REITs 专访｜投资蓝海来了？粤开证券李奇霖：还要看详细版制度安排

4月30日，一纸通知，理顺并回答了“中国庞大的基础设施存量证券化路径”。当天，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。这标志着，境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，实现了真正意义上公募REITs的首次破冰。

那么，是什么样的契机促使本次率先在基建领域开展公募reits试点？这一步的跨出有什么样的现实意义？对房地产领域有何影响？普通人如何在这轮机遇中寻找到财富扩增、增值、保值的机会？为此，和讯房产与粤开证券首席经济学家、研究院院长李奇霖就相关话题进行了深度交流。

三大原因促使率先在基建试点

在李奇霖看来，此次率先在基建领域展开公募试点，主要基于三点原因：

一是考虑到我国经过多年的发展，在基础设施领域已经形成了丰富且优质的资产；

二是面对当前疫情的冲击，政府稳增长的压力较大，支出更多，但财政收入又比往年更少，且依然受隐性债务化解的制约，盘活存量资产同时实现稳经济和去杠杆目标正当时；

三是从历史上看，目前我国处于低利率时期，很多机构投资者以及普通投资者缺乏优质的投资资产，公募REITs同时兼具股性和债性，正好能解决投资者的资产荒，同时更低的利率环境也能降低投资者对公募REITs回报率的要求，降低公募REITs业务开展的难度。

李奇霖透露，其实，监管机构很早之前就已经对REITs产品做出了相应的安排，2020年1月，北金所就发了相关的文件，为权益型REITs的推出制定了具体的规则。

不过，Reits资产证券化道路呼喊了很多年，此前REITs的推进一直未有实质性进展，这一次的试点就能解决此前存在的问题吗？

“之前REITs之所以难成行，除了国内不具备相应的制度条件外，还主要是我国长期形成了对债权类固定收益投资的偏好，对净值波动存在亏损风险的资产相对规避，这一点从权益基金的发展迟迟没有取得突破也可以看出。”李奇霖认为，这一次的试点安排，在制度层面给REITs发展奠定了基础，但是对于低风险刚兑产品的偏好，依然还存在，仍然需要加强投资者的教育。

未来可能的难点和风险

此次Reits试点工作优先五大行业。有分析称这些领域的基建项目，投资规模上万亿，这是否会成为未来的投资蓝海，投资收益如何？那其中的风险主要在哪里？

李奇霖表示，是否会成为未来的投资蓝海，目前仍具有不确定性，需要看未来更为详细的制度安排。

而未来可能存在的难点和风险主要在于：

第一，资产的供给与需求可能不平衡。现有大多数的基础设施收费项目都没有稳定且持续的现金流，这些项目有较高的融资需求，但要担任公募REITs的底层资产，可能会存在较大的问题。而真正有稳定且持续的现金流的项目和城投公司，它们往往又是各家金融机构争取的重点融资对象，债券、贷款等融资手段丰富，是否愿意大规模的利用REITs完成融资，存在不确定性。

第二，税收制度。在我国设立REITs通常需要对不动产进行资产重组，需要缴纳增值税、土地增值税等税收，而从海外经验来看，传统的REITs还需要缴纳所得税。如果国内公募REITs在税收领域不做相应的优惠，那么有可能管理人、原始权益人和投资者可能会因为税负过重，而不愿过多参与。

第三，公募基金是传统的买方机构，其核心的力量与竞争力主要在二级市场，而REITs更偏向于一级投行业务，公募基金在基础设施资产运用和管理上并没有太大的优势，如果布局，则需要考量成本与收益的性价比。

对房地产领域影响较小

除了优先试点五大行业外，Reits试点还优先京津冀、长江经济带、雄安新区、大湾区、海南、长江三角洲以及国家级新区、有条件的国际级经济技术开发区等六大城市群和两大开发区。

对于优先选择这些区域试点的原因，以及对这些区域以及当地的房地产市场将会带来怎样的影响，李奇霖分析，六大城市群和两大开发区是中国经济最为发达的几个区域，经过常年累积，已经形成了较多优质的基础设施，这些基础设施中，有很多满足公募REITs底层资产的要求，即有稳定且持续的现金流、权属清晰、市场化运营等等，市场对这些区域的城投企业和资产的评级也比较高，更有利于公募REITs的落地，对市场形成示范和带动效应，从而更好的推动REITs的发展。

对这些区域来说，公募REITs无疑给了这些区域的政府部门新的融资渠道，能够帮助这些区域盘活存量资产，在降低杠杆率的同时，促进基础设施投资的良性循环。

不过，由于这次公募REITs精准的将试点项目聚焦在基础设施领域，排除了商业地产和住宅地产，因此对房地产领域影响较小。

而对于企业来说，由于此次REITs试点的行业产业园、仓储物流等行业也是房企多元化较多涉足的领域，那么，这类房地产企业是否会因此而受益呢？

李奇霖表示，如果房地产企业的经营范围中，包含产业园、仓储物流等公募REITs试点的重点项目，且企业的资质和评级都比较好，那么这类房企有可能会因此受益。

从证监会和发改委的发文来看，要入围优质资产需要满足权属清晰、市场化运营、现金流持续而稳定等基本条件，企业如果要利用REITs进行融资，则需往这几个方向努力，做好存量资产的运营。

此外，中国公共租赁住房仍是当前住房系统的主要短板之一。有分析认为REITs首先可以是支持中国公共住房（尤其是租赁住房）建设的主要金融工具。那在Reits试点之后，房企的长租公寓业务和长租公寓运营商，谁更能在试点中获益？

“此次公募REITs并没有将房地产项目纳入试点范围，因此无论是房企还是运营商，都无法从试点中获益。如果说未来放开了这一限制，考虑到长租公寓回报率和收益率较低的问题，REITs对投资者的吸引力也会非常有限，大幅发展的可能性不大。”李奇霖说道。