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注意!5月全国房价“掌声”一片,北京二手房第一

2020-06-16 08:54:54 和讯名家  大伟看楼市微信号

6月15日,万众等待宏观经济数据,其中最关注的肯定是MLF会不会降息。5月份的房地产数据。

央行没有降息,6月15日,为维护银行体系流动性合理充裕,人民银行开展为期1年的2000亿元中期借贷便利(MLF)操作,充分满足了金融机构需求,本次操作中标利率为2.95%,持平上次。今日无逆回购操作。

但房价还是符合预期,全面上涨了。流动性带来的影响已经反映到了资产价格上!当然,没降息,那么后续市场走势就很难称为乐观了,涨幅也有有限。

统计局数据显示:

5月份,初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。二手住宅销售价格环比上涨1.1%,涨幅与上月相同。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.7%和0.3%,涨幅比上月均扩大0.1个百分点。

首先:疫情影响基本结束,5月房价全面复苏。

从全国70大城市房价数据看,新建住宅有57个城市城市房价上涨,这与2019年三季度最高点持平,下调城市11个也是2019年3季度的平均水平。

二手房70城市房价数据,上涨城市41个,是2019年9月以来的最高点。

简单计算相当于70%的城市房价上涨,是最近7个月来的最高点,与2019年12月持平!依然低于2019年3季度,但从趋势看,继续上行的趋势已经出现。

出现房价企稳,5月房价全面走出一季度颓势的原因主要有几点:

1:疫情基本平稳,从4月看,全国大部分城市已经已经没有新增,这种情况下,对房地产市场的影响明显放缓。

2:滞后的网签数据开始恢复,以新建商品房数据为例,整体5月单月房地产市场成交数据已经基本持平,大部分城市开始超过去年同期,疫情后第一次出现

楼市调控政策基本以“稳”楼市为主,部分城市虽然出现了刺激市场的政策被收回,但对于市场的影响出现了,所以房价再次出现了上升。

其次:楼市小阳春出现了!一线城市全面上涨

4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。二手住宅销售价格环比上涨1.1%,涨幅与上月相同。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。

北京二手房成交量实际单月达到了2.1万套,疫情后积压需求变现,叠加西城学区房成交井喷,使得北京二手房价格出现了环比1.8%的明显上涨。预计6月份虽然有所减弱,但房价继续上涨趋势依然持续。

刚过去的5月份全国市场持续复苏,基本已经回到了2019i年疫情前水平,整体市场看,基本走出低迷状态。

从不同级别城市看,一线城市平均环比继续上涨,环比涨幅达到了20.1%,其中北京上涨最明显,成交面积上涨了42.5%,同比也上涨了10.5%。其他上海、广州成交量也有明显继续放大,与2019年同期基本持平。

二线城市平均环比上涨了35%,其中最典型的上涨城市包括温州上涨了120%,武汉上涨了81%。整体看,全国一二线城市的楼市小阳春已经明显出现。

第三:各城市卖地数据5月也明显升温

中原地产研究中心统计数据显示,5月,全国土地市场持续升温,特别是深圳、广州、北京等城市高价地持续出现。整体看数据,单宗地块超过20亿的48宗地块,底价成交的只有13宗,占比27%,而在之前基本都在一半以上,2019年四季度高价地中,底价成交更是高达6成。

整体看,疫情影响逐渐过去,多城市集中井喷卖地,土地市场成交额持续上升,50大城市年内第一次出现了3个千亿卖地城市。北京与杭州、上海都突破了千亿,合计50大城市卖地1.7万亿,同比上涨8.8%。29个城市卖地超过200亿。50个城市超过百亿均刷新历史记录。

杭州卖地1265亿、另外北京卖地1131亿,上海卖地1047亿。

降准降息等政策影响下,房企拿地积极性逐渐提高,多地再次出现高溢价率土地成交,特别是厦门等地再次出现历史最高总价百亿地块,使得土地市场热度持续提升。

从数据看,年内,已经出现了3宗百亿高总价地块,另外合计21宗超过50亿。企业的资金面宽松明显出现了。疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次出现了提高。房企开始积极拿地,主要是为了追求市场规模,特别是很多近年拿地很少的企业,也开始积极拿地。

第四:楼市调控政策多发,政策“温”楼市

中原地产研究中心统计数据显示,在1-4月房地产调控238次高位的基础下,随着房地产市场的稳定,5月房地产政策次数明显减少,合计全国有35次相关房地产政策调控。累计年内房地产调控为273次!相比2019年同期的205次上涨了33%。

整体看,5月房地产政策具体内容见文后,大部分政策内容依然集中在人才政策为主,整体房地产市场已经出现了平稳上行的趋势。疫情的影响在5月单月已经基本消失。

2020年全球面对疫情,各国基本都选择了放水救市,对于最被关注的中国房地产市场,1-4月政策多发也成为了最大的特点。从政策内容看,救企与救市成为两大特点,救企业的政策各地井喷,基本政策内容都是宽松土地出让金、加快预售。

救市的政策目前看,降低首付的政策基本全部被叫停,松绑限购的政策也会收回,全国看已经累计超过12城市出现了政策一日游,但部分补贴购房的政策,对市场依然有所影响。

从目前市场看,如果说2月全国市场基本冰冻,3月市场只恢复50%,4月市场逐渐回到了80%,那么5月市场整体看,已经全国恢复了100%以上,大部分区域甚至已经同比出现了上涨。

从全国市场看,活跃城市较多,特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现,环比上涨明显。

第五:预测后市:6月楼市继续高位运行

房地产市场5月市场持续升温,当下市场部分区域也的确出现了热盘,看房人数量相比之前有明显上升。一季度疫情井喷,大部分企业在一季度只完成全年10%的销售目标,这种情况下二季度对于大部分房地产企业来说关乎存亡!?

从5月市场数据看,已经超过去年同期。2020年疫情基本平稳的情况下,全国房地产市场也在快速收复之前下调的部分。整体看,疫情对房地产市场的影响已经基本过去,2020年的全年市场成交量依然有望接近2019年的历史最高纪录。

6月已经过去的前两周全国大部分城市数据继续高位运行。整体看,没有降息,这个最大的利好没有出现,但放水养鱼对于房地产来说,不论是按揭还是开发企业资金都非常宽裕。整体看,6月20日如果没有惊喜,市场可能逐渐冲高回落。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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