资本与旧改双轮巩固 富力地产两维发力望逆袭

　　疫情之下，行业巨轮放缓，房企对抗集体焦虑之下，龙头房企呈现新业态：一手地产，一手新业务，以期实现行业保规模、稳增长。

　　作为老牌房企的富力一直稳居行业排行前列， 自2019年来富力从内生力与外生力两维出发，对抗疫情之下的焦虑，不断巩固资本与旧改双轮， “压力值”有所减弱。

　　公告显示，2019年全年，富力地产权益总销售收入共约人民币1381.9亿元，销售面积达约12547600平方米，较去年同期分别上升5%和23%。公司联营项目所占权益部分销售收入约人民币123.1亿元，销售面积约913900平方米。

　　销售规模扩围之外，富力地产近日的新股配售也让摩根大通对其给予了正面评级。“我们认为富力的配售消除了股价的主要压力，重申给予富力增持评级，目标价为19港元（2020年12月）。今日，恒生指数公司推出两项新指数，分别是“恒生大中型股价值50指数”和“恒生大中型股价值偏向指数”。其中，富力地产(02777)获纳入恒生大中型股价值50指数。

　　优化资本结构，提升“造血”能力

　　生死攸关之际，什么都比不上真金白银来得重要，尤其是在宏观经济压力增大、货币金融政策收缩、行业调控从严的2019年。

　　富力给予的应对方式是，降负债、优化资本结构，提升“造血”能力。

　　去年12月20日，富力宣布继2006年后首次H股股份增发方案，公司将配售2.73亿新股，配售价每股配售股份13.68港元

　　扣除配售开支后，净配售价约为每股13.56港元，此次配售，富力预计所得款项约为37.35亿港元，该笔资金将用于偿还公司的境外债务性融资。

　　诚然，目前港股配股规模不大，仅为37亿港元，不会对富力地产的基本面造成影响。

　　此种尝试确实在调节富力的债务结构及市场形象方面起到了至关重要的作用。

　　5月26日，在上海召开的“2020中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”上,测评中，富力(02777.HK)连续第十年荣获“中国房地产上市公司综合实力10强”，同时荣获“中国房地产上市公司H股10强”的荣誉。

　　当政策红利的潮水褪去，谁在裸泳，谁能穿越周期成为关注点。商品房市场的成交金额在2018年突破15万亿元，2019年预计冲击16万亿元，进一步逼近天花板。在强者恒强的地产行业里，龙头房企的业绩表现更为突出，TOP10中有7家房企销售业绩环比增加。

　　在传统开发业务遭遇增长极限的背景下，对于龙头房企而言，打破规模增长瓶颈关键在于业务多元化，这不仅关系着企业自身涅槃重生，也关乎房地产行业的规模边界。

　　扩充硬通货，旧改再发威

　　曾经的“旧改之王”，富力地产在旧城改造及城市更新方面的尝试往往需要追溯到1994年，富力介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目。如今，在大湾区发展势头强劲的当下，抢滩旧改市场已经成为房企不容缺失的动作。

　　分享政府红利，富力集团根据发展规划的具体要求，对集团组织架构作出调整，成立富力城市更新集团，由富力集团副总经理肖明出任总裁。随后，又陆续成立了富力陕西城市更新集团、富力华北城市更新集团、富力深莞惠城市更新集团等区域集团，力求多点开花，全面布局，打通城市更新各个业务环节，实现全国的“腾笼换鸟”计划。

　　在今年业绩会上，富力集团表示，富力集团已签约合作城市更新项目超70个，可售面积超4000万平方米，92%位于一线及二线城市，60%位于大湾区。目前，短期目标可转化超1000万平方米，对应货值约2000亿。

　　此外，酒店资产是良好的“现金流奶牛”。优质的酒店资产，对于投资者而言是一种“硬通货”，富力地产也在通过酒店业务形成自身复合增长率的加快增长。

　　纵向价值提速之外，2017年富力通过收购万达酒店让其规模优势突显，也因此成为“全球最大的豪华酒店业主”，为实现弯道超车做好了背书，如果这一并购规模自建需要15-20年。

　　据了解，目前，富力90间运营中的酒店里，总建筑面积超395万平方米，房间数为27173间，包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，酒店板块的定位整体趋向中高端。

　　地产行业的资金扩张时代已然过去，“新业态”下内生驱动将成为房企新的增长动力，摩根大通对富力地产的评价也体现了这一点。

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