融资成本下降 拿地方式多元 中国奥园未来增长性被看好

　　在正确的时候做正确的事情，这是一句知易行难的真理,对企业而言，如果能够抓住时机进行前瞻性的战略转向，不仅可以保持发展的主动权，还可能迎来弯道超车的机会。

　　一场疫情为全社会按下“暂停键”，房地产行业亦难以避免，一季度销售数据出现大幅下滑，行业洗牌加速，不过，危机中往往也意味着机会，参照如下模型，即流动性充足，负债合理，同时具备多渠道拿地的能力，再加上较强的经营能力，具备这样条件的房企极有可能在这场疫情带来的危机中积蓄能量，在未来几年迎来跨越式发展。

　　根据上述模型对号入座，可以发现一些真正具有潜力的房企，比如位于千亿阵营的中国奥园，根据2019年财报，中国奥园2019年度物业合同销售为1180.6亿元，过去三年的复合增长率高达66%，截止2019年底，中国奥园已签约未确认的合同销售约1705亿元，建银国际研报认为，基于较高的已售未结收入，中国奥园2020至2022年核心盈利年复合增长率达33%，为同行最高。

　　融资利率创新低

　　一家企业的流动性是否充裕，除了良好的销售能力，另一条更重要的指标是融资能力。

　　受疫情影响，今年一季度以来房地产行业融资环境趋于宽松。贝壳研究院数据显示，2020年1-5月房企境内外债券融资累计约5627亿元，融资规模较去年同期下降4%，占2019年全年的48%，全年房企融资规模有望超越2019年。

　　借助融资窗口期，中国奥园也加大融资力度，同时借贷成本也出现明显下降。5月22日，中国奥园完成新一期资产支持专项计划发行，中山证券-奥创二期资产支持专项计划发行金额8.16亿元，票面利率5.60%，为中国奥园资产支持专项计划发行新低，较2020年1月之前的资产支持专项计划平均发行票面利率下降超过130个BP。于4月，中国奥园还完成了新一期供应链ABS发行和供应链ABN簿记建档，金额分别为4.17亿元和3.1亿元，票面利率为4.8%和4.9%，均创中国奥园公开市场融资利率新低。此外，5月29日，中国奥园一笔30亿元公司债亦获得上交所受理。

　　基于较强的融资能力及执行能力，中国奥园获得资本市场的肯定，信贷评级屡获调升，并先后获得国际信用评级机构穆迪及标普调升评级展望、联合国际授予国际长期发行人评级“BB+”、联合信用调升境内信贷评级至中国最高信用等级“AAA”。2020年以来，受内地疫情持续影响，房地产企业普遍受到冲击，国际评级机构纷纷下调国内房企评级，部分更被下调至“负面”，在这种背景下，中国奥园仍能保持现有高等级评级，不仅成为行业里的少数，更说明其抗风险能力较强，综合实力非比寻常。

　　穆迪助理副总裁兼分析师Celine Yang表示，中国奥园的信用指标将在未来12-18个月内得到改善，这是受到其规模可观的预售、未确认合同销售和可控的债务增长所带来的收入确认改善的推动，穆迪预计，在丰富的可售资源和公司良好的执行记录的支持下，与2019年相比，2020年合同销售将基本保持稳定。

　　评级上调有助于中国奥园进一步降低借贷成本，从而获得发展的主动权，不仅如此，中国奥园还获得大摩、花旗20多家知名大行给予“买入”评级，其中兴业证券(601377,股吧)、建银国际先后给出的目标价分别为13.5和13.4港元。

　　收购和城市更新优势凸显

　　房地产行业增速逐渐放缓已是大势所趋，与之相伴的是更加激烈的市场竞争，获取土地在很大程度上决定着企业的发展质量。

　　近年来，收并购逐渐成为房企实现战略调整和维持规模增长的有效路径。Wind数据显示，2018年房地产行业收并购案例大约104起，涉及总额大约694.59亿元，2019年收并购案例132起，收并购涉及总额直接蹿至1771.95亿元。

　　而收并购能力正是中国奥园的看家本领，中国奥园主要以收并购拓展土地为主，一直对国内拥有优质项目或丰富土地储备的公司进行跟踪，上市以来通过收并购拿地面积占新增总面积比例达68%。随着疫情逐渐稳定，地产行业逐步恢复，收并购热潮再起，4月，中国奥园收购京汉股份(000615,股吧)，此外，奥园更加强合作之道，相继与山湖海集团、弘阳集团、伟业金控集团、河南国控集团等签署战略合作。

　　以京汉股份为例，其持有的项目主要位于中国北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东省、河北省等地，共计18个项目，现有已确权的总可售建筑面积约123.7万平方米，该收购将构建1+1＞2的共赢局面，对中国奥园来说，这次收购是以最快的速度加码京津冀，是实现全国化布局的最好方式。在业内人士看来，通过收并购获取土地，具备拿地成本较低、开发周期缩短等优势，不仅如此，在行业洗牌加速的背景下，对流动性充裕且有布局扩张意愿的房企而言，当前是最好的收并购时机。

　　旧改是中国奥园的另一优势，中国奥园在2019年已经实现旧厂房、旧村、旧城的全覆盖，在城市更新领域综合实力进一步提升。截止2019年底，中国奥园拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，规划总建筑面积约1425万平方米，预计额外提供可售资源约2260亿元。据悉，通过城市更新资源，中国奥园中短期可孵化项目超过20个，将在一至两年实现部分/全部转化，由于城市更新项目可通过一二级联动开发，也可以做一级开发乃至出售实现利润，未来中国奥园利润可见性高。

　　数据显示，在中国奥园2019年得土储结构中，并购占到79%，旧改可转化占2%，余下部分就是招拍挂及与大房企合作占19%。扩储手段的多元化，除了一些附带的效益，核心还是为了把土储成本、质量优化到更有优势的水平。可以说，无论是地块质量还是成本，中国奥园在土储方面的优势都远远领先其他大多数房企。

　　5月22日，奥园城市更新集团环北京旧改项目转化成功，获得廊坊市239亩住宅用地。6月10日，中国奥园与青岛经济技术开发区投资控股集团有限公司举行战略合作签约仪式，首期合作项目拟为38条旧村改造。6月15日，中国奥园与东莞市清溪镇举行大利社区荔枝村南商住更新单元前期服务商签约仪式，涉及更新面积16.7万平方米，预计总货值近70亿......随着国内城市更新大潮来临，中国奥园无疑将迎来更大的发展机遇。

　　增长性被看好

　　晋级千亿之后，中国奥园把重心放在夯实内功上，更强调稳健的经营能力，这可以让拿地优势更好的发挥出效益，从而朝着更高质量的路径发展。

　　实际上，作为一家稳扎稳打的企业，中国奥园的经营能力已经处于行业前列。根据和讯网房产频道独家发布《2019年上市房企经营能力榜单》，中国奥园经营能力位于行业第五，该榜单的排名算法采用对ROE、营收增速、扣非净利润增速、市值等四个维度进行排名计分，加总后根据综合得分进行排名，中国奥园的各个维度表现十分均衡，尤其ROE高达27.9%，居于行业第八，不仅超出巴菲特对投资回报的要求，更是比2019年百强房企ROE均值18.4高出9.5个百分点。

　　房企的经营能力每年都在提高，中国奥园显然希望可以提高的更快。作为一家很有危机意识的房企，中国奥园认为受宏观调控影响，房地产高利润、低风险、大回报的时代已然过去，大环境下，改变传统成本经营模式、提升自我成本管理水平是大势所趋。

　　为此，2020年初，中国奥园提出“优本增效”，并把优本增效确定为全年度一项重要性专项工作，后续逐渐上升为常态化工作的战略行动。事实上，随着房地产行业的暴利时代结束，无论是龙头房企，还是成长性企业，都将逐渐从过去的向土地要红利转变为向经营要利润，而精细化的管理也将为房企保持高利润“保驾护航”。 对外踩住投资节点，对内加强管理效率，反映在数据上，则是业绩的增长。公告显示，2020年前5个月，中国奥园累计实现未经审核物业合同销售额约332.8亿元，其中5月单月实现合同销售金额约为102.5亿元，同比增长约2%。中国奥园的推盘主要集中在下半年，其下半年占销售比重达65%，中国奥园目前正按照既定步伐完成目标，随着疫情缓和，预期6月会加大销售力度。

　　保证合理增长是中国奥园今年最重要的任务，“今年要加强风险的管理，确保公司于复杂的环境中维持稳定性，实现可持续的高质量增长。”郭梓文总结称，但公司还会保持适当的规模。实际上，在疫情后的市场复苏中，中国奥园所重仓的大湾区市场不仅率先恢复，而且市场热度较高，中国奥园在深圳、珠海及东莞的表现较好。

　　值得一提的是，管理层对2020年的市场表现信心十足，6月11日，公司执行董事陈嘉扬增持奥园35万股股份，平均价为每股8.371港元，涉资约300万港元。此前4月，郭梓文亦增持奥园100万股股份，平均价为每股8.816港元，涉资882万港元。