质造·盘点 | 被截胡、被叫停拍卖？门头沟楼市，还能迎来春天吗？

2020-06-11 07:41:26 和讯房产宋虹姗刘宝丹

6月10日，北京出让1宗住宅用地，位于门头沟区。该地块最终被中建方程和中建信和联合体以12.5亿元的底价拿下，溢价率为0，楼面价2.9万/平方米。

先介绍下基本情况，门头沟区永定镇南区MC00-0015-6057、MC00-0015-0090等地块建设用地面积约2.97万平方米，均为R2二类住宅用地，以“五通一平”形式出让，建筑控制规模约4.27万平方米，起始价12.5亿。该地块土地面积约3公顷，建筑规模约4.3万平方米，容积率为1.4和1.5，建筑控高18米，属于低密度改善型住宅项目。

另外，从拿地企业角度分析，值得注意的是，2020年以来中国建筑(601668,股吧)集团已经在北京拿下三宗住宅用地，储备建筑面积26.93万平方米，成交总金额55.7亿元。一宗位于房山拱辰街道，由其全资子公司中建一局联合本土国企房山新城于5月19日摘得，耗资26.5亿、以31.45%的溢价率摘得。另一宗则位于顺义新城，由中建一局在5月9日单独拿地，建筑面积约8.64万平方米，成交价16.7亿元，溢价率17.28%。

在挂牌和“因故暂停”中纠结的门头沟

今日底价成交的地块，原本不是“形单影只”被出让。原计划于同日开拍的门头沟区永定镇冯村、何各庄MC00-0013-0077、0081、0086、0087等地块，前天市规自委发布公告该地块出让因故暂停，且暂未公布竞价时间。

在北京房地产市场已逐渐恢复热度的当下，今天的底价土拍和门头沟个别地块的被两次叫停拍卖，似乎给这个区域吹了一阵冷风。中建作为片区一级开发企业拿下此地，可售楼面价约达2.9万/㎡。

有业内人士分析，本场土拍，说明房企对于门头沟区域还属于观望状态，拿地情绪比较谨慎；从购房端角度来说，该地块可选择的新房、二手房都比较多，同时，别墅产品、洋房产品可选择的比较充足。

贝壳找房页面显示，门头沟地区在售新房达27个项目。别墅产品众多，华萃西山、华润西山墅、西山艺境华墅、中骏西山天璟皆有别墅产品。面积段覆盖从一百多平到一千多平皆有，离本次地块不远就是长安壹号项目，挂牌均价竟达11万/㎡，套均价1.628亿。

洋房产品可选择的也比较多，价格也不是很“亲民”，限竞房华萃西山限均价51205元/平，北京城建(600266,股吧)·龙樾西山5万/平，丽景长安二期5.2万/平。基本不做刚需小户型，总价要700多万起步。

可以看出，门头沟整体价格对改善客群更友好。但从配套来说，当前门城的配置只能说“差点意思”。据媒体报道。不少购房者认为，门头沟区域设施配套仍存差距。?

合硕机构首席分析师郭毅曾提出，背靠石景山、中关村(000931,股吧)及金融街(000402,股吧)等三大商务中心区，门头沟目前不缺乏高端用户的基础。但针对这部分置业客群，门头沟还需进一步加强配套提升，以及引进一些城市优质资源。??

“被截胡”的宿命能否迎来春天

产品价格定位对刚需客群不太友好、配套稍显逊色。加上门头沟洋房的最大竞争对手，是石景山的高板。2018年、2019年，连年拿下北京地区销冠的石景山中海寰宇天下，现参考均价63500元/㎡，85㎡两居室，总价519万元起。差不多的总价、在离城区更近的石景山买一套房，何乐而不为呢？这也是购房者的选择。

郭毅分析，2015年，门头沟开始发展门头沟新城，当时北京楼市已经开始逐渐进入改善时代，相应的地价和房价也开始新一轮的上涨。因此，从规划之初，门头沟新城就明确了“高端”定位，旨在提供高品质的产品，面向改善型客群，以及相对较高的房价水平。高定价、高品质一度让区域地缘用户无法“消化”，该区域用户大多来自海淀、丰台和石景山等地区。??

随着北京限竞房的大量上市，对门头沟客群形成一定影响。目前海淀有单价和总价都相对较低的限竞房，丰台的三环、四环周边也有位置更好的居住产品上市，对于门头沟依赖外部客群消化来说，形成了拦截和分流。2018年至今，门头沟整体成交情况并不特别乐观。??

来自合硕机构数据，2017年、2018年门头沟的成交保持在1100、1200套左右。在2019年，门头沟的成交降至916套，这还是在很多项目大幅度下调价格的成交结果。今年，门头沟地区继续保持成交下降态势，截至6月8日，门头沟成交套数为310套。“降降降降降“，这是门头沟一路走来的成交量走势。

但是，今日出让的地块也有自己的优势。新浪房产分析，该地块留给了开发商灵活打造产品的空间，其包含的两块宅地容积率均在1.5及以下，另外，从地图来看，临山的位置也赋予了良好的生态环境，未来产品值得期待。不过，《地产营销人》出品人韩乐表示，该地块需要开发商从产品上做到真正的创新，以及获得价格上的竞争力。综合来看，留给中建的未来操作难度较大。

最后报告一下，截至今日，北京上半年的土拍已经收官。全部土地收入已高达1133亿。而在2019年，北京土地总收入为1699亿。2020半年的土地收入就已达到去年的67%。想必下半年的土拍，也会看点十足。

周边项目盘点

01

京投发展?檀香府

开发商：京投发展(600683,股吧)股份有限公司

位置：门头沟莲花池西路西延线潭柘寺隧道出口北侧

价格：均价为45000元/平，总价600-900万元/套；

户型：项目目前洋房、联排、叠拼在售，其中135㎡三居洋房，170㎡四居洋房。