环京楼市暗流⑥ | 海淀大妈蓄力购买张家口，冰雪城市是福地还是“坑”？

　　5月31日中午12点，距离北京最近的张家口怀来县，一知名项目的售楼处门庭若市，项目销售在门口刚送走一波来自北京的30人看房团，又迎来了不少散客，给这个小小县城添了份热闹。

　　全国楼市正在陆续恢复正常，出于资金避险、刚需上车等种种情绪，一群买房客最近正按搓掏钱购房。90度地产在此背景下开始持续对环京楼市进行调研，这一次我们来到了张家口。

　　环京楼市中，相比于购房者最关注、最热的东部北三县，开发商正“组团”酝酿提房价的南部永清固安，以及改善客群瞄准“硬核”武清，张家口的存在感好像稍微弱了些。不过，在京津冀一体化的城市群地图中，拥有冬奥会利好、着力打造成文旅度假胜地的张家口总有它的一席之地。

售楼处门口的人流

　　房价较疫情前降了1000-2000元/ m²

　　从海淀黄庄乘看房团大巴来到售楼处的李大妈是北京一所高校的退休职工，在北京她与老伴住在苏州街的一个老小区里，在京郊买一处可以休闲度假的房子，一直是李阿姨的梦想。

　　仔细看过项目的李阿姨说，“我觉得疫情过后，房价必涨。我今天回家后准备跟老伴商量一下，6、70万能在这买个70多平的小户型住宅，没事过来休闲居住，价格相对北京市区便宜多了。”

　　与李大妈同车来看房的，大部分都是平时居住在海淀的中老年人，也有三代同堂一起来看房的。在公寓样板间，几个一起来的“同车人”正在积极询问销售户型的各种细节，甚至开始商量起买了房后家具的摆放位置。在售楼处现场，很多以家庭为单位前来看房的，正在听销售计算折扣价格。

　　来自北京的投资客，是张家口环京区县楼市的主要客群。购房目的大多是到北京近郊度假自住、或看好投资价值，自住需求居多。下图标红的距北京由近及远的怀来县、下花园区、崇礼区，都是北京投资客瞄准的张家口投资热区。

张家口人文地图（来源：百度百科）

　　根据张家口房天下数据，2020年4月，怀来县、下花园区、崇礼区这三个北京人买房热区的销售均价分别是9852元/m²、13327元/m²、21230元/m²，霸占了张家口12个区县的房价前五名，崇礼、下花园区的房价更是直接“踢翻”张家口市区桥东、桥西两大主城区房价，登上第一、第二名。

样板间人流络绎不绝

售楼处现场

　　在怀来县干了6年项目销售的王刚表示，“目前往返通勤的确不太现实，北京客群主要也是周末过来住，作为休闲度假的一套房子。有小部分是张家口当地人在北京上班，也有是北漂给父母买的养老房，因为我们这的生态环境的确不错。”受疫情影响，售楼处4月开始逐渐恢复接待客户，5月后来看房的人才逐渐变多。现在周末来看房的人会多一些，但工作日基本没人过来。

　　价格方面，王刚所在的大品牌项目，房价较过年前每平降了1000-2000元。住宅项目由于楼层不同，现在每平的单价在8500-9500元/m²之间，一套76m²的两室两厅一卫，70万左右的价格就能拿下，总价较年前降了近10万元。

　　不过，怀来县40年产权公寓的价格较稳定且价格略高于住宅，基本在1万/m²上下，一套50m²面积左右的公寓总价打折后，大概需要50万，首付比例是50%。“因为怀来还处于限购的状态，本地人可购买2套房，外地人只能购买1套房且有当地1年以上的社保证明。不少北京的投资客也很青睐公寓项目。我们昨天共成交了15套，公寓就占了8套。”王刚说。

　　王刚对下花园的房价比较自信，虽然下花园距离北京的驾车距离多出了60多公里，但是随着冬奥开办，高铁车次增多，北京到这几个地方的时间差距都不大。相比于怀来县，作为到冬奥会崇礼的“中转站”， 下花园区的生活配套、医疗等设施资源也在不断完善。

下花园区道路上随处可见的施工车

　　另外，张家口房价最高的崇礼区，作为冬奥主要竞赛场地，是张家口10大热区中二手房跌幅最大的区域，5月的均价环比跌0.8％；贝壳找房显示，崇礼区的在售新房楼盘仅14个，数量相对少。崇礼的成交高峰是在冬奥会宣布后，2015年高点时曾达到40000元/m²，在2017年限购出台后逐渐回落。90度地产了解到，目前买在崇礼的客群大多会选择40年产权公寓投资，这之中有部分人准备做私人民宿。

　　冰雪城市的尴尬：工资低与房价高的反差

　　当地项目销售对90度地产表示，买在崇礼并计划做民宿的只是一小撮人。北京过来的买房人，也是分“等级”的。

　　工作并居住在海淀的客户资金实力强一些，有可能会直接买下别墅，价格基本在300万以上；清河、昌平、延庆的本地北京人和在这片区域工作的北漂 ，基本会选择总价低一些的住宅；张家口的本地人，除了回迁户，基本买不起。

　　这是张家口中介眼中的“购房鄙视链”，链条的最底端，就是张家口本地人。王艳就是一直生活在下花园的本地人。王艳说，在张家口做一份普通的工作，月薪也就在2000元左右，“我们这里的年轻人都买不起房子，除了马上结婚，基本不会买房，买婚房的钱大部分也需要家里支持。有的家庭拿的出来，有的面对蹭蹭上涨的房价，拿不出来是尴尬又普遍的事情”。

　　王艳的房子是在2014年冬奥会宣布之前买的，以每平4000元的价格拿下。现在王艳居住的小区二手房可以卖到每平8500元左右。说到这，王艳默默舒了口气。

　　但是王艳丝毫不敢放松，在自家小区做着餐饮的小生意之外，还在工地承包小项目赚钱。“我的第一套房也是通过这样做两份工作辛苦赚来的，幸亏在2014年买到了心仪的房子，不然也是越来越买不起，只有看着的份。”

　　的确，资料显示，2017年之时，在河北省各市房价排名中，张家口位列第四，其年平均工资却以30477元、月均2540元垫底。工资与房价的落差，是张家口人难以承受的现实。

下午5点，下花园区主干道稀少的人流

　　对于外地投资客把房价炒高，打破当地生存平衡的现象，王艳流出一点不平。不过由于冬奥的举办，王艳也高兴于城市的配套将越来越方便。

　　不过，王艳这样的当地人并不看好张家口房价的涨幅，“2017年限购政策出了后，房价一直在降，冬奥会过后，估计更不会大涨”。

　　冬奥利好还能带动未来房价上涨吗？

　　来自北京的年轻投资客小美在逛了一圈张家口后也有相同顾虑，小美手里有不到50万，够不上北京的首付，加之疫情过后，全球经济持续下行，货币贬值焦虑升温，小美开始在环京区域看房。

　　看过张家口的新房后，小美表示没有太大的兴趣，虽然生态自然环境相对燕郊这样的环京区域好很多，但距离北京太远。小美逛了一天觉得目前怀来、下花园的生活配套严重不足、“有点荒”。加之，冬奥会过后，如果张家口还是继续目前“疲软上涨”状态的话，不足以对抗通货膨胀。

　　小美的顾虑是真实存在的。怀来销售王刚也是外地人，但决心扎根张家口的他在2016年以8500元/m²的单价买了自家项目的期房，2018年顺利入住。如今4年过去了，王刚同单元急着出售的业主，也仅是把房子卖出了每平9000元出头的水平。

　　冬奥带来利好、投资客的涌入，未来到底会不会带起来张家口楼市价格？张家口的房，值得买(300785,股吧)吗？

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐对90度地产表示，张家口在环京楼市中主要是旅游、运动、休闲的定位，痛点在于这些属于短期性的吸引力，想要吸引北京人口转移，力度可能不够，并不会导致大量投资者入场推高房价。因此，张家口未来的房价能够随着城市价值提升而稳步增长。

　　虽然相对其他环京区域楼市，张家口距北京较远。但是去年底京张高铁的通车缩短了到北京的时间。韩乐预测，有了轨道交通，张家口在环京各城镇的市场地位，将逐步提升。

　　关于未来房价，有业内人士认冬奥临近的节点不会暴涨；2017年张家口限购出台后，炒房的路子已经堵死。分几个投资热区来看，靠着官厅水库边上的怀来生态价值更优；但下花园因为是唯一不限购区域成为北京客群的主要选择；崇礼以40年公寓为主，所剩住宅不多，下花园成了靠近崇礼的主要住区。

　　总体来说，张家口还在房价上升的“爬坡期”，不少业内人士认为，该地最佳的价值浮现将在冬奥会之后，届时基础设施、配套将更完善。远期看好，有投资价值，但一定要结合自住需求。

回京路上，检查站1公里的路堵出1小时

　　种种观点“夹击”下，你看好张家口楼市的未来吗？经济动荡之下，有购房对抗通胀的打算吗？