资色·压轴榜单⑤丨上市物企成长力：雅生活服务夺冠 多家企业发力增值服务

2019年，物业企业上市迎来井喷，全年共有11家物业企业成功IPO，创历史新高，物业股年内平均涨幅达到56%。2020年，物管企业排队上市的热情并未消退，截至目前，已有正商旗下兴业物联、鸿坤物业烨星集团及建业新生活成功挂牌，此外，合景泰富、阳光城(000671,股吧)、朗诗、世茂和金科等多家房企也宣布计划分拆物业板块赴港上市。

“后浪”滚滚，意图分食物管市场份额和资本蛋糕，对于已挂牌上市的物业企业来讲，行业竞争加剧是不得不面对的事实，若想在未来行业发展中谋得一席之地，内生和外延的增长空间是关键。

为管窥万亿市场蓝海下物管企业的发展潜力，和讯房产独家发布《2019年上市物企成长力榜单》（以下简称为“榜单”），梳理榜单可见，雅生活服务夺得冠军宝座，19家物企中，仅有的两家独立第三方物业公司中奥到家和新正大排名靠后，分别为第14位和第17位，隶属于房企的物管企业包揽TOP10，背靠地产“母业”的优势尽显。

1）数据来源：克而瑞、上市公司公告

2）主流物企的筛选标准，综合考虑了两大因素，作为筛选进入榜单房企的基本条件：第一，选取了A股和港股上市物管企业；第二，相关指标可以通过公开信息渠道获得，比如，南都物业(603506,股吧)(603506,股吧)增值服务收入无法获取，故剔除。

3）此次排名算法，采用对2019年在管面积、在管面积增速、增值服务收入占比三个维度进行排名计分，加总后根据综合得分进行排名。假定参与排名的公司有50家，如果一个公司在在管面积、在管面积增速、增值服务收入占比3个指标排名上分别为第3名、第20名、第10名，那么分别对应得分48、31、41，综合得分为120，以此参与排序，分数越高，名词越靠前。

雅生活服务居榜首?收并购是主流

按照物业行业的规模水平，物企一般被分为三个阵容，即在管面积在1.5亿-3.6亿平方米之间的大型物业企业，在管面积在6000万-7200万平方米的中型物业企业，在管面积低于5000万平方米的小型物业企业。整体来看，上榜企业中，有7家大型物企，5家中型物企和7家小型物企。

根据榜单，雅生活服务、佳兆业美好、保利物业名列前三甲，但从单项指标的表现来看，三者之间存在差异。

2019年在管面积、在管面积增速及增值服务收入占比方面，雅生活服务齐头并进，单指标均位列行业第四，而小型物企佳兆业美好虽然在在管面积增速和增值服务收入占比方面具有绝对优势，但受制于规模基数较小，并未实现较大突破。与之相对应的是，保利物业2.87亿㎡在管面积位居行业第二，但却遭较低的增值服务收入占比拖累。

在这份榜单中，“物业第一股”彩生活排名并不突出，仅在第12位，但实际上，彩生活3.6亿㎡在管面积远超保利物业7000万㎡，可以说，彩生活与在管面积第二的保利物业之间多出一个中型物企的规模。有意思的是，规模上具备压倒性优势的彩生活，不仅没有大举扩张，还出现小幅收缩，在管面积增速下滑1%，也是上榜企业中该指标的唯一下滑企业。

物企在拓展在管面积上，主要依托房企母公司资源项目、外部收并购及第三方物业项目拓展。内拓几乎在每家物业公司都存在，例如中海物业、碧桂园服务、绿城服务等都以内拓为主，而彩生活一直强调的是，不依靠“富爸爸”。

外部收并购是最直接、有效的扩张方式，这也是彩生活上市后一段时期内的真实表现。2014-2015年间，彩生活在资本市场上动作频频，举债收购标的。

但2018年以来，彩生活开始在收并购方面大幅收敛，对此。彩生活曾表示，兼并这种方式对物业公司来说成本太高，真要赚钱不容易。“收购这条路会越来越难，越来越贵。彩生活现在已经过了以收购兼并作为扩张的阶段了，我们不再会以收并购作为主要扩张方式，收并购对彩生活几乎没有什么意义。”2019年初，身为彩生活首席执行官的唐学斌如是表示。

实际上，总体来看，物企对规模仍然有普遍追求，19家上榜企业在管面积平均增速为51%，近半数房企增速超均值，招商积余、时代邻里更是高达188.3%、147.7%。

物企不断扩充管理规模的逻辑在于，物业管理服务的主要营收都来自最基础的物业费，营收的提升也主要是来自增加在管面积、提高单位面积的物业管理费这两个方面。

具体来看，管理规模实现跨越式成长的物企主要依靠收并购，克而瑞统计显示，2019年，上市物管公司全年并购对价约79.2亿元。除“大鱼吃小鱼”外，也出现了多笔同等规模的并购，例如招商物业借壳中航善达(000043,股吧)上市，并摇身一变成为A股物业管理行业中的龙头企业。

时代邻里执行董事兼行政总裁王萌更是在业绩会上表示，在物管行业中，要快速实现企业的发展和扩张，收购并是必不可少的途径。她预计，时代邻里2020年在管面积增长速度应该可以跟2019年持平，“我们也希望能够尽快在2021年达到整个的管理规模过亿平方米”。

增值服务是发力点

在管规模的扩张以及增值服务的拓展是物业管理公司业绩增长驱动力。短期内物业管理公司的主要驱动力源(600405,股吧)于在管面积的增长，长远来看，则取决于增值服务。

数据显示，上榜企业增值服务收入占比均值为30%，10家物企增值服务收入占比超均值，其中8家位于TOP10物企中，而鑫苑服务和滨江服务，受制于管理规模偏小，在管面积增速缓慢，仅位居榜单第13、16位。

近几年企业披露的业绩报告显示，营收增长比较亮眼的地方在于企业增值服务业务部分的收入呈现出快速上涨的趋势。榜单显示，增值服务收入占比最大的是佳兆业美好，达55.7%。

据了解，佳兆业美好在增值服务中涉及的业务范围比较全面，有房屋租售、装修美居、社区教育、空间租赁、社区金融以及新零售等。根据2019年年报，佳兆业美好社区增值服务的毛利达5718万元，同比增长96.23%，毛利率增至47.1%，同比提升11.4个百分点，并远高于其他三大业务板块的毛利率水平。

不过，宝龙商业作为港股物业板块唯一一家以零售商业运营服务为主，住宅物管为辅的公司，其增值服务收入占比仅为3%，住宅物业管理方面的增值服务包括交付前筹备及垃圾处理服务、公共区域、广告位及停车场管理，商业运营方面提供停车场管理、广告位管理等增值服务。

在确定与不确定之间寻求可持续发展，是物企聚焦发力增值服务的经营逻辑。某券商机构分析师表示，专注于物管业务的企业，依靠不断获取优质的项目能使企业经营情况保持稳定增长，而发展增值业务的企业得益于增值服务市场的供需错配，未来企业营收和利润都有望迎来爆发式的增长，并将提升物企在二级市场的估值水平。