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建业新生活:胡葆森划了一条安全线

2020-05-15 12:35:33 和讯房产  乐居财经

     乐居财经 曾树佳 发自郑州

    四年前,胡葆森启动新蓝海战略转型。

    他制定了一份计划,希望建业集团从“房地产开发商”转型为“新型生活方式服务商”,并开始布置一个“1+3”的业务格局。其中,“1”是指地产,“3”是指新生活、教育及轻资产。

    如今,地产业务之外,包括文旅、物业、商业等业务在内的新生活集团,也迈开了奔赴港股市场的步伐。

    搭乘热度未减的物管上市潮,近日,建业新生活公布了IPO文件,外界得以从中窥见建业物管业务的发展轨迹。

    毛利率与流动性密码

    招股书显示,胡葆森透过创怡,持有建业新生活94.16%的股份。建业新生活将自身定位为:扎根于华中地区的综合服务提供商。其业务范围包括物业管理及增值服务、生活服务、资产管理服务三个方面。

    除了最为主要的物管业务之外,该公司的生活服务包括于建业+平台、旅游服务、建业大食堂提供的管理服务。资产管理服务则包括酒店管理、商业资产管理及文化旅游综合体管理;目前,其所管理的资产包括3个文化旅游综合体、7个商场及7家酒店。

    近年来,建业新生活以较高的业绩增长率,在为IPO增添成色。

    在收入方面,它从2016年的3.49亿元增至2018年的6.94亿元,年复合增长率为41%。2019年上半年,该公司的收入为6.8亿元,同比上年同期的2.8亿元增加了143%。

    尽管2016年、2017年、2018年,以及2019年上半年,建业新生活来自物业管理及增值服务的收入,占总收入的比例分别为99.4%、91.5%、88.8%及77.9%,呈现逐年降低的趋势。但总体来看,该业务“主力军”的地位,其他业务还无法撼动。

  

    总体营收的上涨,得益于物业在管面积的快速增长。2016年、2017年、2018年,以及2019年上半年,建业新生活在管建面分别约为1680万平方米、2040万平方米、2570万平方米及4180万平方米。两年多的时间,增长了1.49倍。

    但背靠开发商,建业新生活的大部分在管面积也来源于建业地产的输入。

    截至2019年6月30日,建业新生活管理的269项物业位于河南省全省18个地级市(包括104个县级城市中的73个),其中约2730万平方米由建业集团,及其联营公司或合资企业开发,占比总面积约为65.3%。

    在众多赴港上市的物业股中,建业新生活的在管面积并不大,但由于近几年项目所收取的费率有所提高,它的毛利率也随之被推高。2016年、2017年、2018年,以及2019年上半年,建业新生活的毛利率分别为17.4%、22.9%、23.2%及35.6%。

    规模的扩张以及毛利率的上涨,带动着建业新生活净利润的提升。2019年上半年,其实现净利润1.08亿元,该数值已是去年全年的5.5倍。而净利润的增长,更驱动着它现金流的数倍增长。

    然而,资金的充裕,并不能掩盖其流动性的下降。2016年、2017年、2018年,以及2019年上半年,建业新生活的流动比率分别为1.9倍、2.3倍、1.7倍及1.3倍,有着接连下降的趋势。这归因于其他应付款项的增加。

    三大收购底线

    在物业管理赛道上,各方主体也在寻求规模的突破,以夺得行业话语权。于是,收并购事项在行业并不鲜见。在招股书中,建业新生活也透露出自身“战略性投资、合作及收购”的未来计划。

    自2000年起,建业新生活就开始管理由第三方物业开发商开发的物业;2018年,它开始扩大了对该等物业的管理规模。截至2019年上半年,建业新生活所管理建筑面积,已有34.6%是由第三方物业开发商开发的。

    为了逐渐减少对建业地产的依赖,建业新生活有着一套合作与收购的“准则”。

    即在对外收购中,收购标的必须具备以下的部分条件:拥有良好声誉、优质资产及在管总建筑面积至少300万平方米;具有营运效率或利润率提升潜力;维持最近财政年度的年收入,至少为人民币4000万元,市盈率为10。

    这三个条件中,囊括了收购标的的业务规模、营运能力以及市场表现,由此可以窥探出建业新生活收购的“底色”。

    以建业新生活目前的经营情况来看,在管建面300万平方米,相当于其体量规模的7.2%;年营收4000万元,相当于其2018年年收入的5.76%;那市盈率为10,又是什么样的水平?

    据东方证券(9.430, 0.08, 0.86%)发布的研报显示,从目前港股市场的情况来看,物管企业的估值分化较大,市盈率水平高的如碧桂园服务可以达到40倍,低的如彩生活为9倍,大多数位于20至30倍的区间。

    也就是说,建业新生活给自身的收购,画了一条低于行业均值的底线,这条底线既能保证所收购标的不会过于低等,也能发挥其向上发展的潜质与空间。

  

    地产行业向来是被低估的板块,建业新生活对于市盈率的重视,或许是为了弥补建业地产较低的估值。截至目前,建业地产的市盈率仅为7倍。假如建业新生活在港股市场上市之后,能实现20至30倍的行业平均水准,那对于建业集团来说,无疑是有效的补充。

    眼下,资本市场对于物业股的估值评定,首先看的是在管面积,其次才是多元增值服务。建业新生活或许意识到这一点,才在招股书中屡次提及“投资与收购”,以求谋取更高的管理面积数量。

    但即便有规模的诉求,胡葆森也仍对河南这片土地,有着不一样的偏爱,似乎还不想离开这片故土。

    从未来投资地域看,建业新生活将收购物业组合(如公共物业与办公楼)或地域覆盖(集中于华中地区)方面扩展业务的公司;同时,它将优先收购业务运营位于河南省、于河南省纯利超过500万元的前三大家公司之一的信息科技公司。

    收购信息科技公司,也是着眼于未来增值服务,以及生活服务、资产管理服务的发展。目前,建业新生活物业管理之外的业务,在其营收版图的分量,呈现越来越大的趋势。这对于未来估值的加成,有着一定的作用。

  

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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