坐拥巨量土储和旧改金矿，偿债无忧的富力地产“被低估”

　　2020年是富力地产持续“强盈利、降负债”的一年。截至2019年底，富力地产土地储备权益可售面积约5790万平方米，权益可售货值7450亿人民币，足够支持未来四至五年开发之用。此外，已签约合作城市更新项目可售面积高达4000万平方米，目标两年内转化1000万平方米，富力地产或将释放新一轮的增长潜力。

　　过去的2019年，广州富力地产股份有限公司（下称“富力地产”，02777.HK）上交了一份亮眼的“年报答卷”，销售额、营业额、纯利纷纷增长至人民币为1381.9亿元、908.1亿元、100.9亿元，经营业绩持续稳健。

　　而在2020年全行业都一定程度受疫情的影响下，富力地产勇于提出“降负债、重旧改”的发展战略。至少从财务数据上看，富力地产的稳健经营思路，不管在财务层面，还是业务布局方面，亦或是提升财务盈利能力而言，都是切合市场需求及更具持续化的路径脉络。

　　偿债能力稳健 融资手段多元化

　　公开资料显示，2020年以来富力再融资利率均值在6.6%，境外融资均值约7.46%。纵观行业整体融资利率，民营房企的融资利率大多处于10%-13%的高位，而富力地产作为中国百强民营房企，整体较低的融资利率，再度彰显了其偿债稳健的实力地位。

　　同时，在融资渠道上，富力地产表现更加多元。根据披露，富力地产今年以来先后发行了7亿元超短融、4亿美元的优先票据以及10亿元的境内公司债。此外，手头还有超过180亿的中长期债券额度可供使用。

　　由此可见，不单单是债券融资，包括股权融资、海外发债等，富力地产的整体融资手段凸显多元化。

　　“整体行业来看，房地产近三年均处于偿债高峰阶段，不少房企都在大规模发债进行借新还旧，这已经成为行业常见的现象，但与其他房企不同的是，作为‘旧改之王’的富力地产，由于手握较多旧改项目，整体债务有所上升，但旧改项目的特性是耗资大、时期长、盈利高，因此，未来随着富力地产在一二线城市货值的释放，其杠杆率将得到显著改善，而且，至关重要的是旧改周期未来还将显著提升富力的盈利能力。”业内人士对此指出。

　　实际上，纵观整个房地产行业，2020年均处于偿债的高峰期。

　　克而瑞数据显示，2020年95家房企年内到期债券超过5000亿元，同比上涨45%。而据Wind数据统计，2020年将有逾2000亿元的房企信用债到期，高峰期分别为3月、7月至10月，在业内人士看来，2020-2022年是房地产企业的偿债高峰期，不单单是富力，其他房企也同样面临着较大偿债压力。

　　与此同时，在偿债压力普遍较大的行业趋势下，富力地产拥有较为稳健的偿债能力。以直接反映房企盈利能力指标的销售毛利率、ROE（净资产报酬率）为例，富力地产的盈利能力远超同行。财务数据显示，2019年在房企整体盈利下滑的趋势下，富力地产的物业销售毛利率、ROE分别高达34.9%、13.8%，与行业29.9%毛利率及11.7%的ROE均值相比，盈利能力明显高于行业平均水平。

　　行业降负债趋势下 标普看好富力“降负债”

　　二十多年来，通过高杠杆、高负债、高周转实现快速发展的房地产行业，当下正朝“降负债、增利润”方向转型，如，龙头房企恒大、新城控股(601155,股吧)等，均将“降负债”作为今年的战略目标。2020年，受新冠疫情冲击、房企现金流承压，房企回归质量增长，“降负债”成了市场目前的主要趋势。

　　顺应大势，今年3月，富力地产在业绩发布会上，再次明确“降负债”。“第一加快销售速度，第二希望把买地的速度控制较为平稳。去年我们的整体速度是比较合理的，买地速度小幅放慢，依靠旧改等其他项目可以补充一些优质的地段或者土地。包括销售的策略，加快项目去化等，都可以把公司的杠杆率逐渐降下来。”富力地产管理层表示。

　　与此同时，4月29日，标普确认富力地产及其子公司富力香港的“B+”长期发行人信用评级。

　　长期来看，“降负债”层面，标普认为，由于富力地产积极地再融资、额度的批准以及在岸资本市场的强大地位，富力地产不太可能遭遇流动性紧缩。目前的流动性紧张状况将逐步缓解。

　　标普预计：“2020年-2021年，富力地产的杠杆率将逐步改善。富力地产可控的扩张计划将有助于在2020年和2021年实现去杠杆化。”这意味着，基于长周期逻辑，标普对富力地产2020年的“降负债”行为仍比较看好。

　　富力地产账面“被低估的资产”

　　近几年来，伴随房企全国化扩张的“野心”，大多数房地产企业选择了合作开发的模式，一方面，合作开发在一定程度上，能减少运营成本，利用合作杠杆、负债不并表等方式，压低整体净负债率、美化报表，但对于真正追求盈利及产品质量的房企而言，全资运营更能考验房企真实运营水平。

　　截至2019年底，富力地产的少数股东权益只有24.41亿，占净资产比重3.1%，整体合营项目也较少，合营销售占总权益销售收入仅8%。

　　但和大多数房企不同的是，富力地产旗下除了物业项目外，还有高级酒店，而酒店资产则直接计入固定资产（和写字楼等出租物业计入投资性房地产不同）。

　　“由于富力地产在计提资产总额时，是按照历史成本入账，存在存续期内要折旧或者摊销费用，因此，反映在在会计报表中，则存在整体资产被明显低估的情形。”房地产行业分析业人士对此指出。

　　同时，旧改业务方面，作为行业“旧改”专家，富力地产通过城市更新项目获得的土储项目，整体成本较低，利润空间增长呈爆发式。财报显示，2019全年，富力城市更新业务持续发力，已签约的合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过7000万平米，可售面积超过4000万平米。

　　其中，城市更新项目中，一二线城市面积占比92%，大湾区面积占比达到60%，从大比例分布在经济中心地带、高价值地区的土储来看，富力地产坐拥4000万平方的“旧改金矿”在未来势必释放极大增长潜力。