两会焦点｜“反复修改精雕细琢”民法典草案始成 这些房地产问题被重点提及

　　中房报记者 李燕星｜北京报道

　　法律，治国之重器；良法，善治之前提。

　　今年全国两会期间，新中国第一部以法典命名的法律《中华人民共和国民法典（草案）》（以下简称“民法典草案”）正提请十三届全国人大三次会议审议，我国民法典立法迎来历史时刻。

　　民法典被称为社会生活百科全书。值得注意的是，民法典出台后，我国现行的民法通则、物权法、合同法、担保法、婚姻法、收养法、继承法、侵权责任法将被替代不再保留。

　　党和国家曾于1954年、1962年、1979年和2001年先后4次启动民法制定工作。第一次和第二次，由于多种原因而未能取得实际成果。1979年第三次启动，由于刚刚进入改革开放新时期，制定一部完整民法典条件尚不具备，当时按照“成熟一个通过一个”的工作思路，确定先制定民事单行法律。现行的继承法、民法通则、担保法、合同法就是在这种工作思路下先后制定的。2001年，第九届全国人大常委会组织起草了《中华人民共和国民法（草案）》，并于2002年12月进行了一次审议。2003年十届全国人大以来又陆续制定了物权法、侵权责任法、涉外民事关系法律适用法等。

　　经过努力，我国民事立法逐步形成了比较完备的民事法律规范体系，为编纂民法典奠定了较好的制度基础、实践基础、理论基础和社会基础。党的十八大以来，全面依法治国被摆在突出位置，因此，编纂民法典具有重大而深远的意义。

　　这部正在提请审议的民法典草案共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任以及附则。其中，中国房地产报记者梳理发现，民法典草案共有以下方面的调整涉及社会普遍关注的住房与居住问题：一是针对此前热议的公维基金使用问题做出规定；二是针对物业领域突出问题增加规定了物业合同；三是规定住宅建设用地期满可自动续期；四是增加规定“居住权”；五是在租购同权基础上，增加规定房屋承租人的优先承租权。

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　　公维基金难启动怎么办？

　　降低业主共同管理事项与表决比例

　　公维基金本是小区业主为了维修养护小区内的共用设施、设备及公共区域而交纳的款项。但过去几年，业主维修电梯却发现公维基金但迟迟得不到审批，物业公司通知业主签字启动使用公维基金时间过长，物业公司冒充业主签字使用公维基金，部分城市公维基金使用比例与效率低下，这些现象时有发生。

　　公维基金能不能动，什么时候动，如何动，业主们很是关注。

　　对此，民法典草案针对近年来群众普遍反映业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题，并结合此次新冠肺炎疫情防控工作，在现行物权法规定的基础上，进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度：一是明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。二是适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。

　　另外，此次草案还完善了公共维修资金使用的表决程序，降低通过这一事项的表决要求，将草案第七十三条规定的应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意，修改为“双过半”同意。

　　这样的修改，增加了业主大会通过启动公维基金的效率。

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　　小区管理混乱怎么办？

　　专门新增物业合同一章

　　物业服务缺乏监管有的甚至形同虚设；物业公司进入社区时缺乏竞争机制，导致服务质量难以提升；物业公司以盈利为导向但不注重服务态度，缺乏服务意识。这些是全国各地业主时常遇到的闹心事情。尽管房地产业大型开发商都在进军物业，有的已经形成规模并走上资本市场，但早年建立的老旧小区或者不具备物业管理条件的中小型房企所开发的物业，还存在冰山下的暗流。就连娱乐明星李荣浩都吐槽小区物业无视车库卫生与管理。

　　针对物业行业乱象，民法典草案专门新增物业服务合同一章予以规范。为适应现实需要，在现行合同法规定的买卖合同、赠与合同、借款合同、租赁合同等15种典型合同的基础上，民法典草案第二分编增加了4种新的典型合同，其中就包括针对物业服务领域的突出问题，增加规定了物业服务合同。

　　比如民法典草案合同编规定，物业服务合同终止，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

　　另外，针对物业费开支对业主来说是一笔“糊涂账”、不知情的问题，民法典草案规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

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　　住宅用地70年期满怎么办？

　　自动续期费用按法律缴纳或减免

　　住宅用地70年期满后怎么办曾一度引发热议。

　　根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。尚在审议的民法典（草案）在规定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”的基础上，进一步规定“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

　　住宅土地使用权期限为70年，根据统计，尽管从上世纪80年代出让土地开始，也还未出现住宅土地使用权到期的情形，但近几年各地还是陆续出现一些住宅土地使用年限到期的案例。不过，目前法律及行政法规对于住宅土地使用权到期后是否缴纳费用及如何缴纳费用上也还没有明确的规定。

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　　中低收入群体住房问题怎么办？

　　无偿设立居住权

　　“让全体人民住有所居”是十九大报告提出的目标，但是近年来中低收入群体的住房和租赁问题时得不到保障。

　　对此，为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，民法典草案增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。

　　民法典草案增加的“居住权”，规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

　　另外，民法典草案规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。居住权不得转让、继承。设立居住权住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的应当及时办理注销登记。

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　　房东要转租满租期房子怎么办

　　房屋承租人有优先承租权

　　近年来，我国不断发展多层次住房体系，并加大力度部署住房租赁时长，解决大城市新市民的租房问题。房地产企业和资本市场也相继逐鹿住房租赁市场。

　　但是，在大城市部分地区租房紧缺的情况下，租客的利益时有得不到保障。甚至租房快到期时但却想续租的租客，还遭遇房东各种比如涨价转租为名的刁难，不得不得搬离。

　　对此，民法典草案为落实党中央提出的建立租购同权住房制度的要求，保护承租人利益，增加规定房屋承租人的优先承租权。

　　责任编辑：马琳 曹冉京

　　审读：戴士潮

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