资色·房企五月报⑤丨51起并购案点燃2020上半年，碧恒融三巨头躬身入局

融创接盘山水文园嘉兴项目、奥园收购京汉股份(000615,股吧)、绿城收购新湖中宝(600208,股吧)项目……后疫情时代，行业并购潮再次引起人们的关注。

收并购已经成为房地产行业近年来的高频词，随着行业进入下行期，收并购成为帮助房企实现战略调整和维持规模增长的有效路径。Wind数据显示，2018年房地产行业收并购案例大约104起，涉及总额大约694.59亿元，2019年收并购案例132起，收并购涉及总额直接蹿至1771.95亿元。

虽然疫情让行业按下暂停键，但4月以来，行业收并购热潮再起。Wind数据显示，截止到6月10日，房地产行业今年实际完成的收并购案例约14起，涉及总额大约101.67亿元，另外，进行中的收并购案例大约37起，预计在接下来的时间里会逐步完成。

收并购频繁发生折射出房地产行业的艰难，尤其对抗风险能力较弱的中小房企来说，生存压力巨大，与此同时，房地产大佬们频频释放收购信号，比如在今年业绩会上，世茂集团、旭辉控股、宝龙地产都提到正在洽谈收并购事宜，房地产行业的马太效应或将进一步加强。

数据来源：公开报道

行业并购机会增多

据和讯房产观察，当前房地产行业的并购类型主要包括开发商获取项目或土地的开发类并购和物业企业类并购，也有出于多元布局考虑的战略并购，具体来看，参与开发类并购的房企主要包括五矿地产、奥园、绿城、碧桂园、上海建工(600170,股吧)、保利、光明地产(600708,股吧)、融创等，从战略意图来看，这些房企收并购目的主要是为了快速扩充土储，加快规模扩张。

以奥园为例，5月18日奥园与京汉股份正式签约，以11.6亿元获取后者29.3%的总股本，成为实际控制人，资料显示，京汉股份项目主要位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东省及河北省等地，共计约18个项目，总可售建筑面积约124万平方米，在外界看来，奥园的大本营在粤港澳，而京汉股份则主要布局北方，此次收购有助于奥园加速全国布局。

值得一提的还有碧桂园，4月24日，碧桂园斥资48亿买入中国重汽(000951,股吧)资产包，通过此次并购，碧桂园可获得的土地资源包括重汽地产已有开发项目10个和未开发存地项目3个，总面积大约220万平米，这无疑将助力碧桂园在山东的发展。

在业内看来，中国房地产市场已经进入洗牌期，无论是低迷的宏观经济还是房地产行业严格的限购，都加剧了中小开发商的压力，与此同时，房地产市场竞争激烈，房企都在寻求更多元的拿地方式，综合上述因素，品牌房企大多愿意选择收并购。

实际上，今年的线上业绩会上，世茂、旭辉、宝龙、正荣、佳兆业等房企均表达了对收并购的青睐，比如华侨城投资管理部总监汪文进直言，华侨城会在重点区域和城市高度关注优质的短平快的项目和一些收购项目，这些也能为将来一段时间的发展储备一些好的资源，为未来的收入利润提供支撑。佳兆业集团主席兼执行董事郭英成也表示，收并购方面，佳兆业还是看准大湾区、长三角这一代作为主要的目标，希望未来在收并购方面有不错的表现。

奥园董事会主席兼非执行董事郭梓宁透露，疫情之下，并购机会增多，今年收并购的标的正在洽谈，标的规模比较大，后续会进行披露。董事局副主席兼总裁许世坛称也表示，今年的收并购有更大的机会，市场因为疫情的原因起了一些变化，但对收并购的标准会更严格、质量更好，不一定会跟去年一样这么多的并购动作。

物企积极收并购

在房企的收并购潮流中，有一个现象很值得关注，那就是物业企业收并购较热。

据和讯房产不完全统计，2020年以来，奥园健康、旭辉、时代邻里、新城悦、蓝光嘉宝等企业均进行了物业方面的收并购，尤其是奥园健康，5月以3700万元收购宁波一间小型物管公司65%股权，随后6月以2.48亿收购京汉股份物业公司80%的股本，收购频次相对较多。

奥园健康常务副总裁雷易群此前在业绩会上就曾表示，今年有计划在收并购方面进行铺排，寻找机遇落实并购，合理地选取符合公司业务发展的标的进行收购，重点考虑如盈利水平、业态、区域分布等条件。

值得一提的还有时代邻里，其5月11日收购了一家广州物管公司，涉在管面积243万平米。时代邻里董事会认为，收购事项将有助于集团扩大于中国物业管理服务领域的业务规模及市场份额，收购事项将带来额外的收入来源，并为集团提供更多多元化服务产生协同效应，对集团产生积极的贡献。

在业内人士看来，物业企业并购热的出现主要有以下两个原因，首先，规模的提升往往意味着利润的提升，而规模越大也越容易获得资本市场的高估值，近两年，众多物业企业纷纷赴港上市，物业股很容易获得资本市场的追捧。其次，一场疫情让物业服务的价值得到凸显，同时也进一步挖掘了物业服务的空间，人们越来越愿意为好的物业服务买单。“无论是投资者还是市场需求，物业行业的未来都会越来越好。”

随着物业行业走热，众多房企都表示将要剥离物业公司进行上市。比如世茂物业，按照许世坛的说法，世茂服务签约面积预计在2021年达到3亿平方米，并敲定公司将于2021年上市。当前速度比较快的是正荣地产旗下物业公司正荣服务，其将于周内寻求上市聆讯，招股书数据显示，截至2019年9月30日，正荣服务在管项目总建筑面积约为2100万平方米，总签约建筑面积约为3440万平方米。

大健康、新能源汽车

是房企跨界并购的重点

此外，还有一种并购现象也比较活跃，那就是出于多元布局考虑的战略并购。

6月10日，恒大健康3.8亿美元收购NEVS，后者专注于电动智能汽车整车制造、电机电控、智慧充电、共享出行等领域，收购有助于巩固恒大在新能源产业的市场定位并受惠于新能源汽车市场的巨大潜力。

这只是恒大持续布局汽车领域的冰山一角，据恒大健康首席财务官潘大荣介绍，2019年恒大在汽车产业投入147亿，其中82亿元用于第三方的收购股权，不仅如此，未来两年，恒大预计每年投资100亿左右，总共在200亿的水平。

随着全产业链的布局完成，潘大荣表示，2020年恒驰1的亮相和2021年整个恒驰产品的全面量产之后，恒大的整个经营数据和财务报表所有的指标会有很大的改善，未来三到五年相信可以成为全世界规模最大，实力最强的新能源车企。

除了恒大，另一家进行多元业务并购的企业是格力地产(600185,股吧)。5月10日，格力地产17.26亿收购科华生物(002022,股吧)18.63%股份，后者是国内为数不多的能够在分子、生化及免疫等领域具备全自动、灵活通量检测系统解决方案和供应能力的公司。对于此次收购，格力地产表示，战略投资科华生物或将成为珠海国资支持粤港澳大湾区健康产业发展的里程碑事件。

此次交易完成后，格力地产将获得一条完整的医疗健康资源、技术、产品供应链，并有望依托科华生物现有业务，带动集团房地产业、现代服务业向康养地产、医疗服务领域转型升级，打开增量市场，实现企业跨越式发展。

可以发现，在跨界布局方面，房企选择的都是国家倡导和支持的领域，发展大健康产业、推广新能源汽车都是2020年两会重点提及的内容，可以说是实施扩大内需战略，推动经济发展方式加快转变的重要领域。

除了跨界布局，还有房企致力于房地产行业上下游产业链布局，它就是碧桂园。据悉，碧桂园先后对帝欧家居(002798,股吧)、蒙娜丽莎(002918,股吧)、惠达卫浴(603385,股吧)进行收购，总投资额约14亿元，在今年的股东大会上，碧桂园总裁莫斌表示，碧桂园正在致力于增强集团的全周期竞争力。

碧桂园还联合保利设立“房地产产业链赋能基金”，目的是对具有发展潜力的房地产上下游的企业进行投资，包括新型建筑材料和新型装修材料、家居智能化等，而这些都是未来中国房地产产业实现创新发展最活跃的领域。