房企抢发美元债 富人踊跃认购

受益于疫情影响后的大环境宽松，房企融资成本没有之前更贵了。1—5月， 50强房企境内发债平均利率为4.19%，境外发债平均利率为7.56%。

融资规模也是一个更重要的风向标。据中国房地产报记者不完全统计，2020年1—5月， 50强房企境内外债券融资累计约3010.54亿元，融资规模较去年同期下降16.19%。其中境内发债规模为1972.29亿元，较去年同期上涨33.69%，境外发债规模为1038.25亿元，比去年同期下降50.95%。

尽管如此，区别也明显。大多数房企都能够从稍微宽松的环境中受益，但整个行业的融资体系正在发生深刻变化，主要是发债成本两极分化的趋势愈发明显。在50强房企中，招商蛇口(001979,股吧)、华润置地、龙湖、万科等房企能够以3%左右的成本在境内外低息发债，新力控股、金辉、阳光城(000671,股吧)、佳兆业等房企的发债利率基本在10%上下。50强房企之外，继5月底鸿坤地产以14.75%的利息在离岸市场增发5500万美元票据用于偿还债务后，明发集团刷新了这一发债利率水平，准备以22%的票面利率发行美元债，违约之后的利率更是高达32%。

据彭博社称，中国房企美元债券三分之一的认购来自为富人提供理财服务的银行，在其他投资者纷纷逃离之际，这群富人对身处逆境的房地产商充满了信心。

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恒大融资最多

从企业个体表现来看，今年1—5月，中国恒大融资总额最多，达到227亿元。中国恒大也是5月发债最高的企业， 5月27日其发行了一笔40亿元的公司债，融资利率5.9%。不过与去年同期相比，中国恒大融资规模已大幅下降64%，2019年1—5月，中国恒大融资规模高达647.3亿元。

紧随其后的是碧桂园，前5月发债规模达到216.71亿元，与冠军恒大仅相差10亿元。首开和华发是今年前5月融资规模超百亿的新晋成员，同比去年增幅达到134.56%和282.96%，分别融资211.1亿元和175.3亿元，且这两家房企发行债券全部为境内债，部分融资主要用于偿还到期债务，少部分用于补充流动资金。

另外，东原、蓝光、中梁、富力在前5月融资额度刚刚超过10亿元；中海和雅居乐则无融资额度，去年同期，这两家房企的融资规模都约为35亿元。

贝壳研究院分析报告称，2020年1—5月，房企在融资市场保持活跃，整体平稳，1—5月债券融资占比达到2019年全年的48%，2020年有望在规模上超越上一年。一个新的特点是，债券发行周期延长，超短期、短期债券发行占比下降，5年以上中长期债务比重上升。

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华发融资利率最便宜

从50强房企融资利率排行榜看，前5月，境内外平均融资利率普遍呈下降趋势。境内融资成本最高的是佳兆业、蓝光和中南，平均利率在7%以上，境外融资成本最高的是恒大、新力和金辉，平均利率在10%以上；龙湖、远洋境外融资利率最低，华发、招商蛇口境内融资利率最低。

虽然债券市场整体利率水平在呈现下降趋势，但与头部房企动辄百亿级的发债规模相比，中小房企的融资之路并不顺畅，即使是小规模的发债，也不得不付出高昂的利息成本。

境内融资成本下降最为明显的是旭辉、华发、绿城，旭辉由去年同期的7.4%下降至今年的4.15%，华发从4.87%下降至2.64%，绿城由去年的5.18%下降到3.56%。

境外融资成本下降最明显的是中国奥园，较去年同期下降3.43个百分点为4.8%。佳兆业的境外融资成本也下降了2.18个百分点，但顶着“旧改之王”的封号，庞大资金长周期的持续投入，让佳兆业一直依靠高成本的美元债输血的9.07%利率，整体并不低。

仅从5月单月来看，较为突出的另一个特点是出现房企回购小高潮。贝壳研究院数据显示，房企发起大规模回购企业股份与债务票据共计24起，主要涉及7家房企。最为典型的是中国恒大，在5月4日—29日期间，共发起16次股份回购，累计回购股份计10203万股，涉及支付资金约15.94亿港元。

除了企业股份外，还有债务票据的回购。5月内发生3000万元以上票据回购的房企主要有3家，其中5月7日正荣回购并注销1.69亿美元年息10.5%的优先票据。除此之外，中南、建发、金融街(000402,股吧)等多家房企获控股股东增持。

从形势上看，2020年是一个融资需求旺盛的年头，也是房地产环境仍然乐观不起来的年头。统计数据显示，今年房地产的到期债务约在1.46万亿元，其中7月份是到期高峰，达到1490亿元。国际评级机构穆迪更是5年来首次将中国房地产业展望调整为“负面”。

好消息是，国泰君安证券（香港）方面称，今年收益率尤其高，给对中国房地产市场长远健康状况抱有信心的投资者带来了丰厚的回报，“内地和香港的富人投资者是中国开发商美元债券的主要买家”。