资色·压轴榜单②|上市房企成长力：TOP10房企大洗牌 世茂登顶

2020年，中国房地产行业以世茂鲸吞福晟启幕，在这场世纪大并购中，昔日的“拿地飞虎队”，销售规模超600亿的福晟连带其超8000亿的货值“肥肉”沦为世茂囊中之物，引人唏嘘的同时，也不免令人感叹：房企之间的竞争，并非今时的胜者为王，而是明日的剩者为王。

在以“变”为主要特征的房地产行业，任何时候谈企业成功，都为时尚早，只有快速成长，持续成长，稳健成长，才是当下房企的首要态度和修炼。

随着年报季的收官，各家房企2019年的业绩表现也已悉数呈现。为揭开房企成长潜力的面纱，于变局之中一窥行业发展新方向，和讯房产独家发布《2019年上市房企成长潜力榜单》，该榜单从销售金额、销售增速、拿地金额/销售金额三个维度进行对照分析，其中，销售金额及销售增速从侧面反映的是房企逆势增长能力，拿地金额/销售金额则代表企业做大规模的意愿及潜力。综合以上三个指标，和讯房产采用对各单一分项排名计分，加总后得到综合得分，再对综合得分进行排名的方式，整理出2019年上市房企成长力排行榜。

需要指出的是，该榜单在筛选主流房企时，综合考虑了以下三大因素：第一，2019年克而瑞房企销售榜单前100名；第二，整体上市房企；第三，拿地数据来自易居、克而瑞，部分根据公司公告整理，其中，力高集团、光明地产(600708,股吧)数据不可得。

榜单显示，随着行业天花板逼近，不同规模房企之间成长潜力分化明显。头部房企格局已定且进入利润兑现期失去想象空间的背景下，除进入TOP10行列的融创之外，龙头房企成长性欠佳，相比之下，千亿房企作为当下房企阵营中的中流砥柱则表现出较大的冲劲，此外，TOP10房企中，3家规模尚不足千亿，可见，中小房企亦是一股不可忽视的“后浪”力量。

1)数据来源:克而瑞、上市公司公告

2)选取样本为克尔瑞2019年销售额TOP100房企中的上市房企， 上市公司有双平台的，仅选取控股平台。

3)此次排名算法，采用对2019年销售额、拿地金额/销售金额、销售金额增速三个维度进行排名计分，加总后根据综合得分进行排名。假定参与排名的公司有50家，如果一个公司在销售额、拿地金额/销售金额、销售金额增速三个指标排名上分别为第3名、第20名、 第10名，那么分别对应得分48、31、41、综合得分为120，以此参与排序，分数越高，名次越靠前。

4)主流房企的筛选标准，综合考虑了三大因素，作为筛选进入榜单房企的基本条件:第一，2019年克尔瑞房企销售榜单前100名;第二，整体上市房企;第三，相关指标可以通过公开信息渠道获得。

TOP10房企大洗牌?

小型房企“绝处求生”

和讯房产对比2018年榜单发现，昔日TOP10房企阵营发生明显改变，至2019年仅剩世茂、金科、金茂、招商蛇口(001979,股吧)位居行业前十。需要特别指出的是，世茂由行业第十位一跃飞升至冠军宝座。

这背后应归功于新掌舵人上位之后频频出手“买买买”，反映在数据上，则是世茂拿地力度由2018年的22.1%提升至59.7%，实现翻番，这在很大程度上也坐实了世茂做大做强重回行业前十的野心。

除上述4家常驻房企之外，TOP10房企迎来六家新上榜企业，分别是金地、融创、华侨城、中海、中骏和禹洲集团。其中，华侨城、中骏集团和禹洲集团规模不足千亿，在销售排行中排名40名之外，而在2018年TOP10房企中，仅有合景泰富一家房企未撞线千亿。

业内人士表示，行业洗牌加剧，集中度进一步增加，强者恒强最终导向优胜劣汰的生存压力之下，中小房企企图用规模开拓自身的未来，并加大囤粮冲规模的势头，减少被收并购的风险。

因此，我们看到，中骏、华侨城和禹洲集团在拿地力度上均高于40.4%的行业均值，分别达到59.3%、86.3%和61.7%，通过积极扩储，为后续发展夯实基础，手握余粮而心不慌。

整体来看，TOP10上榜房企中，一个显著的特点是，来自粤港澳大湾区的房企表现得可圈可点。除了大本营位于粤港澳的招商蛇口近两年排名稳定外，在大湾区核心城市深圳成长起来的华侨城也由2018年的第32名阔步挺进前十，与融创并列第四。

根据贝壳研究院提供的数据，目前，大湾区近3500万人无自有住房，湾区11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%。整体看，大湾区住房自有率距离全国平均水平还有较大差距。

庞大的居住需求对应的是可供建设用地越来越少。一位粤系房企人士表示，大湾区的建设用地在过去30年增加了近5倍，土地开发强度已经接近50%，这意味着土地供应问题将越来越严峻。

也因此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于本土房企或提前布局湾区的房企而言，可以更直接的享受政策所带来的红利，并迅速将其转化为生产力，推动企业规模更上一层楼。

不过，严跃进也提到，这并不意味着其他房企在湾区丧失发展机遇，随着湾区房地产市场由增量时代转向存量时代，以旧改为主的城市更新成为房企在湾区竞争的主赛道。

平稳过渡

部分房企调整节奏

2019年房企成长力榜单上所表现出的，一方面有小型房企关乎生死的扩张较量，另一方面也有部分房企的谨慎前行。

2018年的榜单上，合景泰富作为唯一一个销售不过千亿的房企登上成长力TOP10的行列，仅仅一年之后，合景泰富便跌下“神坛”，行业排名由第九位大幅下滑至第31位。

无独有偶，昔日携手登顶冠军宝座的旭辉和阳光城(000671,股吧)成长力排名也出现了不同程度的下滑，分别降至当下的第17、20名。

据和讯房产观察，排名下滑并非有单一指标导致，而是受拿地力度和销售增速的拖累。例如，2018年，合景泰富拿地金额远超销售金额，占比达140%，而2019年，拿地金额仅占销售金额的32%，同时，销售增速也由60.1%降至31.5%，阳光城拿地力度则由45.2%降至31.1%，销售增速由77.9%降至29.6%。

不过，在政策调控持续、龙头房企提质控速、追求高质量增长的行业发展趋势下，2019年房企销售增速普遍放缓，克而瑞数据显示，2019年百强房企销售业绩增速6.5%，显著低于过去两年。

但在拿地方面，虽然多家房企传出减少拿地的传闻，但从拿地数据来看，全年拿地金额同比增长16.77%，中型企业为保持销售业绩及排名，仍保持积极拿地态度。

而对于上述房企在销售增速和拿地方面的趋缓表现，严跃进分析认为，在新环境和行业格局下，为了更好的在不确定性中把握确定性，企业在自主调整节奏，保持发展的可持续性。他提到，在规模扩大增速下滑的普遍规律下，考虑到市场规模下降风险、自身规模带来的管控压力，未来三到五年，千亿企业向更高规模增长难度加大，需要产品打造、城市和项目布局、金融能力等全方面的能力。

龙头房企分化明显

有人“缓行”有人“冲锋”

在这份榜单中，一度被视为行业风向标的龙头房企碧万恒融保分化显著。五家房企中，融创位居成长力榜单第4名，规模超7000亿的超级房企碧桂园在五家房企中排名垫底，为第38名。此外，保利、万科、恒大分别位列第22、26、35位。

龙头房企在成长性榜单上并不占优势的成绩不难理解，随着地产行业步入“新常态”，龙头房企普遍忙着切换赛道。在传统开发业务遭遇增长极限的背景下，对于龙头房企而言，打破规模增长瓶颈关键在于业务多元化，这不仅关系着企业自身涅槃重生，也关乎房地产行业的规模边界。

因此，我们看到，2019年碧桂园构建起以地产、农业、机器人为基本业态的商业版图，恒大通过全球收购方式强势进入新能源汽车领域，万科也在进入2020年后进军养猪。

如果再将五家房企的成长力放之时间的维度来看，排名变动情况也呈现不同的态势，其中，相较于2018年，融创、恒大排名分别上升23位、5位。而碧桂园、万科、保利则分别下滑25位、10位、7位。

融创之所以晋升如此之大，碧桂园之所以下滑如此之多，实际上都可以在销售增速和拿地力度中找到答案。数据显示，除恒大销售增速微增3个百分点之外，其余四季家企业销售增速均下滑，不过，融创仅下滑7个百分点至20.8%，而碧桂园则在“提质控速”的目标下大幅下滑26个百分点至5.9%，降速效果明显。

拿地力度方面，碧桂园同样严格“控速”，拿地金额占比下滑近10个百分点，而在下半年喊出停止在公开市场上拿地的融创，显然并未做到“言行合一”，拿地金额占比大幅增长30个百分点。

克尔瑞数据显示，销售10强房企的总土储货值高达18万亿，占百强总货值的4成以上，土地储备具有断层优势。不过，在市场波段调整时期，龙头企业的投资策略也不尽相同，战术上不再一味“囤粮”，而是更注重运营节奏。

例如，自2018年以来碧桂园不在设具体合同销售目标，万科董事会主席郁亮曾指出，成功有很多赛道，不是规模大就是冠军；恒大提出控制土储规模，做利润王。

走出疯狂圈地怪圈的龙头房企，关注的焦点转移至缩短去化周期提升回款速度，数据显示，龙头房企平均去化周期从2017年末的4.81年下降至2019年末3.98年，其中万科的总土储去化周期更是连续3年维持在2.9年左右。

的确，相比之下，2019年融创在公开市场拿地和收并购的节奏依然激进，对此，严跃进表示，企业对土地储备的态度取决于自身发展的战略规划，融创大力布局文旅之际，需要丰沛的土储为后续发展做支撑。