REITs·专访 | 王刚：就当前阶段而言，REITs试点跟房地产行业关系不大

“REITs试点已经铺垫一两年了，五一前夕正式官宣也在意料之内。”中国REITs联盟秘书长王刚认为，2009年国内就提出要适时推出REITs，随后又推出类REITs和PPP产品，经过这些经验积累，才迎来了公募REITs的真正突破。

“中国REITs的1960时刻。”4月30日晚上，王刚在朋友圈写下这句话，在他看来，国内推出基础设施领域REITs试点，与1960年美国国会批准成立REITs一样，都意味着一个新的开始。“REITs是一场长跑，基建试点只是万里马(300591,股吧)拉松的发令枪。”

REITs将促进基建领域投资规范化

按照官方说法，REITs在国内的突破口选择了基础设施领域，是为了支持国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革，进一步提升资本市场服务实体经济能力，促进基础设施高质量发展。

王刚认为，REITs之所以选择在基础设施领域率先开展试点，一个很重要的前提是我国基建体量足够大，以PPP为例，截至2019年10月末，全国入库PPP投资规模达13.5万亿元，如此大体量的投资需求要找到新的出口，通过证券化方式可以回笼部分资金，再投入到新的基础设施里面去。

“REITs作为一种金融产品，强调收益率，做产品规划的时候就会考虑好未来的投资回报，这对中国基建投资领域的制度规范来说有很大促进作用。”王刚认为，公募REITs产品的出现会形成一个行业价值标杆，比如，分红收益水平会形成一个比较清晰的标准，对于做基础设施或者新基建而言是一个参照。

在试点区域选择上，REITs优先选在中国经济比较发达的区域，包括京津冀、长江经济带、雄安新区、大湾区、海南、长江三角洲以及国家级新区、有条件的国际级经济技术开发区等六大城市群和两类开发区。

对此，王刚表示，这些区域对中国经济发展贡献比较大，更有利于经济发展，不过，更重要的是，从这些区域选出来的产品相对比较优质，更可能达到资本市场的投资门槛，在REITs试点初期，从选择上会趋向谨慎，因此，发达区域的优势资产是首选。

王刚预计，未来REITs可能会出现偏股型和偏债型的两种产品，偏债型产品主要看发行主体的信用情况，收益相对稳定，而偏股型产品收益会有浮动，资产价格上涨或下降，股价也可能上涨或下降，这些都会影响收益，偏股型产品跟市场波动有关系。

“从专业投资者角度看，选择REITs产品，首先要做评估，包括资产是否优质，产品结构是否合理，还要看市场波动情况，REITs偏股性产品跟大盘的走势有一定的相关性，大盘调整或者全球股市调整，也会受到影响。”

不过，王刚直言，投资者教育工作很重要，投资者也有一个市场熟悉过程，要让大家明白REITs还需要时间。

老百姓多了一个投资渠道

喜欢买房，这已经成为中国人的一种消费特征，除了自身居住需求外，一个很重要的原因就是中国人投资渠道太少，才导致炒房现象愈演愈烈，而REITs会成为普通人触手可及的投资品类。

据王刚介绍，作为将在证券交易所公开上市的金融产品，从REITs持股份额来看，原始权益人持有20%，机构持有64%，剩余16%给散户，也就是说，散户可以直接购买REITs产品，此前，投资者如果想买REITs，只能购买海外REITs产品，现在可以直接购买。

REITs的投资收益整体比较稳妥。中金统计了美国、日本等主要REITs市场近10年来的整体市场表现，显示板块总回报率（分红+资本增值）年化11-13%左右。以美国自身的长历史周期表现看，各个地产市场周期内权益类REITs的总回报中枢平均在13%，方差不大。

中金认为，这很大程度上受益于REITs亦股亦债的特性：在一定时期内如果股价上涨较快（可能由底层物业资产估值提升拉动），那么分红收益率相对下降，反之亦然。可以认为11-13%的总收益率是在二级市场上进行实体资产（或广义商业地产）大类投资可获得的合理回报中枢。

从具体操作上看，王刚认为，基础设施相关的REITs产品还是要依据很多专业的投资机构，REITs推出需要很多中介机构进来评估这些资产，然后给出投资建议。“商业地产未来有望会纳入REITs范畴，相对于基础设施，商业地产的易达性更强，比如商场经营程度如何逛一圈基本上就有大致的了解，老百姓(603883,股吧)更容易做投资决策。”

王刚认为，对老百姓来说，REITs未来会逐步做大，将变成中国除了股票、债权和储蓄之外一个很重要的投资门类，对于偏好稳妥型的投资客户来说是一个很好的选择。

“REITs属于强分红产品，对于此前购买理财、国库券或债券的投资者来说，以后可能选择投资REITs。

不动产和住宅要区分开

由于此次出台的是意见稿，所以业内各方都在研究怎么反馈意见，尤其在制度层面提出更好的建设性意见，王刚也是如此。

王刚最近跟业界交流比较多，因为是以个案方式开展基础设施REITs试点，这意味着马上一些项目就要做试点了，虽然具体还不方便透露，不过，他表示最近的关注重点是REITs具体要设计成什么样的产品结构，公募REITs和原始权益人之间的关系，有非常多细致的工作要做。

在沟通中，王刚发现很多人会把REITs和房地产行业联系到一起，在他看来，整个业界虽然一片欢呼雀跃，但实际上这次REITs试点，跟房地产行业的关系不是很大，跟住宅地产开发商关系不大，跟购物中心或写字楼开发商关系也不大。

“不动产的范围很广，它的特点就是持有物业通过运营来收租，从而实现分红，而住宅依靠的是散售回收现金流，不动产靠长周期运营和收租实现现金流，两者商业模式不一样。”

王刚觉得应该从定义上厘清，尤其是把不动产跟住宅地产分开，这样可以更精准的理解REITs。他希望大家不要老提房地产，不动产肯定受益于REITS政策，但住宅地产理论上影响不是很大。

王刚预计，长租公寓应该很快会纳进REITs范畴，在国外，写字楼和商场，包括长租和公寓都是很大的板块，未来随着时机成熟，可能也会逐步纳进来。“布局不动产的房企还是会受益，但近期收益的也只是房企的不动产业务而已。”

虽然还没有进一步披露，但根据中国证监会债券部副主任刘榕的说法，首批REITs试点将聚焦基础设施领域，既包括仓储物流、交通、污染治理、市政工程等传统基础设施“补短板”项目，也包括信息网络等新型基础设施项目。

王刚也预计，最早落地的试点项目可能会来自于高速公路、物流仓库、水务等，可能也会有产业园区，其中，园区类的资产可能跟房地产企业有一定的关联度。