房企投资下沉深耕低线城市

　　当大部分房企深陷一二线城市的竞争格局中之际，一部分公司悄然开启了又一次投资下沉的排兵布阵。

　　碧桂园（02007.HK）证实，集团正在进行新一轮组织架构调整，共涉及21个区域，其中沪苏、安徽、湖南、湖北、广西等规模较大的15个区域进行了拆分，拆分后新增区域26个；其余区域则涉及管辖项目范围的调整变更。此次调整后，碧桂园下辖区域数量由此前的47个增至73个。

　　市场瞬息万变，碧桂园的组织架构随之高频整合。据统计，2019年以来到这次调整之前，碧桂园围绕提升全周期竞争力至少实施了6次比较大的组织架构调整。但跟此前的若干次调整的根本性不同在于，这次调整的诉求，更多指向三四五线城市的扩军。

　　碧桂园方面透露，区域架构调整的目的，始终是围绕提高管理效能、聚焦深耕三四五线市场、提高全周期竞争力，调整依据主要是根据所在区域市场容量、业绩规模、管理半径、区域运营团队的综合能力水平等方面的实际情况，灵活采取合并或裂变等举措。

　　具体而言，对偏小的临近区域进行合并目的是整合聚焦、提高效能，对规模较大的区域进行裂变细分则是充实布局、贴近市场、继续深耕三四五线，相当于“让瘦子增肌”或“让胖子瘦身”，从而使区域达到相对均衡的“体态”。

　　以碧桂园沪苏区域为例，去年全口径销售额约870亿元，在2019年全国百强房企销售排名中排在40位左右，销售规模已连续三年位居集团第一，此次拆分为沪苏、南通、苏中、苏北四个区域。原湖南区域连续多年保持当地市场占有率第一，2019年销售额超过当地第二、三、四名房企的总和，这次也一分为四。

　　一般而言，房企合并区域被视作战略收缩，拆分区域则往往因为战略扩张。碧桂园过去一年多时间以来的合并区域，一度被市场解读为逐步收紧低能级城市的战线。但从此番分拆区域的操作来看，其诉求更趋向于跟随市场节奏而进行的组织优化，确保组织灵动性，而并非如外界所猜测的“放弃低能级城市”。碧桂园称，集团将“坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线”。

　　尽管屯兵三四五线城市的房企在行业里仍是少数，但碧桂园并不缺乏追随者。第一财经采访发现，多家规模房企都在战略布局上悄然下沉，围绕城市群、城市圈更加广泛地布局三四线城市，中骏集团（01966.HK）便是其中一家。

　　今年4月，中骏集团与广东省梅州市签订战略合作框架协议。按计划，中骏集团拟在梅州投资建设大型商业综合体、城市更新等项目，计划总投资约为130亿元人民币。主要建设集大型商业、主题街区、大型超市、居住区为一体的城市商业综合体，以及城市老旧小区更新改造项目。

　　因为中骏如同新城控股(601155,股吧)一样，商业模式来自“地产+商业”双轮驱动，更愿意在三四线城市核心地段进行布局。中骏集团董事会主席黄朝阳在此前的投资者交流会上直言不讳：“拿地是生死线，公司将利用购物中心和长租公寓勾地作为拿地抓手，计划今年拿20个购物中心、30个长租公寓（包括轻资产）。”中骏布局的主战场，在广阔的三四线城市。

　　无独有偶，金科股份(000656,股吧)（000656.SZ）总裁喻林强在今年业绩会上表示，金科股份今年要坚持二三线城市拿地为主，一四线拿地为辅策略。金科股份认为，三四线城市市场量大、稳定，属于调控洼地，市场竞争弱、杠杆大。

　　下沉三四五线的房企，看重低能级城市好于高能级城市的回报周期。碧桂园曾披露的一组数据显示，2019年该集团三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27，相较一二线城市项目0.71或以下的投资转化率，三四线项目优势明显。在碧桂园进驻的三四线城市中，88%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值的88%。

　　中银国际认为，市场此前对于低线城市太过悲观，截至2019年10月，低线城市无论是销售面积还是销售均价的增幅都跑赢了一二线城市。

　　截至2019年末，中国城镇化率为60.60%，离发达国家平均水平还有相当长的距离，城镇化仍是房地产发展根本动力，中国经济稳中有进，持续向好的基本态势没有变。

　　早在2018年的一次公开场合，碧桂园董事局主席杨国强被问及三四线市场是否存在压力时，他回答称，每个城市都有特殊性，很难用一二线还是三四线做简单区分，而是应该根据每个城市和区域的具体指标进行分析，一二线里有不好的市场，三四线里也有很好卖的项目。在杨国强看来，三四五线城市也一定会受惠于中国城镇化进程。

　　诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨曾预言：在21世纪，影响人类社会发展进程的两大因素，一个是美国的高科技，另外一个是中国的城市化。

　　时至房地产中盘，历史巨浪裹挟下每个房地产企业，还在进行不同的抉择。这一次，是机会抑或是风险，只能在未来每一栋房、每一扇门、每一个窗中演绎的故事里，去获得证实。