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质造丨北京土地市场单日成交超百亿 四环内楼面价高达7.6万元

2020-05-20 08:32:35 和讯房产  刘宝丹

 

两宗四环内住宅用地再度掀起北京土拍市场的高潮。

5月19日,北京成交三宗宅地,有两宗地块来自丰台分钟寺区域,没错,跟月前出让的分钟寺地块相隔不远,而且三宗地块有着相同的归处,最终该地块被合生创展以107.4亿元的价格竞得,网友好奇的是北京豪宅标杆——霄云路8号能否成功复制?

另一种地块来自房山,是一宗共有产权房地块,限价28000元/平方米,在共有产权房弃购率没有大幅改观的情况下,该地块仍被开发商激烈争夺,究竟是房企的一厢情愿,还是该地块真能重燃房山市场?

合生“深耕”分钟寺

拿地溢价高达42%

分钟寺两地块官方名称为丰台区南苑乡分钟寺村L-39 地块和L-41地块,用地性质属于R2 二类居住用地,容积率2.8,从地块规模来看,两地块的地上建筑规模分别为55141平方米和88484平。

东南四环区域基本说明了地块的稀缺和优质,分钟寺地块距离国贸地铁不仅直达,而且只有5站地的距离,也就是说国贸的商业配套完全可以覆盖到分钟寺地块。不仅如此,该地块距离南三环和京沪高速都非常近,整体通达性非常高。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,分钟寺地块为四环内少有的价值洼地,虽当前居住氛围较弱,但便利的交通条件以及真空竞争环境为其带来较好的发展机遇。

难得一见的优质地段吸引了十余家房企参与竞拍,经过激烈的争夺,该地块最终由合生创展竞得,总成交额为107.4亿元,L-39 地块的溢价率为42%,可售住宅综合楼面价为76168元/㎡;L-41地块的溢价率为38%,可售住宅综合楼面价为73912元/㎡。

不久前,合生创展还成功竞得钟寺村L-24、L-26地块,截至目前,合生创展已在分钟寺拿下三宗地。根据贝壳研究院统计,三宗地总规划建筑面积24.8万平米,综合楼面价72401元/平米,是年内最高楼面价水平。

在地产营销人韩乐看来,合生创展的拿地楼面价不低,而且三宗地都拿下来,说明决心很大,原因可能有两个方面,一是本身很善于做高端住宅,也比较重视城市选择和地段选择。其次,分钟寺地块的一级土地开发是兄弟公司珠江投资做的,因此,合生创展对分钟寺地块非常了解,多年深耕也不忍心或者不愿意把这个地块拱手相让。

对于该地块的未来展望,韩乐认为,三宗地均被合生创展拿下,一个好处是避免未来出现小范围竞争,在产品定位和销售方面比较从容,产品配置和价格设定有比较大的周旋余地,腾挪空间更大。

“合生最出名的项目是霄云路八号,该项目一直是北京市场上的豪宅标杆,合生对豪宅产品以及豪宅客群很了解,未来分钟寺地块有可能会延续豪宅路线,不一定像霄云路8号那么高端,但是在已有高度上稍微降一点儿,应该游刃有余。”

北京成交共产房地块

限价2.8万元/平

除了比较热门的分钟寺地块,北京今天还出让了一宗共有产权房地块,这是2020年以来的第二宗共产房,上一宗还是1月出让的海淀区共产房地块。

地块名称是北京市房山区拱辰街道办事处FS00-LX05-0046 、0056 地块,建设用地使用性质属于R2 二类居住用地,总用地规模87651.29 平方米;建筑控制规模140242 平方米,根据规划指标,该地块的容积率为1.6,户型以中小套型为主。

价格方面,按规定,该地块未来房屋销售均价为 28000 元/平方米(含全装修费用),此价格是该宗地中“共有产权住房”的平均销售价格,竞得人可结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为±5%。

从区位上看,该地块位于房山长阳板块,距离地铁房山线广阳城站较近,同时临近京港澳高速,交通比较便利。加之项目容积率较低,社区未来的舒适度较高。该地块也比较热门,最终经过56轮的激烈竞争,最终由建一局+房山新城联合体以26.5亿元总价成交,溢价率31%,可售住宅部分(包含共产房)楼面价为18896元/㎡。

不过,对于该地块的未来前景,业内看法出现较大分歧。

潘浩认为,本地块为中低容积率、中等体量,未来市场新房项目并无直接竞争对手,项目具有较大的价值提升空间,或将带动区域成为新的热点,因此引来激烈竞争。

韩乐则认为,房山市场一直都比较低迷,市场不是特别容易撬动,再加上土地供应比较多,未来竞争压力会比较大,共有产权房地块出来,依然可能会面临过去那种压力,不一定会去化的特别快。

至于更深层的原因,韩乐表示主要是房山地处京西南,会被门头沟和石景山“层层节流”,尤其,门头沟和石景山有大量土地供应,虽然区域之间有价格差距,但相应来说差距有限,可能很多客户能选择别的区域就不会选择房山。

“这是房山的一个市场困境,加上房山土地供应一直比较大,项目之间的激烈拼杀也比较严重,比如降价现象,房山后面可能不会有大的改观。”

分钟寺村周边项目盘点

NO.1?首开璞瑅公馆

地址:二环左安门桥,北京东二环龙潭湖南800米

环线位置:二至三环

开发商:首开集团

产品:主力户型为203平-268平4居-5居。项目为小高层板楼,板塔结合。

均价:106000元/m?

项目图

样板间

236㎡户型图

NO.2?北京金茂府二期

地址:宋家庄地铁站F口旁

环线位置:三至四环

开发商:金茂

产品:产品面积段在75-156㎡,以千万级科技新宅首献内城。

均价:待定

项目图

样板间

233㎡户型图

NO.3?元熙华府

地址:南三环东铁营向南600米

环线位置:三至四环

开发商:北京卓丰投资有限公司

产品:主力户型为102平-146平2居-3居。

均价:80000元/㎡

项目图

样板间

102㎡户型图

房山地块周边项目盘点

NO.1 城建国誉府

地址:地铁良乡大学城北站东北约1300米

环线位置:五至六环

开发商:城建

产品:北京城建(600266,股吧)?国誉府主力户型为162平-253平2居-5居。

均价:53000元/m

项目图?

样板间

建面 189m?户型图

NO.2 观山源墅

地址:良乡·阳光北大街与多宝路交汇处西南

环线位置:五至六环

开发商:韩建

产品:在售户型有:150平-325平3居-5居。

价格:1500万元/套起

项目图

样板间

建面 92m?户型图

NO.3 首创伊林郡

地址:房山京港澳高速22B良乡机场出口处

环线位置:五至六环

开发商:首创

产品:在售户型有:200平4居。

均价:34000元/m?

项目图

样板间?

建面 155m?户型图

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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