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质造·盘点 | 被截胡、被叫停拍卖?门头沟楼市,还能迎来春天吗?

2020-06-11 07:41:26 和讯房产  宋虹姗 刘宝丹

6月10日,北京出让1宗住宅用地,位于门头沟区。该地块最终被中建方程和中建信和联合体以12.5亿元的底价拿下,溢价率为0,楼面价2.9万/平方米。

先介绍下基本情况,门头沟区永定镇南区MC00-0015-6057、MC00-0015-0090等地块建设用地面积约2.97万平方米,均为R2二类住宅用地,以“五通一平”形式出让,建筑控制规模约4.27万平方米,起始价12.5亿。该地块土地面积约3公顷,建筑规模约4.3万平方米,容积率为1.4和1.5,建筑控高18米,属于低密度改善型住宅项目。

另外,从拿地企业角度分析,值得注意的是,2020年以来中国建筑(601668,股吧)集团已经在北京拿下三宗住宅用地,储备建筑面积26.93万平方米,成交总金额55.7亿元。一宗位于房山拱辰街道,由其全资子公司中建一局联合本土国企房山新城于5月19日摘得,耗资26.5亿、以31.45%的溢价率摘得。另一宗则位于顺义新城,由中建一局在5月9日单独拿地,建筑面积约8.64万平方米,成交价16.7亿元,溢价率17.28%。

在挂牌和“因故暂停”中纠结的门头沟

今日底价成交的地块,原本不是“形单影只”被出让。原计划于同日开拍的门头沟区永定镇冯村、何各庄MC00-0013-0077、0081、0086、0087等地块,前天市规自委发布公告该地块出让因故暂停,且暂未公布竞价时间。

在北京房地产市场已逐渐恢复热度的当下,今天的底价土拍和门头沟个别地块的被两次叫停拍卖,似乎给这个区域吹了一阵冷风。中建作为片区一级开发企业拿下此地,可售楼面价约达2.9万/㎡。

有业内人士分析,本场土拍,说明房企对于门头沟区域还属于观望状态,拿地情绪比较谨慎;从购房端角度来说,该地块可选择的新房、二手房都比较多,同时,别墅产品、洋房产品可选择的比较充足。

贝壳找房页面显示,门头沟地区在售新房达27个项目。别墅产品众多,华萃西山、华润西山墅、西山艺境华墅、中骏西山天璟皆有别墅产品。面积段覆盖从一百多平到一千多平皆有,离本次地块不远就是长安壹号项目,挂牌均价竟达11万/㎡,套均价1.628亿。

洋房产品可选择的也比较多,价格也不是很“亲民”,限竞房华萃西山限均价51205元/平,北京城建(600266,股吧)·龙樾西山5万/平,丽景长安二期5.2万/平。基本不做刚需小户型,总价要700多万起步。

可以看出,门头沟整体价格对改善客群更友好。但从配套来说,当前门城的配置只能说“差点意思”。据媒体报道。不少购房者认为,门头沟区域设施配套仍存差距。?

合硕机构首席分析师郭毅曾提出,背靠石景山、中关村(000931,股吧)及金融街(000402,股吧)等三大商务中心区,门头沟目前不缺乏高端用户的基础。但针对这部分置业客群,门头沟还需进一步加强配套提升,以及引进一些城市优质资源。??

“被截胡”的宿命能否迎来春天

产品价格定位对刚需客群不太友好、配套稍显逊色。加上门头沟洋房的最大竞争对手,是石景山的高板。2018年、2019年,连年拿下北京地区销冠的石景山中海寰宇天下,现参考均价63500元/㎡,85㎡两居室,总价519万元起。差不多的总价、在离城区更近的石景山买一套房,何乐而不为呢?这也是购房者的选择。

郭毅分析,2015年,门头沟开始发展门头沟新城,当时北京楼市已经开始逐渐进入改善时代,相应的地价和房价也开始新一轮的上涨。因此,从规划之初,门头沟新城就明确了“高端”定位,旨在提供高品质的产品,面向改善型客群,以及相对较高的房价水平。高定价、高品质一度让区域地缘用户无法“消化”,该区域用户大多来自海淀、丰台和石景山等地区。??

随着北京限竞房的大量上市,对门头沟客群形成一定影响。目前海淀有单价和总价都相对较低的限竞房,丰台的三环、四环周边也有位置更好的居住产品上市,对于门头沟依赖外部客群消化来说,形成了拦截和分流。2018年至今,门头沟整体成交情况并不特别乐观。??

来自合硕机构数据,2017年、2018年门头沟的成交保持在1100、1200套左右。在2019年,门头沟的成交降至916套,这还是在很多项目大幅度下调价格的成交结果。今年,门头沟地区继续保持成交下降态势,截至6月8日,门头沟成交套数为310套。“降降降降降“,这是门头沟一路走来的成交量走势。

但是,今日出让的地块也有自己的优势。新浪房产分析,该地块留给了开发商灵活打造产品的空间,其包含的两块宅地容积率均在1.5及以下,另外,从地图来看,临山的位置也赋予了良好的生态环境,未来产品值得期待。不过,《地产营销人》出品人韩乐表示,该地块需要开发商从产品上做到真正的创新,以及获得价格上的竞争力。综合来看,留给中建的未来操作难度较大。

最后报告一下,截至今日,北京上半年的土拍已经收官。全部土地收入已高达1133亿。而在2019年,北京土地总收入为1699亿。2020半年的土地收入就已达到去年的67%。想必下半年的土拍,也会看点十足。

周边项目盘点

01

京投发展?檀香府

开发商:京投发展(600683,股吧)股份有限公司

位置:门头沟莲花池西路西延线潭柘寺隧道出口北侧

价格:均价为45000元/平,总价600-900万元/套;

户型:项目目前洋房、联排、叠拼在售,其中135㎡三居洋房,170㎡四居洋房。

项目图

样板间

135㎡户型图

02

华萃西山

开发商:金地集团

位置:门头沟永定镇地铁S1号线石厂站西南700米

均价:48000元/平方米

户型:华萃西山别墅为155-310㎡叠拼别墅,330-480㎡花园院墅,126㎡平墅。

项目图

样板间

126㎡户型图

03

丽景长安

开发商:北京住总骏洋置业有限公司

位置:永定镇石龙西路与三石路交叉口向西200米南侧

价格:? 695万元/套起

户型:项目在售155-190㎡高层产品

项目图

样板间

155m?户型图

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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