19家房企激战天府新区 德信17299元/㎡拿地兴隆湖旁

　　今日，天府新区与龙泉驿区各一宗地走上拍卖台，合计面积约142亩（出让部分）。

　　天府新区地块来自兴隆湖版块，以北紧邻鹿溪河生态区，以南滨兴隆湖湖区，地理位置相当出挑；其9611元/㎡的起始楼面价也是目前区域第二高起拍价。 昨天锐理君对该宗地及周边情况进行了详细的介绍与分析，详情请戳《左手兴隆湖右手鹿溪河 天府新区43亩“王炸”地块来了》。

　　龙泉驿区地块则位于十陵，靠近地铁4号线十陵站与青龙湖湿地公园；宗地竞得人须在东安新城配建图书馆（媒体中心），并在明年4月前完工，以保障2021年第31届世界大学生夏季运动会顺利举行，建设工程费用不得低于4.3亿元。

　　竞拍结果

　　恭喜德信、华润

　　天府新区地块采取“限价竞买+续竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”方式进行拍卖。

　　据锐理君了解，此次争抢兴隆湖宗地的大牌企业有19家，其中不乏佳兆业、弘阳、卓越、德商等拿地势头强劲的房企。

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　　一号宗地（天府新区地块）

　　净用地面积约42.65亩，住宅兼容商业用地，起始楼面价约9611元/㎡。

　　拍卖现场：89号率先举牌，166、51号紧跟，数轮后68、123号出现，进入各家混战时间。第37轮109号开始举牌，各家继续加价。举牌近百轮的时候，183号杀出。举牌百余轮后，51号举牌2880万元/亩达到最高限价，续竞配建并无偿移交住房面积比例。随后51号举牌1次，166号举牌1次，成交。

　　最终由166号成都信轩房地产信息咨询有限公司（德信）以成交楼面价17299.47元/㎡竞得，无偿移交统筹住房比例1%，溢价率80%。

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　　二号宗地（龙泉驿地块）

　　净用地面积约99.54亩，纯住宅用地，起始楼面价约6535元/㎡，最终由167号华润底价竞得。

　　根据官网介绍，德信地产集团是一家根植于浙江省的领先综合型房地产开发商，主要专注于住宅物业开发及商业和综合用途物业的开发、运营及管理。公司于1995年成立，2005年总部搬至杭州，2012年稳居杭州本土房企前三甲。2014年进军海外，2016年布局全浙江，持续稳步拓展。2019年在香港上市。

　　一号宗地·兴隆湖

　　两个字：“真香”

　　基本指标

　　宗地位置：天府新区成都直管区正兴街道凉风顶村七组，兴隆街道宝塘村五组、保水村五组（兴隆湖片区，湖畔路北段北侧、科学城北路东段南侧）

　　净用地面积：42.65 (亩)

　　用地面积说明：宗地总用地面积约69.35亩，其中出让部分用地面积约42.65亩，规划道路面积约16.78亩，规划绿地面积约9.93亩（规划绿地、道路均不参与指标计算）。

　　土地用途分类：住宅兼容商业

　　商业占比上限：15 %

　　计算容积率：2.4972

　　可开发体量：7.1 (万㎡)

　　起拍单价：1600 (万元/亩)

　　起始楼面地价：9611(元/㎡)

　　建筑密度：不大于25%

　　建筑高度：不大于80米，住宅建筑高度不小于18米，临北侧绿线建筑高度不大于60米。

　　配建要求：临规划道路建筑底层或负一层设置两处建面不小于30㎡的市政设施用房；代建规划建设绿地（约9.93亩，位于宗地北侧）与市政道路（约16.78亩，位于宗地南侧）；停车泊位充电设施。

　　其他要求：若须配建统筹住房，应将单套建筑面积控制在90-120㎡范围内，以清水房交付，并按规划配比相应比例、相对集中的地下停车位（不含人防车位），且需要纳入项目首期开发建设，建成后无偿移交给四川天府新区成都管委会指定单位。

　　一号宗地北至科学城北路东段，东西两侧分别临宝塘三街、宝塘二街。从实地走访来看，宗地未实施打围，无未拆除的构（建）筑物与电力线路，但有杂树杂草、弃土、废弃电杆，与周边地面道路有两米左右的地势高差，整体形状较为方正，周边还有部分道路未形成。

　　不过需要的注意的是，由于在建的地铁18号线一期、规划的轨道交通S7线及15号线工程区间隧道下穿该地块，宗地在规划设计与打造时需要充分考虑交通结构安全与设施安全，以及选用具有可靠、并满足相应功能的环保标准下的减振、降噪左右的基础及外装修形式等。

　　（宗地现状）

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　　“地段”与“资源”堪称本宗地的两大“杀手锏”

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　　（一号宗地区位图）

　　? 左手兴隆湖，右手鹿溪河生态区，生态资源令人“馋”。

　　在宗地以北是规划在建的4500亩鹿溪河生态区，仅一路（科学城北路）之隔；宗地以南，直线距离600多米处便是兴隆湖湖区，以西还有天府科学城山地公园；此外，宗地与以北的天府公园直线距离也不足3公里。

　　? 4所学校环绕，教育资源也相当有“看点”。

　　宗地向西约700米，有已投入使用的成都天府新区第一小学（成都市实验小学天府校区）、成都天府新区实验幼儿园。

　　沿科学城北路向东700多米处是已完成改造提升的成都天府中学（原天府九中）。按照计划，其初中及国际高中将在今年9月开始招收初一及高一新生，普通高中将于三年后开始招生。

　　在成都天府中学对面是正在修建中的成都天府中学附属小学（原天府新区天府九小），预计2021年9月开始招生。

　　? 双地铁加持，交通通勤能力较为突出。

　　虽然宗地旁宝塘三街等几条道路尚未形成，但南北两条横向道路科学城北路、湖畔路北段均已投入使用，向东1公里左右可直达梓州大道，向西沿科学城北路2公里左右便是天府大道，通过西侧的蜀州路向北1公里左右，穿过鹿溪河生态区，就是西博城。

　　左：科学城北路

　　右：宝塘三街（在建）

　　在轨道交通方面，宗地与地铁1号线兴隆湖站约1.5公里，与东侧的地铁18号线兴隆站直线距离不足1公里（目前18号线一二期全线“长轨通”，预计今年年内通车）。

　　? “稀缺”也是该片区的真实写照。

　　宗地9611元/㎡的起始楼面价或是最显性的注脚——兴隆湖版块目前出现的第二高起始楼面价（TOP1为10007元/㎡，即去年11月被人居以底价获取的71亩地块起拍价。）

　　根据锐理数据RAP系统统计，2017年以来兴隆湖共出让了30宗地（含招拍挂），其中含产业、科研、商务等定位的纯商业用地以及住宅部分用于定向销售或租赁的重大产业地块占到23宗，而“常规用地”（无特定产业限制）仅7宗，且全部为近半年成交。

　　（2017年以来兴隆湖版块常规用地出让情况）

　　因此，这些地成为各大房企争抢的对象，如果将移交部分（统筹住房、滨水商业建筑）纳入地价成本，其实际楼面价基本全部破万，包括龙光在兴隆湖以南三公里拿下的地块。

　　在锐理君看来，本地块在区位上属于佼佼者。除具备强势的资源优势外，目前宗地所在北片区（兴隆湖与鹿溪河生态区之间）是兴隆湖开发最早也是最成熟的区域，但同时目前待开发土地已并不多，且多为产业用地，“稀缺性”突出。

　　目前兴隆湖版块最高成交楼面价就诞生于这一片区——去年“双11”成都永慧房地产开发有限公司以楼面价11944元/㎡+无偿移交计容建面15%的统筹住房，竞得52亩住兼商地块。该宗地就位于今日出让地块西侧200米处，目前已打围，正处于基坑挖掘阶段，项目案名显示为永慧隆溪湖邸。

　　（已动工的永慧·隆溪湖邸项目）

　　锐理君在走访时看到某二手房中介机构展示出的资料显示，宗地邻近的天投北鑫苑一套房源挂牌价格约30000元/㎡（清水），作为中建·滨湖设计总部项目配套住宅的华府锦城一期房源，二手房挂牌价格约32500元/㎡（清水）。

　　（点击看大图：从左至右依次为中建天府锦城、天府科创园配套住宅、天投北鑫苑）

　　当然，作为以产业为主导的兴隆湖-科学城，导入的高精尖、高净值人群是先天的高端购买力支撑。

　　（位于宗地西南侧的占地面积50亩的天府数智谷已于去年年末开始陆续迎来企业入驻）

　　二号宗地·十陵

　　6.5亿起拍总价+4.3亿配建成本

　　基本指标

　　宗地位置：龙泉驿区十陵街道灵龙西路以南、蜀王大道北段以西

　　净用地面积：99.54 (亩)

　　土地用途分类：纯住宅

　　成品住宅建设比例：100%

　　计算容积率：1.5

　　可开发体量：9.95 (万㎡)

　　起拍单价：653.5 (万元/亩)

　　起始楼面地价：6535 (元/㎡)

　　二号宗地位于龙泉驿区十陵街道灵龙西路以南、蜀王大道北段以西，东侧东风渠穿流而过，以西邻中梁壹号院，以南靠近中海御湖世家，与成洛大道直线距离约500米，与成都大学直线距离约900米。

　　单就地理位置上而言，“三环+轨交+生态”组合，是宗地最为显著的优势。

　　(二号宗地区位图）

　　百度地图显示，宗地与南侧的地铁4号线十陵站直线距离约500米，与区域最大的生态IP——青龙湖湿地公园直线距离约1公里；同时，十陵是成都三环周边难得的还有成规模待开发余地的区域，而本宗地与东三环直线距离也仅1公里左右。

　　从宗地自身来看，净用地面积近百亩，容积率仅1.5，“大体量+低容”的搭配，在未来项目打造上也有很多文章可做。

　　不利因素也客观存在。出让文件显示，宗地现场拆迁已完成，未打围；形状不规整，为后期排兵布阵带来一定的难度；并且以西以南还有规划道路尚未形成，与跨线桥距离相距不远，可能会受到噪音影响。

　　不过，根据出让文件，龙泉驿区十陵街道灵龙西路以南、蜀王大道北段以西住宅地块南侧规划江月东路（蜀陵大道北段至蜀王大道北段）拟纳入龙泉驿区固定资产投资项目储备库，计划2022年建成。

　　众所周知，随着区域规划权属尘埃落定，以及“东进”“世大运会”等红利加持下，十陵近两年上升势头显著。统计显示，截至目前，龙泉驿区共诞生了5宗万元地块（楼面价破万），十陵就包揽了3宗，其中就包括龙泉驿区楼面价top1（12520元/㎡）。

　　（2017年以来十陵版块土地出让情况）

　　客观来说，本宗地起始楼面价6535元/㎡，是相当有吸引力的“门票价”。

　　只不过，出让文件中明确要求，本宗地须配建一处占地面积约35亩的图书馆（媒体中心），关键点来了：配建用地位置在龙泉驿区东安湖片区环湖南路以北——没错，不在十陵，而是东安新城，且工程建设费用不得低于4.3亿元。你品，你细品……

　　配建要求

　　①竞得人须在龙泉驿区东安湖片区环湖南路以北建设图书馆（媒体中心）一处，用地面积23429.88㎡（合35.1448亩），总建面约4.5万㎡（地上约3万㎡，地下一层约1.5万㎡），容积率不大于1.5且不小于1.0，建成合格后无偿移交成都经开国投置业有限公司；

　　②图书馆（媒体中心）由竞得人在竞得经营性用地后立即开工建设，必须在2021年4月底完工并达到相应交付条件和改造条件，保障2021年第31届世界大学生夏季运动会顺利举行，建成后无偿移交给成都经开国投置业有限公司；

　　③竞得人完成图书馆（媒体中心）主体工程后，经区政府确认才能办理经营性用地的商品房预售许可；

　　④图书馆（媒体中心）工程建设费用不低于4.3亿元（不含媒体中心专用设备及第31届世界大学生夏季运动会后功能改装部分），所涉建设费用由土地竞得人承担，若最终审计建设费用低于4.3亿元，土地竞得人需向区政府退补差额，若审计最终费用高于4.3亿元，超额部分由竞得人自行承担。

　　（图片来源于出让文件）

　　⑤竞得人须在出让宗地内设置开闭所一处，建面大于300平方米，建成后无偿移交给成都经开国投置业有限公司；同时竞得人还须配建代征2357.05㎡的代征绿地。

　　另一方面，土地价值节节攀升直接推动区域住宅产品革新迭代。现阶段的十陵新房市场，已然从过去多年的刚需水平大跨步迈进了改善乃至高端市场。

　　首先破局的是中海御湖世家。2019年中海御湖世家住宅备案均价为22607元/㎡（含全部建筑类型），其中去年4月推出198套151-178㎡叠墅产品，两叠成交均价为32090元/㎡，三叠成交均价为27330元/㎡。

　　位于本宗地西侧的中梁壹号院去年5月首批次开盘，推出333套98-132㎡房源（含多层、小高层、中高层），备案均价为19532元/㎡。

　　区域另一主力商品住宅项目首开龙湖景粼玖序也于去年8月入市，主打房源为建面107-213㎡小高层与中高层，备案均价为21745元/㎡。

　　当然，十陵片区内值得关注的是已经亮相的298亩大盘——华润时代之城。今年华润在城东大动作不断，请看相关报道：

　　? 《从华润城东布局看东进主轴上的版块价值》

　　? 《2020年，比大城更难得的是什么？》

　　文|小白龙

　　出品|锐理数据总部新媒体中心

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