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美好置业:套上转型枷锁

2020-05-20 08:32:15 和讯房产 

美好置业董事长 刘道明

乐居财经 曾树佳 发自武汉

今年年初的疫情,给总部位于武汉的美好置业(000667,股吧)(000667.SZ),留下了深深的“印痕”。

5月2日,它发布第一季度报告显示,期内由于结算、回款减少的原因,其实现营业收入6689.67万元,同比下降38.91%;归属股东净亏损9131.47万元;经营活动产生的现金流量净额-6.09亿元。各项指标都不如人意。

在披露一季度成绩单的十天前,美好置业还宣布,因为疫情原因,审计工作难于按期开展,所以延期披露2019年经审计年度报告至6月6日。

该公司的各业务板块子公司分布于湖北、重庆、陕西、辽宁、安徽、广东、浙江及江苏等区域。其中,它在武汉拥有名流·人和天地、名流公馆、名流印象、名流世家、美好名流汇、香域花境、长江首玺等多个已开发或在建项目。

重仓之地,正处在“风暴”的中心,业务难免会受到影响。

近几年,美好置业新业务难有起色、现金流不足、股价乏力,正在经历着转型的困顿。如今,屋漏偏逢连夜雨,董事长刘道明“城乡建设服务者”的念想,预计还将持续面临考验。

转型枷锁

房地产二十年是没有问题的。”2019年初,刘道明在出席活动时,仍表达出了对房地产行业的看好。不过,这距离美好置业的战略转型,已经过去了5个年头。

2014年,刘道明将“名流置业”改成“美好置业”,计划将营业范围广泛扩大。几年的时间里,美好置业共布局了五个业务板块,包括房产开发、城市土地开发、产业新镇、现代农业、装配式建筑业务等。

三年后,美好置业不再将地产业务作为主要投入板块。

2016至2018年三年间,美好置业均未完成拿地计划。其中,它2018年原计划签约2350亩土地、增加土储约437万平方米,但实际上只签约土地446亩,新增土储仅为16.63万平方米,离原计划相去甚远。

一边“省吃俭用”,另一边却不断砸钱。乐居财经查阅获悉,2016年至2019年,美好置业投资活动产生的现金流量净额分别为-2759万元、-2.924亿元、-10.28亿元、-14.18亿元。其中2018年投资支付的现金,已由上年的200万元猛涨至8.825亿元。

按照刘道明的发展思路,美好置业将投资的天平,大幅度地向装配式建筑、现代农业倾斜。2019年7月,美好置业财务负责人刘怡祥就曾对外表示,公司装配式建筑业务的总投资约50亿元。

但美好置业偏爱的业务似乎还处在“培育期”,迟迟不见成效。

2019年上半年,美好置业房地产业务营收7.31亿,占比80.36%;而其装配式建筑、农业板块的营收则分别为6925.39万、2031.31万,占比分别为7.61%、2.23%,合起来的比例还不足10%。在毛利率方面,装配式建筑业务仅为7.47%,农业甚至呈现出负数,处于亏损状态。

这是过于聚焦新业务,“吃力不讨好”的后果。受此拖累,美好置业的总体业绩也呈现逐渐下滑的姿态。

在2016至2019年这转型的几年间,美好置业的总营业收入分别为52亿元、44.4亿元、25.2亿元、35.2亿元;归母净利润分别为6.68亿元、6.64亿元、2.49亿元、6544万元。目前,其盈利能力还仍未止住颓势。

资金“关卡”

新业务的培育极其不易,这耗去了美好置业大量资金。数据显示,它的在手现金量连年下降,直至2018年仅为20.11亿元。

刘道明或许已意识到资金链的潜在危机,于是在2019年,他大量引进融资;期内,美好置业筹资活动产生的现金流量净额16.79亿元,同比2018年的2.84亿元,大幅上涨了491.39%。

据此,公司的现金提升至24.56亿元,逆转连年减少的窘境。

此前,美好置业偶尔有发债的动作,但自2018年7月,其宣布终止发行20亿元非公开债券之后,就鲜有发债的身影。于是在去年,“担保”成为了美好置业融资的关键词。

据乐居财经不完全统计,2019年以来,美好置业为旗下项目的融资进行过8次担保,涉及信托计划、银行贷款、授信、债务重组等事项,总金额为27.37亿元。资金用途大部分是为装配式建筑项目输血。

其中最大的一笔担保,是去年7月份,美好置业为子公司美好建筑装配科技债务重组进行的担保,涉及金额6.38亿元,债权受让方为信达资产。

……

全文共2550字

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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