房地产税深度扫盲贴

　　两会前夕，国务院发布了一份重磅级的文件《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，在加快建立现代财税制度中指出：

　　建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。

　　近期，全国住房联网的消息也再次传出；两会期间，房地产税更是成为各方关注的热点，大家聚焦一个问题：房地产税即将落地了吗？

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　　前夕“稳妥推进”、报告未提

　　相较于2019年，本次两会的政府工作报告对房地产税立法并未提及。关于房地产税的相关内容，主要是两会前夕的中共中央、国务院发布《意见》内，加快建立现代财税制度中提到。

　　同时，关于房地产税的措辞，本次更为缓和，相比2019年“稳步推进”，2020年为“稳妥推进”，表述更为严谨，重回2018年论调。

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　　什么是房地产税？

　　房地产税，是一个综合概念。只要是涉及房地产开发-交易-持有全链条环节的税，都是房地产税。

　　我国现在的房地产税，包括：房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税、耕地占用税等，涵盖了房地产交易环节和存量环节所有的税种。

　　我国现阶段，房地产税呈现“重开发、轻持有”的特点。当前，房地产相关税负有95%税源是在开发和交易环节产生的。

　　其中，仅开发环节，企业缴纳增值税、土增税及企业所得税就贡献了大量地产税收。如，增值税大致为增值部分（销售收入与土地等成本差额）的11%，而企业所得税又将根据企业售房所得的25%缴纳。

　　买卖环节，除增值税、所得税外，每发生一次交易，大额税款还包括契税，需缴纳成交价款的1%-3%。

　　与之形成鲜明对比的是持有环节成本很低，一是房产税，其中住宅免征，其他业态年缴纳房屋估值*1.2%或年租金12%。二是城镇土地使用税，每年每平米占用土地缴纳0.6~30元，住宅免征。

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　　房地产税立法意义

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　　法律层面确认内涵并调整结构

　　这就涉及现有房地产税“重开发、交易，轻持有”的结构调整，征税从开发交易向持有资产扩展，增加持有环节税收、降低开发交易税负，从而优化当前住房税收结构。

　　开征保有税，特别是对个人持有住宅在持有环节开征保有税，增加了房屋持有成本，一方面增加“囤房者”持有成本，抑制房地产市场投资投机需求；另一方面促进房屋出租、增加二手房流通，促进存量市场发展。

　　结构调整下，促进空置房屋出租、出售，盘活存量市场、促进租赁市场发展，是落实长效机制的重要组成部分。

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　　试点：“上海模式”与“重庆模式”

　　沪渝两城市对小范围房屋进行持有环节的试点征收，但由于免税条件较多、实际税率也偏低。且主要征收范围以新购住房为主，影响有限。

　　以上海为例，2020年新购房单价≤65852元，税率为0.4%，新购房单价＞65852元，税率为0.6%。

　　例如3口之家，免征面积应为180㎡。他们首套房建筑面积90㎡，购买第二套房120㎡，单价5万/㎡。因此两套总面积相加为210㎡，超出免征面积30㎡。则他们本年应缴房产税为：30×50000×70%×0.4%=4200元。

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　　模式：立法先行,充分授权,分步推进

　　十九大后，房地产税开征思路确定为：“立法先行,充分授权,分步推进。”房地产税改革需立法先行，具体来说有七步，但目前仍处于立法的初步阶段，距离正式立法仍有大量工作待完成，涉及面广。而后续仍需地方授权、分步推进，立法并实质性落地仍需要一定时间。

　　同时，房地产税立法需要一系列配套支持，包括完善的不动产登记、房产评估、争议解决等配套体系。

　　目前仅不动产登记机制已成熟，房地产评估已着手建立健全，而争议解决机制尚无推进信息，住房信息联网部分覆盖省内但非全国联网。相关配套尚仍需进一步完善，才能支撑房地产立法的充分推行。

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　　国外借鉴

　　未来房地产税如何征收？从征收对象、征收标准、优惠措施等方面，我们看国外成熟国家做法：

　　从征收房产保有税较为成熟的美国经验来看，就征收目的来看，美国的房地产税征更多是“取之于当地、用于当地”，征收主要用于当地的发展“基金”，比如50%会用在当地的学区建设。

　　从征收方式来看，美国的房地产保有税的税率大概为1%-3%，可以由地方（州政府）自行决定税率，或根据中央政府规定的税率征收；征税基准通常按照房产的评估价，多为房产市面价的30%-70%，并对主要住宅（居民自住）抵免。

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　　小 结

　　房地产税作为房地产长效机制建设的重要环节，现阶段仍是属于“稳妥推进”、“立法先行”的阶段。

　　房地产税改革，不单是对住宅持有环节的开征，更是对房地产税内涵与结构的调整，还需要住房联网等硬件支撑，整体推进具有系统性、复杂性；从发达国家的经验借鉴来看，未来持有环节的开征，可能仍将试点先行、对房产的征税基础有较多的优惠减免。

　　来源：保利投顾研究院（PIC_Research）

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