建业新生活：胡葆森划了一条安全线

　　   乐居财经 曾树佳 发自郑州

　　  四年前，胡葆森启动新蓝海战略转型。

　　  他制定了一份计划，希望建业集团从“房地产开发商”转型为“新型生活方式服务商”，并开始布置一个“1+3”的业务格局。其中，“1”是指地产，“3”是指新生活、教育及轻资产。

　　  如今，地产业务之外，包括文旅、物业、商业等业务在内的新生活集团，也迈开了奔赴港股市场的步伐。

　　  搭乘热度未减的物管上市潮，近日，建业新生活公布了IPO文件，外界得以从中窥见建业物管业务的发展轨迹。

　　  毛利率与流动性密码

　　  招股书显示，胡葆森透过创怡，持有建业新生活94.16%的股份。建业新生活将自身定位为：扎根于华中地区的综合服务提供商。其业务范围包括物业管理及增值服务、生活服务、资产管理服务三个方面。

　　  除了最为主要的物管业务之外，该公司的生活服务包括于建业+平台、旅游服务、建业大食堂提供的管理服务。资产管理服务则包括酒店管理、商业资产管理及文化旅游综合体管理；目前，其所管理的资产包括3个文化旅游综合体、7个商场及7家酒店。

　　  近年来，建业新生活以较高的业绩增长率，在为IPO增添成色。

　　  在收入方面，它从2016年的3.49亿元增至2018年的6.94亿元，年复合增长率为41%。2019年上半年，该公司的收入为6.8亿元，同比上年同期的2.8亿元增加了143%。

　　  尽管2016年、2017年、2018年，以及2019年上半年，建业新生活来自物业管理及增值服务的收入，占总收入的比例分别为99.4%、91.5%、88.8%及77.9%，呈现逐年降低的趋势。但总体来看，该业务“主力军”的地位，其他业务还无法撼动。

　　  总体营收的上涨，得益于物业在管面积的快速增长。2016年、2017年、2018年，以及2019年上半年，建业新生活在管建面分别约为1680万平方米、2040万平方米、2570万平方米及4180万平方米。两年多的时间，增长了1.49倍。

　　  但背靠开发商，建业新生活的大部分在管面积也来源于建业地产的输入。

　　  截至2019年6月30日，建业新生活管理的269项物业位于河南省全省18个地级市（包括104个县级城市中的73个），其中约2730万平方米由建业集团，及其联营公司或合资企业开发，占比总面积约为65.3%。

　　  在众多赴港上市的物业股中，建业新生活的在管面积并不大，但由于近几年项目所收取的费率有所提高，它的毛利率也随之被推高。2016年、2017年、2018年，以及2019年上半年，建业新生活的毛利率分别为17.4%、22.9%、23.2%及35.6%。

　　  规模的扩张以及毛利率的上涨，带动着建业新生活净利润的提升。2019年上半年，其实现净利润1.08亿元，该数值已是去年全年的5.5倍。而净利润的增长，更驱动着它现金流的数倍增长。

　　  然而，资金的充裕，并不能掩盖其流动性的下降。2016年、2017年、2018年，以及2019年上半年，建业新生活的流动比率分别为1.9倍、2.3倍、1.7倍及1.3倍，有着接连下降的趋势。这归因于其他应付款项的增加。

　　  三大收购底线

　　  在物业管理赛道上，各方主体也在寻求规模的突破，以夺得行业话语权。于是，收并购事项在行业并不鲜见。在招股书中，建业新生活也透露出自身“战略性投资、合作及收购”的未来计划。

　　  自2000年起，建业新生活就开始管理由第三方物业开发商开发的物业；2018年，它开始扩大了对该等物业的管理规模。截至2019年上半年，建业新生活所管理建筑面积，已有34.6%是由第三方物业开发商开发的。

　　  为了逐渐减少对建业地产的依赖，建业新生活有着一套合作与收购的“准则”。

　　  即在对外收购中，收购标的必须具备以下的部分条件：拥有良好声誉、优质资产及在管总建筑面积至少300万平方米；具有营运效率或利润率提升潜力；维持最近财政年度的年收入，至少为人民币4000万元，市盈率为10。

　　  这三个条件中，囊括了收购标的的业务规模、营运能力以及市场表现，由此可以窥探出建业新生活收购的“底色”。

　　  以建业新生活目前的经营情况来看，在管建面300万平方米，相当于其体量规模的7.2%；年营收4000万元，相当于其2018年年收入的5.76%；那市盈率为10，又是什么样的水平？

　　  据东方证券(9.430, 0.08, 0.86%)发布的研报显示，从目前港股市场的情况来看，物管企业的估值分化较大，市盈率水平高的如碧桂园服务可以达到40倍，低的如彩生活为9倍，大多数位于20至30倍的区间。

　　  也就是说，建业新生活给自身的收购，画了一条低于行业均值的底线，这条底线既能保证所收购标的不会过于低等，也能发挥其向上发展的潜质与空间。

　　  地产行业向来是被低估的板块，建业新生活对于市盈率的重视，或许是为了弥补建业地产较低的估值。截至目前，建业地产的市盈率仅为7倍。假如建业新生活在港股市场上市之后，能实现20至30倍的行业平均水准，那对于建业集团来说，无疑是有效的补充。

　　  眼下，资本市场对于物业股的估值评定，首先看的是在管面积，其次才是多元增值服务。建业新生活或许意识到这一点，才在招股书中屡次提及“投资与收购”，以求谋取更高的管理面积数量。

　　  但即便有规模的诉求，胡葆森也仍对河南这片土地，有着不一样的偏爱，似乎还不想离开这片故土。

　　  从未来投资地域看，建业新生活将收购物业组合（如公共物业与办公楼）或地域覆盖（集中于华中地区）方面扩展业务的公司；同时，它将优先收购业务运营位于河南省、于河南省纯利超过500万元的前三大家公司之一的信息科技公司。

　　  收购信息科技公司，也是着眼于未来增值服务，以及生活服务、资产管理服务的发展。目前，建业新生活物业管理之外的业务，在其营收版图的分量，呈现越来越大的趋势。这对于未来估值的加成，有着一定的作用。