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一天狂降百万!上海抛房潮来了?

2020-06-02 17:30:28 和讯名家 

上海二手房市场,出现异动!

根据微信公众号“上海楼市情报”消息,最近上海有部分二手房东,开始抛房,房源还是在内中环以内。

不仅如此,他们还甩出各种优惠,送车位,送家具......

那么,真实情况到底如何?

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我在诸葛找房和链家上查了一下那几个楼盘的信息,并和中介聊了聊,发现房东确实在抛售房产,但各自原因却有所不同。

第一套房源是位于徐汇滨江板块的尚海湾豪庭,该楼盘的地段优势不言而喻,而自带的光环也不少:“徐汇滨江的最强王者”“东安二小重点学区房”“某某某明星同款小区”......

这套119平的房源,房屋年限未满两年,目前挂牌总价是1530万,单价128572元/平,而该小区二手房均价为112215元/平。

5月30日,房子开始调价,从1580万降到了1530万,降了50万

如果对比最初的挂牌价1650万,降价幅度更是达到了120万

值得注意的是,该房源是全新房,按常理来说应该属于投资型房源。

据房东介绍,该房源本来是给孩子住的,但由于孩子打算在国外发展,所以房子暂时没人住过。

而带看的中介告诉我,该房源确实是房东用来投资的,由于最近贷款压力大,可能面临断供问题,所以急着抛售。

另据了解,尚海湾豪庭二期曾在5月加推62-129平一到三房,均价12.5万/平,此前项目也出现过开发商资金断裂、延期交付、质量问题等。

可见,该小区存在一二手房价格倒挂的现象,加之项目本身也存在一定的问题,所以这也可能是房东紧急抛房的原因之一。

第二套房源位于黄浦世博滨江的弘辉名苑,面积135平,挂牌总价为1280万,单价94319元/平,该小区二手房均价为91681元/平。

不可思议的是,5月30日,该房源上架报价为1380万,仅一天就降了100万,降幅达到7.2%。

我查了一下小区周边二手房,大部分在7.6-8.6万/平之间,所以该房源在价格上并不占优势。

而据带看的中介透露,该房源挂牌价的确过高,而且房东主要急于变现,所以才降价出售。

第三套房源则是位于普陀区长寿路的光明城市,面积为152平,挂牌价为1350万,单价88816元/平,而该小区二手房挂牌均价92048元/平。

据房东介绍,小区的缺点是车位紧张,但该房源带地下产权车位。

通过对比发现,该房源去年10月1日最初挂牌价为1458万,10月11日开始下调至1440万,到了今年5月27日再降至1350万,从上架到现在,足足降了108万。

至于抛房原因,带看的中介表示,房东有自己看中的房子,将要置换到静安区,所以急着卖房。此外,车位并非媒体所说的赠送,而是独立出售的,价格60万。

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都是市中心的房子,降价一百多万,挂牌几个月甚至半年多都没卖出去,似乎都在说明上海二手房市场挺惨淡的。

那么,事实真的是这样吗?

如果真这么想,你就实在too young too simple了!

根据链家数据显示(截至6月2日),上海二手房挂牌量是58931套,北京是92289套,深圳是43290套,广州是73196套,整体都是比较高的。

更何况,有不少上海企业是在2016年房价大涨时,“沪九条”发布前买入的房产,如今限售3年已到期(新政是限售5年),已经陆续进入市场流通。

换句话说,至少在未来一两年,上海二手房挂牌量一定是增加的。

不过,相比挂牌量,上海二手房的成交量倒是挺不错的。

根据上海中原研究院数据显示,虽然前段时间受到疫情影响,但是二手房成交从3月开始回暖,4月份达到了24575套,几乎回到了去年同期水平,甚至比2018年还好。(5月的还没出,所以先用4月的了)

价格方面,二手房从2月开始下跌,而4月二手房价格环比微跌了0.08%。

这就说明上海二手房市场正在回归理性,回到一个比较健康的状态。

我问了下上海链家的中介,他们也表示3、4、5月二手房成交都很高,还超过了2016年的成交量。

另外,从成交面积段和成交总价占比来看,从2019年7月到2020年4月,90平米以下的小户型,300万以下的房子,一直都是成交的主力。

而前文那三套房源,每套都是过千万,而且还是改善型或者豪宅,即便降价100多万,依旧超出很多上海人的承受范围,自然难卖。

更何况部分新房比二手房还便宜,一部分刚需和有置换需求的老业主被转移到一手房市场也就顺理成章了。

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总体来看,最近上海二手房市场确实在回暖,而一手房市场也同样火爆,持续不断地从二手房市场里抢夺客户。

与此同时,也有不少人选择持币观望,期望后续还会有更大的降价幅度。

还有一个比较有意思的是,从上海二手房结构来看,也能发现一些玄机。

刚刚说了,目前上海二手房挂牌量是58931套。

如果选择有电梯、楼龄在20年以内的房子,只剩下15691套。

可见,功能完整,适合居住的二手房只有26%,而老破小的占比超过了7成。

简而言之,上海二手房市场缺的不是房子,而是好房子。

所以,对于想要买上海二手房的朋友,我有几个小建议供参考:

1、买通勤空间39公里内(根据《2020年度全国主要城市通勤监测报告》)品质好的二手房,只要房子品质够好就能吸引半径生活圈里的改善用户。

2、选择品质小区里单价在中段水平的房子,有一定性价比,而且也不会太差。

3、户型不要太大,毕竟小户型才是成交主力,而且除了同一个小区的业主会跟你抢客户,还有性价比高的新盘。

4、房子最好带优质学位,这是除了房子本身之外,许多家长为之疯狂的原因之一。

5、后疫情时期,好的物业非常重要,抵充折旧也只看物业。

部分信息来源:上海楼市情报、真叫卢俊

    本文首发于微信公众号:地产PLUS。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:马金露 HF120)
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