肖明：深耕湾区 把握旧改黄金十年

　　今年4月3日，国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，其中明确提出要“加快推进城市更新”，“改造一批城中村，探索在政府引导下工商资本与农民集体合作共赢模式。”

　　广东“三旧改造”经历十年发展，已经迎来“三旧改造”与品质提升并重的城市更新时代。作为在国内最早探索并成功实施城中村整体改造的龙头企业，富力集团在广州核心城区打造了一大批具有时代影响力的地标项目，为广州城市的高质量发展一路同行，也为国家推进城镇低效用地再开发提供了有益的经验。

　　本期《产业规划局》特邀富力集团副总经理兼城市更新集团董事长、广州公司董事长肖明，畅谈富力集团下一步推进城市更新业务发展的战略布局和重点方向。

　　富力集团副总经理兼城市更新集团董事长、广州公司董事长肖明。富力供图

　　谈行业＞＞未来10年仍然是旧改黄金期

　　南方产业智库：富力作为广州城市更新的先行者和拓荒牛，在旧改领域积累了丰富的经验，由于操盘的项目多，在业界亦有着“旧改之王”的绰号。2019年，面前新的风口，富力率先城市更新集团，把旧改上升为集团的核心业务来推进。众所周知，在经历十年旧改黄金期以后，广东剩下的大多数是一些硬骨头项目。为什么富力在战略上仍然把深耕珠三角作为布局的重点？

　　肖明：富力可以说是伴随着“三旧”改造的发展崛起的。从历史来看，广东的“三旧”改造至少经历了三个阶段。第一个阶段从上世纪90年代末开始，当时以旧厂房改造为主，目的是把污染企业从核心城区搬出去。1994年成立的富力生逢其时，抓住第一波机遇在广州先后实施完成了十几间旧厂的改造。第二个阶段是从2009年开始，旧改的主要对象扩大到旧村，富力作为市场主体成功参与并完成了猎德和杨箕两个著名城中村的全面改造项目。而与之同期的，有不少村的改造至今还没有改完。第三个阶段是从2015年开始至今，随着广州城市更新“1+3”政策的出台，政府在旧改方面构建起相对完善的政策体系，有了具体落地的政策指引。同时，省、市等各级政府对“三旧”改造也提出了很多新的要求。特别是近年来，与旧改相关的政策利好不断释放，引起了新一轮的投资热。

　　拆迁中的茅岗村

　　我认为，旧改的黄金期还没有过去，未来10年仍然是黄金十年，旧改市场仍然蕴藏着巨大的发展空间。以广州为例，截至2018年上半年，标图建库的旧改项目就有21092宗，总面积达598平方公里。与此相对应的是，广州每年通过招拍挂向市场释出的土地供应量为13平方公里，远远低于旧改项目潜在的用地面积。而广东的新增建设用地指标还会逐年下降，这意味着未来的城市发展只能向存量土地要空间。可见，未来十年，广州的旧改仍然蕴藏着巨大的商机。富力不仅要抓住这个历史机遇，而且明确要把战略布局的重点放在大湾区。未来国家之间的竞争，将主要体现在重点城市群之间的竞争 。从中央的战略以及从世界的格局来看，粤港澳大湾区的创新建设发展都将是未来十年的重中之重，而以城市更新则是推动湾区经济最重要的手段之一。

　　广东是改革开放的前沿阵地，珠三角更是前沿中的前沿。作为全国经济最活跃的地区之一，这里的农村早期密集分布着大量中小规模的乡镇企业，伴随着城镇化进程的加快，这些旧式的村庄已逐步与城市发展格格不入，成为现实中的城中村。富力之所以要把珠三角作为未来深耕的重点，无非是基于三方面的考虑：一是政策成熟，“三旧”改造原本就是广东特有的模式，与国内其他省区相比，广东的旧改政策法律体系相对健全。而其他城市，比如北京，由于旧改相关的政策并不完善甚至缺失，在目前就比较难推进“三旧”改造。二是市场成熟。珠三角存在众多城中村。要实现广东未来城市高质量发展和粤港澳大湾区打造世界级城市群的目标，这些城中村必须进行提质改造。而广东对此也已经提出了明确的目标。三是收益可期。珠三角整体的转型升级、产业升级，需要有大量的人口导入。只要人口持续不断往这里流动，企业参与大湾区“三旧”改造工作的未来必然可以实现预期的收益。这里也将成为房地产企业未来发展的机遇之地。

　　南方产业智库：根据广东去年发布的旧改三年行动计划，未来的珠三角将出现一个5000亿+的巨大市场蛋糕，由此也吸引了一大批龙头房企的抢滩。富力如何看待这片竞争红海？在整个粤港澳大湾区的建设蓝图上，富力又是如何定位自己的？

　　肖明：富力的目标就是要成为国内旧改领域的龙头企业。为此，我们去年就决定成立专门的城市更新集团，把旧改和城市更新作为集团的核心业务板块来发展。在广州，旧改蕴藏的巨大商机吸引了大量有实力的企业来参与市场竞争。这也符合政府建立市场机制，激发社会力量参与旧改的初衷。在我看来，旧改的市场不管是对本土企业，还是对外来企业来说，都是公平开放的，有条件的企业都可以通过公平竞争来共同分享这块市场蛋糕。毕竟这么多项目，靠一家企业是做不完的。富力作为本土企业也希望与其他企业一起来探讨各种合作方式，在政府的指导下来共同完成这一历史使命，一起努力来把广州这座千年商都建设得更好。

　　当然，富力作为一家龙头企业，在参与旧改的过程中也将通过以下几方面的措施来体现我们在旧改方面的企业优势。一是人才，富力城市更新集团目前已经搭建起完善的经营和管理架构，拥有超过300名各领域的专业人才，未来还将不断吸引更多优秀的人才来充实优化我们的旧改团队。二是经验，经过二十多年的积累，富力在旧改和城市更新领域积累了丰富的实战经验，不管是对旧改政策的理解应用，还是在项目前期、中期和后期的投资开发和运营管理，都形成了一套非常成熟的经验模式。未来我们也将积极配合、参与政府和行业协会组织的各种课题研究、政策调研和立法工作，为广州“三旧”改造和城市工作取得新突破建言献策，尽龙头企业应尽的社会责任。三是技术，富力的城市更新集团具有一级开发的资质，可以说从技术上我们完全有能力满足未来所有城市更新业务发展的需要。四是资本，这其实也是很重要的一环。城市更新业务不光考验团队在项目建设和开发上的专业能力，还考验我们的资本运作能力。因为每一个旧村改造项目所需要的资金投入都非常巨大，在前期和后期的衔接上，怎么确保资本运作顺畅，这是非常考验一个企业的实力和融资能力的。

　　谈运营＞＞探索多方共赢的利益协调机制

　　南方产业智库：旧改是典型的重资产项目，不仅投资周期长，而且综合运营的专业门槛高。富力早期做的很多是整村改造项目，而现在“三旧”改造模式已经拓宽和细分为两大类九小类，这是否也意味着富力参与旧改的“初心”也会受到影响？富力如何理解现在的“三旧”改造和城市更新的关系？面对错综复杂的利益群体，富力又是如何始终做到多赢的？

　　肖明：富力在推进“三旧”改造和城市更新工作方面的初心一直是没变的。作为城市的建设者，我们通过改造旧厂、旧城、旧村，让原本破旧落后的城市面貌实现脱胎换骨的转变。随着“三旧”改造的模式变得越来越多元化和精细化，我们这些年一边改一边学，积极参与了许多旧改新模式的探索和实践。目前旧厂和旧城项目的改造工作虽然我们非常想参与其中，但这两方面主要还是由政府来主导，自主改造的空间不大。目前我们公司主要参与旧村改造项目。与此同时，在政府的指导下我们自己也与时俱进地组织和参与了许多与旧改相关的课题研究和理论学习。有些项目，确实牵涉的利益主体众多，利益矛盾错综复杂，但只要是政府开放的业务范围，我们都会以强烈的社会责任感参与进去。

　　整村改造后的猎德村。

　　在我们参与最多的旧村改造方面，富力一直坚持村民、村集体、企业、政府和社会等多方共赢的原则，多年来已经探索建立起一套比较完善的利益协调机制。首先，我们始终把保障村民的利益放在重要位置，致力于通过城市更新来提升村民的幸福获得感；其次，我们要求每个项目在改造规划和实施过程中，都不得损害村集体的可持续发展，更不得损害社会的公共利益；再次，在做好提质更新的前提下，我们也要考虑企业在参与旧改的过程中获得自身的发展，让项目取得一定的盈利；最后，我们致力于通过市场机制来弥补政府公共投入不足的短板，每一个项目都在高标准地推进片区综合环境整治、公共基础设施建设等，通过旧改彻底改变这些旧村原来散乱污的面貌，助力政府实现城市规划、建设和管理的高质量发展。

　　南方产业智库：过去一年，富力通过全国70个旧改项目锁定了超过7000万平方米的潜在土储。面对“群狼围攻”，富力如何在争创优势的同时做好企业自身的平衡？

　　肖明：就广州而言，富力的旧改项目一直追求与地方“同声同气”，在项目的投资运营中非常注重“接地气”。去年，我们有三个大项目陆续进入到实施阶段，一个是茅岗村改造，一个是陈田村改造，另一个是笔村改造。这三个项目，2019年涉及拆迁的面积一共约150万平方米，今年将陆续进入拆迁后的建设期。多个体量庞大的旧改项目同时实施，所需要的资金是巨量的，要实现资金的平衡，就需要企业本身拥有深厚的底蕴和专业的能力。富力在旧改方面的丰富经验和专业能力就可以确保每个项目顺利快速推进，通过项目本身在建设运营中形成的回款来支撑着城市更新集团后续的发展，从而确保旧改项目发展的良性循环。首先，富力城市更新集团对于“三旧”改造项目已形成了完善的梯度管理，可以确保每个项目的良性运转。其次，在项目管理和融资等方面，富力拥有深厚的底蕴和实力，能非常好地控制节奏，让前期和后续的项目在一种平衡的状态下做到有序衔接。对于“三旧”改造而言，资本运营方面确实很考验一家公司的综合实力。但城市更新作为国家战略之一，政策的支持力度也在逐年增大，目前已经有很多金融机构开放了旧改方面的融资，提供了很多金融产品去支持旧改。对广州城市更新集团来说，今年仍然是建设年，在明年项目融资区销售就会形成回款，所以整体上我们还是比较有信心的。

　　陈田村规划效果图

　　谈政策＞＞广东旧改政策法律体系不断完善

　　南方产业智库：“三旧”改造的“广东经验”，有相当一部分也是来源于“富力经验”。近年来，广东旧改政策体系不断完善，2019年更是以问题导向推出了19条旧改新政。富力如何评价广东近年在解决痛点堵点问题上释放的各种政策红利？未来还有哪些方面需要进一步去突破的瓶颈？

　　肖明：近年来，不管是省政府，还是广州市政府层面，都在以问题为导向，积极寻求对旧改项目实施过程中出现的痛点、难点和堵点的解决办法。在前期做了大量调研工作的前提下，去年政府出台了19条旧改新政。富力作为龙头企业，也多次参与了省自然资源厅和广州市政府等相关政府部门组织的专题调研会议。不管是省层面，还是广州市层面，给我的感觉都是非常务实，也非常注重听取企业的真实意见。可以说，近年来，广东的旧改政策法律体系一直在不断完善，这对参与旧改的企业来说无疑是打了一针“强心剂”。我们明显可以发现，在事权下放的政策支持下，现在的旧改项目审批效率比以前大大提高，特别是黄埔区，项目批复效率大幅提升。同时，在行政司法方面政府也出台了新的指导意见，项目实施过程中的司法保障也取得瞩目的成效。城中村改造如果没有政府的介入和政策的支持，就有可能会出现少数人利益绑架大部分人利益的现象出现。这方面仍然需要政府再持续关注，政府出台的行政裁决等措施也取得了较大的进步。随着“三旧”改造法治化工作的不断推进，全省的旧改和城市更新工作也将加速推进。我相信，未来政府若能在数据摸查、数据核查，土地历史问题处理，以及税收政策等方面给予更多支持，出台更多改革措施，相信将能够进一步激发社会资本参与城市更新的热情。

　　南方产业智库：旧村改造其实是“三旧”里边最难改的一类。当前，城中村改造对于盘活存量拓展城市发展空间意义重大。为什么富力特别“衷情”旧村改造，而且专门选择城市核心区的城中村来介入。富力在这方面的战略眼光与其他千亿房企有什么不同？富力未来又是如何构建自己的城市更新业务建设？

　　肖明：富力一直在深耕旧改，也钟情于做旧改。城市更新的目标就是通过“三旧”改造把城市建设得更美好，在提升城市居民和村民生活品质和幸福获得感的同时，实现企业自身的价值，这是富力参与旧改工作的主要使命。

　　富力的旧村改造项目主要集中在城市的核心区，这是基于我们对项目的价值判断进行的战略部署。其中主要的原因有以下三点。一是核心区的旧村改造具有迫切性。城中村一直被视为脏乱差的代名词，城市规划方面的专家和媒体经常把它们说成是城市的“烂疤”，不仅影响城市的形象，而且影响城市的治理。要实现城市的升级和管理提升，“三旧”改造工作就必须先从城市核心区开始；二是核心区的旧改项目具有更高改造价值。距离中心城区越近的土地越具有稀缺性，其带来商业价值也更高。要支撑一个项目实现多方利益主体的共赢，没有高价值的项目是不行的。三是核心区的项目风险系数更低。城市核心的旧改项目，其融资区的物业销售对市场吸引力较高，销售情况会更加理想，通过销售回款就能够支撑项目后续的可持续发展。同时，对被改造方来说，村民的回迁物业价值也较高，能够获得长期稳定的收益。除了旧村全面改造外，微改造、旧城改造等其他改造类型的项目，富力也会有相应的价值判断标准。

　　旧村改造是一个技术要求非常高的工作，在“一村一策”的政策环境下，我们针对每个村都有专门的团队去对接，在集团层面还拥有完善的职能部门架构，在政策、市场、规划、产业等方面进行专业研究并协助项目团队解决技术难题。

　　经过前十年的发展，有人认为广东旧改十年的黄金期已经过去，甚至有观点认为现在的城市更新已经是一片红海。在我看来，到底是红海，还是依旧是蓝海，并不能一概而论。就我们的研究来看，广州的旧改至少还有三年的窗口期，未来三年企业可以享受的政策红利是最密集的。

　　谈理想＞＞不能只把旧改当一盘生意 要讲情怀

　　南方产业智库：粤港澳大湾区的目标是建设世界级城市群。期间，旧改将发挥什么样的作用？有世界级影响力的城市，不仅人居环境是世界级的，科技创新能力和产业影响力等方面也应该是世界级的。富力在推动旧改和城市更新过程中，未来将如何去融入更多这类战略要素？

　　肖明：富力是在珠三角成长起来的龙头企业，在城市更新领域已经深耕了二十多年。应该说，我们在大湾区的布局早就开始了，富力目前在转型中涉及的大多数产业，其实都跟改善人居和民生有密切关系。2018年我们在番禺拿了一块地，计划和美国UCLA大学合作建一所UCLA的附属医院。我们希望通过引进先进医院的技术和理念，完成我们在高端医疗产业方面的补充。近年我们在广州大力推进的健康人居、医疗卫生、健康养老、生物科技、新能源等高端产业布局，都与大湾区打造世界级城市群的战略目标是不谋而合的。

　　为了推进集团业务转型升级，我们公司专门成立了一个产业研究院，对集团未来发展进行战略性的研究和规划。具体到旧改项目来说，我们将以产业为引领，来推动城市更新、重塑经济生态和吸引人口集聚，通过旧改来构建真正宜居宜业宜游的生活圈。比如在番禺区的一些工业园项目，我们的规划就是通过工改工的模式，促进产业的升级换代。在黄埔区，最近我们也在和某些社区探讨足球产业方面的合作。足球、医疗、教育这些都是生命周期长的产业，都可以给村集体带来长期稳定的收益。有些企业做旧改，可能把目标更多放在如何获得更大短期经济效益上，从而忽视了旧村改造后的可持续发展问题。富力的不同之处在于，我们一直把旧改视为自己的事业，我们希望旧改带来的不仅是城市面貌和人居环境的改变，还包括生活品质的提升，要实现这个目标，首要的就是让村民和村集体通过旧改获得一个稳定而可持续的收入来源。

　　南方产业智库：这些年在做旧改项目过程中，遇到哪些让您感触特别深的事？

　　肖明：无论从企业来说，还是我个人而言，旧改工作除了政策、技术这些专业的事项以外，更多是与人打交道，特别是与村社干部、村民打交道。做旧改这些年，很多村民都已经和我们成为了朋友，而不仅仅是合作关系。在这个过程中，让我深有感触的事情很多。比如说，去年我们笔村改造项目在3月份才开始进行村民的拆补协议签约，但10月签约率就过了八成了，11月则达到了九成，速度之快引起了广泛的关注，甚至被称为“富力速度”。可见，村民对项目的认同感和拥护度是非常高的。后来，就有村民专门给我发来信息表示感谢，感谢我们的努力让他对生活有了更美好的预期。短信的语言虽然很纯朴，但我看了却格外感动。对于旧村改造项目，外界一直有种误解，认为这是开发商为赚钱才去推动的。但实际上，我们是在做一些利在千秋的好事。对于这些，村民作为被改造方是最能够感同身受的。能够得到他们发自内心的肯定，我是非常自豪的。同时，通过这个短信，我也感觉自己的责任更大了。在前不久笔村三四期复建房的奠基仪式上我给村民做了很多承诺，为他们描绘了更加美好的蓝图。未来在建设过程中，富力就要把这些承诺变成现实，把美好的家园交回到村民的手里，让村民在回迁的时候喜气洋洋。那时候，如果能再次接到村民的感谢信息，我肯定会更加自豪。

　　笔村规划效果图

　　旧改不能只是当一门生意来做，更应该讲一个情怀。它和平时企业通过招拍挂拿地再进行投资开发的行为不一样，招拍挂拿地是不需要和周边任何人打交道的，只要建起来的小区让业主满意就可以了。旧改项目不同，我们要跟很多村民朋友打交道。对绝大多数村民来说，一生财富可能就在这个村，他们能够把项目交给我们来规划建设，本质上就是对我们的一种信任，我们自然也要回馈一份漂亮、满意的答卷。有这份责任担当，才值得起这个信任。富力是本土企业，在广州实施的很多项目，都是把真感情融到里面去的，我们的目标就是要做一家接地气的企业。我们要告诉村民，我们一直在这里，只要有什么不满意的地方，都可以来找我们，我们一定会做到他们满意为止。

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