4月房企新增海外发债几乎归零，一度引发偿债担忧。究其原因，主要是在疫情影响下金融市场动荡，导致房企发债热情骤减，在中美利差推动下回流国内融资市场。

　　进入5月，截至目前，仍只是少数房企出现发行及拟发行美元债举动。在疫情防控形势仍不明朗的环境下，业内人士预计，5月海外债发行仍将保持低位运行。今年房企从境外债券市场融资的规模或大幅缩水。

　　美元债锐减，4月仅1家房企发债

　　4月最后一天，新湖中宝(600208,股吧)发布公告称，完成0.87亿美元债券发行，票面年利率4.3%。整个4月，仅有这一家房企完成美元债发行。

　　在新发海外债券几乎停滞、债券二级市场收益率维持两位数的背景下，一个月内连续两次发行新债，为此有证券机构人士推测新湖中宝面临较大的资金压力。

　　还有两家房企计划发行美元债，包括时代中国拟发行2亿美元、息票率6.00%的高级无抵押票据，九龙仓也拟发行以美元计价的高级无抵押票据。与此同时，旭辉控股获得3.82亿美元的美元及港元可转让定期贷款融资。碧桂园获法国巴黎银行授予的1.4亿美元的定期贷款融资。

　　从上述数据不难看出，已发行加上拟发行的美元债券，以及房企获得的贷款金额也不过10亿美元。房企海外融资额无论是同比还是环比均呈现大幅下降。事实上，自3月以来，房企美元债的发行难度就开始增大。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，3月房企发布了19宗海外融资，合计融资额大约56亿美元，相比1-2月百亿级的融资额已经出现明显锐减。其中，1月融资120亿美元，2月融资也接近百亿美元。

　　另据贝壳找房通过发债结构分析称，受4月单月海外债券发行量减少的影响，2020年1-4月海外债券金额占比较2019年同期下降13%，为近十年第三低位。但从目前来看，虽然因为海外资本市场的动荡，封住了内地房企海外融资的可能性，但庆幸的是境内融资明显放开。

　　中美利差下，房企回流国内发债

　　对于4月房企美元融资几乎归零的现状，在很多业内人士看来，主要受疫情影响导致海外资本市场大幅波动，尤其是3月中资美元债遭到抛售，导致内地房企发行美元债的热情骤然减弱。

　　对此，汇生国际融资总裁黄立冲分析称，因为美国债券回购市场“爆仓”，导致很多的已经发行的海外债券打折出售。在这种情况下，投资人宁可去投旧债，因为当前旧债的回报率高，几乎可以达到20%的收益率。而此时发行的新债，对于投资来说已经没有吸引力，发行面临困难。

　　据悉，从3月开始，由于美元流动性危机，境外投资人抛售地产境外美元债回笼资金，从而会引发市场对地产公司偿债能力与资金链的担忧。带来的结果是一二月份一度打开的美元债窗口正在关闭。

　　除了上述原因之外，黄立冲认为，由于受疫情影响，导致整个资本市场的运作时间比以前慢了一半。很多债券发行没有办法如期进行。

　　中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林也认为，当前美元债的现状，主要归结于受疫情影响，国际投行、国内投行无法正常上班。而且在疫情没有得到有效控制情况下，投资人对整个经济产生的不确定性均在影响着新债发行。

　　此外，还有业内人士认为，当前国内较低的融资利率环境相比中资企业发高收益的美元债，很多房企发新债的动力不强。在中美利差下，也是促进房企回流国内发行债券的原因。

　　不过，在部分证券机构分析人士看来，4月地产美元债的发行量大幅压缩，是因为发行节奏前置。2019年7月国家发改委要求房企外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，而2020年一季度房企已发行大量美元债，后续地产美元债再融资的压力不大。

　　上半年12家房企美元债到期，隐忧仍存

　　“从目前来看，疫情也引发投资者对包括房地产在内的中国资产产生负面看法。”黄立冲如此表示。

　　据贝壳找房统计，2020年1-4月，国际三大评级机构，对房企进行了26次评级或展望下调评价，共涉及14家房企。

　　事实上，在国际金融市场动荡下，房企在海外发债以“借新还旧”变得更为艰难。值得关注的是，作为商务园区开发商及商务园区运营商，亿达中国因4月23日未及时兑付5285.4万美元构成违约。

　　据悉，亿达中国于2017年4月17日发行3亿美元2020年到期年息6.95%的优先票据，按期限，今年4月19日到期。亿达中国分别于2月及3月发布系列公告称，由于内部资源不足以偿付现有票据，进而打算将这3亿美元票据进行交换。亿达中国计划以“借新还旧”的方式来偿还这笔票据，但最终因未及时兑付导致违约的结果。

　　据盘和林介绍，近年来随着国内融资环境不断收紧，美元债便成了国内房企的“香饽饽”，一方面为了获取维持生产经营的需要资金；另一方面，拆东墙补西墙，通过美元债还旧账。但利用美元债解燃眉之急仍是饮鸩止渴，并且面临巨大的违约和延期压力。

　　从目前来看，房企债务压力依然存在，据易居中国执行总裁丁祖昱表示，通过对170家房企二季度到期债务情况分析，截至4月26日，今年上半年还有12家房企发行的13笔美元债到期，去除佳兆业集团在2019年6月提前赎回的2.5亿美元本金，待偿还美元债金额总计为34.67亿美元。从单笔金额来看，佳兆业集团剩余待偿还金额最高，达5.4亿美元。

　　黄立冲认为，短期发新债难发的趋势仍会持续，当前房企可以通过发人民币债来偿还。比如通过人民币发债之后，可以申请国家外汇偿还，这样不会导致海外债券出现“爆煲”，但是会严重影响我国的外汇储备，令外汇储备规模萎缩。

　　业内：预计5月海外债将低位运行

　　进入5月，截至目前，仍只是少数房企出现发行及拟发行美元债举动。其中，时代中国在4月拟发行的债券于5月6日成功发行。此外，新鸿基地产拟发行Reg S、10年期、固定利率的高级无抵押美元票据。恒隆地产也披露一个美元票据发行计划。

　　从目前来看，海外融资已成为部分房企重要的融资渠道，但对于未来市场走势，贝壳找房分析人士认为，疫情正在海外流行，防控形势仍不明朗，造成海外金融环境恶劣，在内房股美元债遭抛售的背景下，预计5月海外债发行将保持低位。

　　但也有机构分析认为，虽然4月美元债一级市场大幅缩量，但随着美联储无限量QE(量化宽松货币政策)的推出，美元流动性紧张局面有所好转，美元债一级市场经历一段时间的“冰冻期”之后已经边际回暖。

　　此外，考虑到中资美元债到期收益率或已处于历史高位，待流动性放松，以优质地产债为代表的中资美元债有望迎来“配置时点”。

　　盘和林也认为，未来对于房企在海外发行美元债还是有信心，虽然受疫情的影响，投资者短期内会持观望态度，但未来房地产市场政策预期放松，还有货币超发后的通货膨胀，预期房地产投资增加。而从舆论环境来看，境外投资人对中国房地产市场也有积极看好，直接体现在当前发行美元债利率下降。当然，利率下降主要是因为美国整体利率下降，但同时也受房地产市场走势乐观等因素影响。