新房“万人摇”遇上土拍“千轮竞价”，六大维度数据解读迟到的“红五月”

 

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　　新房“万人摇”，开售再度“日光”；千轮竞价拿地，溢价率超过100%、一线城市土拍揽金同比爆增189%。

　　据中指院，5月一线城市整体成交环比上升20.6％，北京升幅较大，超五成；上海次之，上升22％；仅深圳稍有下降。中国房地产指数系统显示，5月重点城市商品住宅成交规模单月同比实现今年以来首次转正，环比增长约20%。克而瑞数据显示，百强房企中77家业绩环比提升，67家业绩同比增长。

　　“疫情之后楼市复苏好于预期。”平安证券在研报中表示。

　　但另一边，房企的业绩目标完成率很糟糕，有些还不到30%，出现了近50位高管甚至是总裁级别的人事大变动，房企前期“抢收”来的行情红利渐渐消失。楼市复苏冷热不均，克而瑞数据显示，5月在28个重点监测城市中，近半城市同比转正，上海、昆明和南京等同比涨幅皆超6成；而大连、宁波、常州等复苏动能减弱，成交同比回落幅度在9%～31%之间。

　　杭州6万人抢959套房 5月新房成交面积同比大增91.4%

　　楼市传统的“红五月”，全国市场整体成交持续上升，在房企加速推盘下，多数城市市场交易逐步从恢复走向反弹，北京、上海、杭州等市场热度明显。

　　5月末，杭州远洋西溪公馆项目领到一批房源（959套）的预售证，吸引近6万人报名。由于申请人数太多，开发商不得不包下网吧，24小时不间断审核购房资质。但即使这样，人手还是不够，又招了50个学生兼职，帮着做初审工作。

　　杭州“万人摇”项目摇号登记名单 每经记者 包晶晶 摄

　　以首套房冻结40万元、二套房冻结80万元来计算，仅远洋西溪公馆这一个项目就至少冻结了238.56亿元资金。值得一提的是，不少冻结资金已解冻的买房人已经将眼光瞄准了下一次。尽管6月杭州还有一批新房即将获准上市，但其中不少项目已提前被业内锁定为“万人摇种子选手”。

　　中指数据显示，监测的主要城市5月成交面积环比上升29.36%，其中超9成城市环比上升，同比上升1.92%。

　　数据来源：诸葛找房

　　一线城市中仅北京成交面积同环比大涨，较上月环比大增53.5%、同比增加8.19%。深圳则出现同比超3成的大幅下跌，成交面积在4个一线城市中最低。5月深圳新房成交面积30.11万平方米，环比上升3.14%，同比下降31.4%。

　　单月成交绝对值最高的是上海，共成交11529套，成交面积124.66万平方米，环比上升16.67%，但不及去年同期高位，同比仍下降了 3.31%。

　　因“万人摇”受到全国关注的杭州反弹势头最猛，5月商品住宅（不含保障性住房）成交面积25.2万平方米，环比上升28.3%，同比上升91.4%。同时杭州5月新增供应38.78万平方米，环比上升49.4%，同比上升95.8%。

　　价格方面，全国100个城市（新建）住宅平均价格环比微涨0.31%，但同比增速仍明显低于去年同期水平。

　　百城中，66个城市环比上涨。杭州成为房价涨幅最高的城市，上海紧随其后，两城房价环比分别上涨1.04%和1.00%；南京和重庆（主城区）环比涨幅在0.4%～0.5%；成都、武汉和广州涨幅则在0.2%（含）以内。

　　北京二手房成交创两年新高 59城二手住宅均价环比上涨

　　据诸葛找房，从涨跌城市数量来看，5月二手住宅市场均价环比上涨城市59个，较上月增加4个，平均涨幅1.31%；下跌城市40个，较上月减少3个。

　　2018年以来北京二手房成交情况 数据来源：贝壳研究院

　　随着疫情得到控制，北京楼市在5月继续延续了4月的回暖态势，创下了2017年“3·17新政”以来的成交量新高。贝壳研究院发布的数据显示，5月北京二手房成交量环比增加了39%，同比增加75%。

　　从区域成交量来看，北京16个区域成交量环比均上涨，其中西城区涨幅最大，环比上涨1.29倍，西城区“多校划片”入学和“六年一学位”政策的落地，导致西城区二手房成交网签加速。

　　北京西城区日度新增挂牌走势 资料来源：贝壳研究院

　　贝壳研究院数据显示，2月北京新增房源量仅4132套，但到4月，新增二手房源18172套，已经与去年6月以来的高点基本持平，5月更创新高，全市新增房源数量达到24784套。带看次数则受疫情影响，回升相对缓慢。但即便如此，5月该数据也达到了2019年6月以来的新高，为716982次。

　　深圳则逐渐回归理性。深圳市房地产信息系统数据显示，5月深圳二手住宅成交8553套，环比上升11.4%；成交面积70.7万平方米，环比上升7.3%。从各区（新区）来看，龙岗二手住宅成交2286套，环比上升25.3%，成交量居全市首位；宝安成交2010套，环比上升6.7%。

　　东部三线城市金华以环增9.5%、同增28%，成为二手房成交的一匹黑马，也创下自2018年6月以来新高。数据显示，2017～2018年，金华曾出现了一波成交量强反弹，因此2019年小阳春期间表现并不明显，但历月成交绝对量并不低，由于金华将作为2022年亚运会分会场，市场存在一定的参与热情。

　　土地“高烧”的厦门，二手房成交量在5月同比下降28.2%。自调控升级后，2017年、2018年，厦门二手房市场成交量尤为低迷。2019年“小阳春”二手房曾借势回暖，随后逐渐下降。尽管2020年以来厦门二手房市场也出现回暖，但从趋势上看，成交量仍处于2019年5月以来的下行通道。

　　7小时1148轮竞价抢地 一线城市土拍收金同比暴增189%

　　随着房企美元债5月“破冰”、销售回款压力缓解，手头松了的各大房企继续积极抢地。全国土地市场开始整体降温、局部高烧，供求两端环比走低，在结构因素影响下，成交均价及收金同比上行。

　　5月不同城市土地市场情况 数据来源：中指院

　　中指数据显示，5月全国300个城市土地出让金总额为5258亿元，较去年同期增加3%。但土地市场的分化较此前更为强烈。一线城市各项指标均加速上扬，同比上月土地出让金总额升189%、楼面均价升145%，而二三线城市则出现了掉头下跌。

　　值得注意的是，今年以来，优质地块成为房企争夺焦点，溢价率频频攀升。

　　5月15日，深圳推出今年第一宗真正意义上的宅地——前湾片区十开发单元03街坊地块，10余家房企经过百轮出价，最终由龙光地产以总价近116亿元、楼面价63165元/平方米竞得，成为本月全国宅地总价最高的一宗地块。

　　5月19日，北京3宗“不限价”地块挂牌竞拍，吸引近20个竞买主体激烈角逐，最终总成交额133.9亿元。至此，北京土拍年内收金超千亿，位居全国第一。

　　土拍千轮竞价也在5月出现，5月27日，烟台一宗商住用地经过1148轮、耗时近7小时以118.8%的溢价率成交，优质地块火热程度可见一斑。受到全国关注的杭州，5月份宅地供应量却逆市减少了近三成，仅16宗地块合计88万平方米，收金总额近317亿元，较上月基本持平。但宅地土拍热度持续升温，6宗宅地在竞价阶段达到最高限价，其中5宗进入竞价自持阶段。5月杭州宅地平均溢价率19%，全年平均溢价率仍高于20%。

　　数据来源：诸葛找房

　　北京5月宅地供应环比下滑近7成，但收金综合超过280亿元，环比上月增加近7成，攀上全年高位。由于多宗优质宅地集中入市,成交楼面均价37849元/平方米，较上月每平方米增加近4成，平均溢价率也较上月增加19个百分点，升至26%。

　　上海供应量5月同环比均大增6成，共推出20宗住宅用地，合计62万平方米，其中有6宗宅地成交均价在1万元/平方米以下，多为政策安置房和产业用地，因此尽管土地成交量环比上涨94%，但收金152亿元，同环比分别上涨37%和47%，同时成交楼面均价环比下滑23%至13164元/平方米、平均溢价率仅为2%。

　　前5月房企融资额已达2019年48% 恒大领衔行业回购潮

　　随着国内金融环境短期宽松、境外债券发行的逐步复苏，5月房企在融资市场表现活跃。

　　据贝壳研究院统计，1～5月房企债券融资5627亿元，同比下降4%，但降幅进一步收窄，并且处于近五年同期的第二高位。

　　疫情对房企融资的影响正随着近期的加速反弹而消失。5月单月，国内外债券融资发行总额月617亿元，环比降39%，但同比上升31%。2020年前5个月融资规模为2019年全年的48%，全年房企融资规模有望超越2019年。

　　由于海外疫情蔓延趋势仍未得到有效控制，经济运行面临较大风险，从发债结构看，前5个月尽管海外新增债务复苏，境外债券占比拉升至38%，但仍不及2019年同期水平。

　　梳理房企5月45次国内债券融资发行可见，单笔20亿元及5亿～10亿元发债规模占比提升明显，而小规模债务则呈现下降趋势。

　　值得注意的是，房企在5月掀起了大规模回购股份与债务票据的浪潮，其中恒大表现最为抢眼。贝壳研究院数据显示，恒大在5月4日～29日期间共发起16次股份回购，累计回购股份计10203万股，涉及支付资金约15.94亿港元。

　　除以回购稳定股价、增加投资人信心外，房企更通过回购高息债、发行低息新债来优化债务结构。比如，正荣5月7日回购并注销1.69亿美元年息10.5%的优先票据，随后在5月21日发行票面利率8.35%的2亿美元企业债；中南、建发、金融街(000402,股吧)等多家房企获得控股股东增持。

　　前5月房企业绩目标完成率仅30% “抢收”红利逐渐消失

　　前5个月，碧桂园、恒大、万科销售规模破两千亿，均值达2702.9亿元；保利、融创、中海破千亿；销售规模500亿～1000亿元、100亿～500亿元、50亿～100亿元的企业分别为13家、59家、22家。

　　中指数据显示，5月房企销售额TOP100环比增长率均值为31.5%，其中前10企业环比增长率均值为9.0%，多家规模房企单月销售业绩增速已由负转正，部分房企单月业绩超预期，碧桂园单月销售金额近800亿元。

　　1～5月房企销售前十 数据来源：中指院

　　尽管房企排名门槛值并未完全修复，但降幅已经持续收窄。销售额TOP100的门槛为74亿元，较2019年92.2亿元下降19.7%。

　　各阵营销售及同比来看，2020年1～5月，前10房企销售额均值为1558.4亿元，销售额同比均值下降5.9%，11～30企业销售额均值为502.9亿元，同比均值下降2.7%；31～50企业、51～100企业的销售额均值分别为274.9亿元和115.5亿元，其中30～50企业同比均值上升2.1%，51～100企业同比均值下降16.6%。

　　1～5月房企各阵营销售情况 数据来源：中指院

　　而在疫情得以初步控制之后，多个房企开始试水“明星+直播+卖房”创新营销模式。复地与KOL薇娅跨界合作，首秀获得逾1900万人次观看；中骏在抖音举行中骏云景台发布活动；碧桂园在直播购房节中进行多城市项目覆盖宣传，叠加较大的优惠力度，实现800万次观看。

　　但抢收行情的红利随着近几个月来反弹的持续已逐渐消失，房企目标完成率远不及2019年同期。据不完全统计，在公布2020年销售目标的39家房企中，前5月销售目标完成率尚不足30%。

　　如中国恒大、碧桂园、龙光地产、雅居乐、越秀地产、中国金茂、中骏集团、中海地产、龙湖集团等千亿房企，目前未达到销售目标的40%，而时代中国、首开股份(600376,股吧)、保利置业、宝龙地产、远洋集团等目标完成率在30%以下。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析称，如果房企前5月销售目标完成年度计划的30%以上，才能认为恢复得不错。

　　亿翰智库认为，对于房企而言，真正的挑战或在2021年。在2019年整体销售规模创新高的同时，货值去化率实则较前期有所下滑，也就意味着企业或多或少都有一定的存量货源未被消化，而若这些存量货源难以去化，则势必成为企业未来发展的一大桎梏，除了资金沉淀外，也必将是企业再投资道路上的一大包袱。

　　总裁跳槽、升职、被免职 5月内48起房企高管职位变动

　　据乐居财经研究院不完全统计，包括内部调动在内，5月房企共发生了48起高管人事变动，其中4位总裁跳槽、1位总裁和1位执行董事被免职，另有13位辞职或离任。

　　以阳光控股为例，分别于5月15日、18日、21日、27日、29日连续发布5次人事变动公告，涉及离职高管超过10名。

　　曾经历大规模人事变动的泛海控股(000046,股吧)本月则迎来了7位高管变动，正向新的转型方向靠拢。自2014年开始，原泛海控股董事长卢志强就提出“去地产化”，向金融业方向发展，转型成一家金融投资平台。今年1月，泛海控股的行业分类由“房地产”正式变更为“其他金融业”。此次变动的高管中，多人都具有金融行业的从业背景。新上任的总裁宋宏谋，曾先后在多家银行机构、保险公司任职，具有丰富的金融行业经历。新上任的董事会副会长张喜芳具有高级经济师职称，在读博士张博具有经济师职称，且二人在金融行业涉猎已久。

　　中国海外发展也几经人事变动，颜建国逐渐卸任中海系多项职务。5月21日，中国海外发展发布公告称，颜建国不再兼任行政总裁职位，并辞任中海宏洋、中海物业董事会主席等职务，张智超正式接任中海企业发展董事长及总经理职务。

　　新城控股(601155,股吧)5月22日公告称，公司董事陈德力辞去新城控股董事职务；6月1日，宝龙发布公告称，陈德力获委任为公司的联席总裁。原三盛地产常务副总裁冯辉明则出任上坤集团执行总裁；新力控股执行董事佘润廷辞任后加入协信地产担任总裁一职；原中交地产(000736,股吧)总裁蒋灿明则于5月出任恒荣集团总裁。

　　还有高管被正式罢免。5月28日，中民投旗下上置集团公告称，董事会将依据公司细则罢免彭心旷及陈东辉为执行董事，彭心旷免任公司执行董事的同时，亦将不再担任公司行政总裁。

　　记者手记丨红五月有多少成色？

　　疫情后的楼市复苏已经持续了两个月，房企大举以价换量“抢收”行情已经接近尾声，但距离完成全年目标似乎仍然路漫漫。新房市场冷热不均，有的城市从年初火爆至今，有的城市绝地反弹，也有的城市高位回落。二手房市场“小阳春”成色明显不及2019年，尽管部分城市一二手房价格严重倒挂，但也只是限价政策之下的虚火。

　　房企融资环境短期得到了宽松，于是手头松了的各大房企又推高了全国土地市场，土拍局部高烧重现，一线城市土地出让金总额飙升189%、楼面均价上升145%，而二三线城市则出现了掉头下跌，市场再度冷热不均。房企大规模纳储会否在明年此时大举收获？重启发债的房企又能否优化资金结构，缓解债务压力？

　　拭目以待。

　　记者：包晶晶

　　编辑：陈梦妤 何小桃

　　视觉：李世强

　　排版：陈梦妤 马原

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