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七年与三山 中海46亿拿地广佛往事

2020-05-29 08:00:44 观点地产网 

观点地产网 “终于拿了块好地了。”某中海人士在群里感慨。

他说的好地,指的是28号中海以46.25亿元在佛山三山新城拿到的地块。

据观点地产新媒体了解,该地块编号TD2020NHWG0011,位于佛山市南海区桂城街道港口路西侧、林荫大道南侧、黄猄涌以北地段,土地面积9.93万平方米,折合约148.93亩,容积率为2.5-3.0,建筑密度不大于30%,计容建筑面积为29.79万平方米。

该地块分为A、B两区,其中A区4.43万平方米,B区地块达5.5万平方米,土地用途为城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地。地块的起拍价为37亿元,折合起拍楼面价约1.24万元/平方米,扣除配建(1.36万平方米)后楼面价约1.30万元/平方米。

七年后三山再拿地

上午十点,地块准时开拍,据悉,该地块吸引了至少7家房企报名参拍,包括正荣、新希望等,最终,经过26轮竞价,由佛山中海盛兴房地产开发有限公司(中海)以成交价46.25亿元竞得该地,折合楼面价15527元/平方米,剔除配建楼面价16269元/平方米,溢价率25%。据了解,该地块楼面价成功跻身佛山楼面价前十。

事实上,这并非该地块第一次出让,此前,该地已经两次挂牌。

2017年3月该地块首次出让,吸引了超过20家房企争夺,最终由于地块报价未超过保密底价,遗憾流拍;2019年10月,地块再次出让,竞价26轮到31亿元仍未达保密地价;此次出让为地块的第三次出让。

合富辉煌佛山分公司研究部总监曹绍林对观点地产新媒体表示,其实有时候地块卖不出不完全是地块的原因,还和地块推出的时机有关。

“现在很多房企的资金链都比较松了,市场背景也好很多,所以拿地意愿也高了很多。”

佛山中原战略研究中心总监朱伟德则表示,三山新城土地市场此前供应地块宗数不多,近期推出地块多为巨无霸,且出让限制条件繁多,准入门槛已越来越高,基本为有实力的品牌企业进驻。

其续指,本次出让宗地位于三山新城中部橹尾撬片区核心区,以及结合房企对三山新城的良好预期,地块虽然三度挂牌,但不断缩减面积,去掉学校配建,本次为商住地出让,没有复杂的配建要求,相对此前成交的中交城投TOD地块、万科&深圳地铁地块出让门槛较高、配建要求多、引入产业元素等,因此宗地再次引发抢地大战。

至于中海成为本次拍地最后的赢家,曹绍林则表示并不意外,“我之前就预期应该是中海拿地了”。

其实,中海在佛山经营多年,也曾在南海片区开发了许多不错的项目,比如千灯湖1号。但不知为何,中海已经很长时间未在南海片区获取土地,上次拿地距离今日已有六年半之久。

朱伟德介绍,中海在佛山已经发展多年,布局覆盖禅城、南海、顺德三个区域,开发的项目大多为品质楼盘,中海千灯湖1号是当年千灯湖区域的豪宅标杆。2014年以前盘踞千灯湖中心城区为主,2015年开始陆续布局南海、顺德镇街,此次拿地为再次回归中心城区。

曹绍林则认为,和保利、万科这几年在佛山项目遍地开花不一样,中海似乎在项目的拓展上更为谨慎,也比较少看到多个项目同时发展的景象,大部分都是做完一个才又做另一个。

“他们在南海这几年项目确实不多,但其实中海在这里有很好的品牌基础。”曹绍林表示,三山新城的未来发展前景不错,虽然中海此次拿地价格也不算低,但未来的获利空间应该还是不错的。

事实上,不少参与本次拍地的房企都认为该地块未来利润可期。

中海的广佛土地往事

作为中海华南大区的主要布局城市,佛山是中海进入内地的第11个城市。2004年,中海地产从广佛交界处的千灯湖和金沙洲起步,打造了中海万锦豪园和中海金沙湾等居住大盘。

这几年,中海在佛山每年都保持了一定的拿地数量,使得其土储保持稳定。

观点地产新媒体查阅中海发展的年报显示,2015年其在佛山的土储为115.4万平米,而2019年这一数字为189.5万平米,值得注意的是,2019年中海发展佛山土储中还包括了肇庆。

然而作为华南大区另一重要城市,中海在广州的土地储备更是佛山的倍数。

从2016年至今,中海广州的土储量在其全国城市排名占据了第一或第二的位置,具体而言,这几年的土储量分别为544.6万平方米、458.7万平方米、571.6万平方米、546.6万平方米。

这和中海几年前在广州的土储情况有着天壤之别。

2010年左右,中海在广州的销售一度到了“青黄不接”的地步,而背后就是中海在土地市场上过于坚持高回报率的要求,使得拿地减少的缘故。

这样的情况一直持续到2015年。

2015年,中海地产全年仅在广州花湾壹号项目上新增了一宗配套地块,土地面积仅约7000平方米,建筑面积约26000平方米。而据当年年报显示,其在广州共有135.8万平方米土地储备。其中,中海花湾壹号的总建筑面积就达到130.8万平方米。

变化就出现在2016年,一年而已,中海在广州的土储量就从130.8万平方米倍增至544.6万平方米,但颇为有趣的是,在2016年年报中,当年新增土储的统计表里并无广州一地。

那么中海增加的这近400万平方米的土储来自哪里?在年报的新增土储表下方,一行小字写着“不包含中信资产收购所购入的项目”。

2016年3月,中海公布整合中信股份旗下地产业务的交易,该笔交易完成后将为其带来高达约2400万平方米建筑面积的物业。

(责任编辑:徐帅 )
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