热点丨民法典来了！住宅用地70年期满自动续期 无偿设立“居住权”

　　2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，宣告中国“民法典时代”正式到来。

　　对于社会普遍关注的住房与居住问题，民法典草案涉及了规定住宅建设用地期满可自动续期、增加规定“居住权”、在租购同权基础上，增加规定房屋承租人的优先承租权、公共维修基金的使用，以及物业领域等问题。

　　住宅用地70年期满自动续期

　　“住宅用地70年届满后，我的房子还能不能属于我？”这个问题曾引发了公众热议。民法典（草案）确定住宅建设用地使用权期满后自动续期，续期费用则待相关法律进一步明确，给了房主们一颗“定心丸”。

　　27日，民法典各分编草案提请全国人大常委会审议，其中物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，先作一个原则性规定。草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。跟现有《中华人民共和国物权法》第149条相比，这一次新增的“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”的表述引人关注。

　　住宅土地使用权期限为70年，根据统计，尽管从上世纪80年代出让土地开始，也还未出现住宅土地使用权到期的情形，但近几年各地还是陆续出现一些住宅土地使用年限到期的案例。不过，目前法律及行政法规对于住宅土地使用权到期后是否缴纳费用及如何缴纳费用上也还没有明确的规定。

　　对此，对外经济贸易大学法学院院长、教授梅夏英表示，在住宅建设中，在土地和建筑上分别成立建设用地使用权和房屋所有权，从法律概念上来看，二者是分开的。但考虑到房屋建筑这种不动产的性质，土地与房屋的关系通常是“房随地走、地随房走”。

　　即使住宅用地期满，从可操作性的角度，不存在仅收回土地、不收回建筑的情形。而业主虽然拥有房屋所有权，但如果土地使用权到期不作处理，其产权依然很难说是完整的。

　　特别是一些地区，早期发放的土地使用权证期限过短，业主已经迫切面临土地续期问题。为了保证居住者的利益，让“有恒产者有恒心”，百姓安居乐业，民法典（草案）便重申了物权法关于住宅建设用地使用权到期后自动续期的规定，无需业主提出续期申请。

　　当然，目前草案给出的仅是原则性规定，考虑到建筑物本身具有使用年限，在续期期限等方面需要进一步考量。至于住宅用地的续期是否要补缴土地出让金，以及具体缴费的标准及是否减免费用，尚有待国家和地方政府结合实际情况，出台更符合公众需求的制度。

　　无偿设立“居住权”

　　为加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，民法典草案增加规定“居住权”这一新型用益物权，规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

　　●居住权是为满足生活居住的需要，可以通过合同约定，对他人住宅享有占用、使用的权利；

　　●居住权的设立既可以无偿，也可以由双方自行约定；

　　●居住权可通过订立居住权合同或遗嘱方式，经向登记机构申请登记设立，办理注销登记后消灭；

　　●居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅无特殊约定不得出租。

　　根据这些规定，生活中并不少见的“老人子女与保姆争夺房产”案例，可能会出现另一个版本。湖南工商大学法学教授杨峥嵘，通过设立特殊场景的方式，进行了解释：一个老人被保姆照顾了很久的时间，老人去世前，希望通过合同或者遗嘱的方式，让保姆可以继续在房子里居住，但老人的子女对此可能会有意见，那么或许就会出现子女与保姆对簿公堂的情况，这样的案例并不鲜见。“有了居住权的规定后，老人可能会去登记机构为保姆登记居住权，那老人的子女或房子的所有权者都不能赶走保姆。”

　　“居住权是一个新增的物权，也是一个典型的物权，能写入民法典草案，是很大的一个进步。”全国政协委员、湖南启元律师事务所首席合伙人袁爱平认为，居住权最大的价值和意义，在于释放了制度性红利。

　　袁爱平也认为，对于解决社会低收入群体住有所居的问题，居住权的出现，意义很大。作为一项新出现的权利，有关居住权的配套自然还需要在社会实践中完善。“尤其是和政府保障有关的制度，需要尽快出台。”