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房地产税深度扫盲贴

2020-06-03 21:48:17 和讯名家 

  两会前夕,国务院发布了一份重磅级的文件《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》,在加快建立现代财税制度中指出:

  建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系,调整完善地方税税制,培育壮大地方税税源,稳步扩大地方税管理权。

  近期,全国住房联网的消息也再次传出;两会期间,房地产税更是成为各方关注的热点,大家聚焦一个问题:房地产税即将落地了吗?

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  前夕“稳妥推进”、报告未提

  相较于2019年,本次两会的政府工作报告对房地产税立法并未提及。关于房地产税的相关内容,主要是两会前夕的中共中央、国务院发布《意见》内,加快建立现代财税制度中提到。

  同时,关于房地产税的措辞,本次更为缓和,相比2019年“稳步推进”,2020年为“稳妥推进”,表述更为严谨,重回2018年论调。

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  什么是房地产税?

  房地产税,是一个综合概念。只要是涉及房地产开发-交易-持有全链条环节的税,都是房地产税。

  我国现在的房地产税,包括:房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税、耕地占用税等,涵盖了房地产交易环节和存量环节所有的税种。

  我国现阶段,房地产税呈现“重开发、轻持有”的特点。当前,房地产相关税负有95%税源是在开发和交易环节产生的。

  其中,仅开发环节,企业缴纳增值税、土增税及企业所得税就贡献了大量地产税收。如,增值税大致为增值部分(销售收入与土地等成本差额)的11%,而企业所得税又将根据企业售房所得的25%缴纳。

  买卖环节,除增值税、所得税外,每发生一次交易,大额税款还包括契税,需缴纳成交价款的1%-3%。

  与之形成鲜明对比的是持有环节成本很低,一是房产税,其中住宅免征,其他业态年缴纳房屋估值*1.2%或年租金12%。二是城镇土地使用税,每年每平米占用土地缴纳0.6~30元,住宅免征。

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  房地产税立法意义

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  法律层面确认内涵并调整结构

  这就涉及现有房地产税“重开发、交易,轻持有”的结构调整,征税从开发交易向持有资产扩展,增加持有环节税收、降低开发交易税负,从而优化当前住房税收结构。

  开征保有税,特别是对个人持有住宅在持有环节开征保有税,增加了房屋持有成本,一方面增加“囤房者”持有成本,抑制房地产市场投资投机需求;另一方面促进房屋出租、增加二手房流通,促进存量市场发展。

  结构调整下,促进空置房屋出租、出售,盘活存量市场、促进租赁市场发展,是落实长效机制的重要组成部分。

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  试点:“上海模式”与“重庆模式”

  沪渝两城市对小范围房屋进行持有环节的试点征收,但由于免税条件较多、实际税率也偏低。且主要征收范围以新购住房为主,影响有限。

  以上海为例,2020年新购房单价≤65852元,税率为0.4%,新购房单价>65852元,税率为0.6%。

  例如3口之家,免征面积应为180㎡。他们首套房建筑面积90㎡,购买第二套房120㎡,单价5万/㎡。因此两套总面积相加为210㎡,超出免征面积30㎡。则他们本年应缴房产税为:30×50000×70%×0.4%=4200元。

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  模式:立法先行,充分授权,分步推进

  十九大后,房地产税开征思路确定为:“立法先行,充分授权,分步推进。”房地产税改革需立法先行,具体来说有七步,但目前仍处于立法的初步阶段,距离正式立法仍有大量工作待完成,涉及面广。而后续仍需地方授权、分步推进,立法并实质性落地仍需要一定时间。

  同时,房地产税立法需要一系列配套支持,包括完善的不动产登记、房产评估、争议解决等配套体系。

  目前仅不动产登记机制已成熟,房地产评估已着手建立健全,而争议解决机制尚无推进信息,住房信息联网部分覆盖省内但非全国联网。相关配套尚仍需进一步完善,才能支撑房地产立法的充分推行。

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  国外借鉴

  未来房地产税如何征收?从征收对象、征收标准、优惠措施等方面,我们看国外成熟国家做法:

  从征收房产保有税较为成熟的美国经验来看,就征收目的来看,美国的房地产税征更多是“取之于当地、用于当地”,征收主要用于当地的发展“基金”,比如50%会用在当地的学区建设。

  从征收方式来看,美国的房地产保有税的税率大概为1%-3%,可以由地方(州政府)自行决定税率,或根据中央政府规定的税率征收;征税基准通常按照房产的评估价,多为房产市面价的30%-70%,并对主要住宅(居民自住)抵免。

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  小 结

  房地产税作为房地产长效机制建设的重要环节,现阶段仍是属于“稳妥推进”、“立法先行”的阶段。

  房地产税改革,不单是对住宅持有环节的开征,更是对房地产税内涵与结构的调整,还需要住房联网等硬件支撑,整体推进具有系统性、复杂性;从发达国家的经验借鉴来看,未来持有环节的开征,可能仍将试点先行、对房产的征税基础有较多的优惠减免。

  来源:保利投顾研究院(PIC_Research)

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本文首发于微信公众号:地产锐观察。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张洋 HN080)
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