“教父”尚未归来 黄光裕的地产业务已是“一地鸡毛”？

　　在近12年的等待之后，国美系终于迎来了“关键先生”。

　　6月24日，北京市第一中级人民法院根据刑罚执行机关的报请，依法裁定对黄光裕予以假释，假释考验期限自假释之日起至2021年2月16日止。

　　昔日首富、商业教父重回公众视野的消息在刺激市场和商界情绪的同时，也如一阵兴奋剂打在了资本市场上。24日午后，港股国美零售和国美金融科技股价一路飙升，国美零售涨近25%，国美金融科技更是暴涨超60%；A股方面，*ST美讯、中关村(000931,股吧)、ST金泰涨停。这意味着，市场对黄光裕出狱重整国美系江山充满期待。

　　时隔12年之后，摆在黄光裕面前的牌面很是复杂，曾在家电零售市场所向披靡的国美电器如今亟待突破，而承载其雄心并多次布局的地产领域更是陷入死水微澜。

　　坊间有不少声音认为，如果黄光裕没出事，那么国美在地产板块定会大有作为。但在其缺席的近12年间，房地产市场由黄金时代步入新周期，在此背景下，面临亟需盘整突破的地产业务，黄光裕的回归是否还能掀起波澜，引发外界猜想。

　　昔日地产辉煌

　　1996年，北京鹏润房地产开发有限公司成立，黄光裕的地产业务起步，转年，鹏润家园开工建设，仿照国美电器，黄光裕在开盘时打出打折出售的口号，这也是当时北京第一个折价销售的楼盘。

　　在沉寂8年之后，2005年，国美地产业务有了进一步发展，黄光裕成立国美置业，聚焦商业地产开发，不久后，他又收购地产营销顾问公司“百人行”，邀请其总裁童渊出任第三家地产公司“国美地产”的总经理。

　　也是在这一年，黄光裕拿下了国美有史以来最大的商业地产项目，一夜成名。这年2月，国美置业以8.05亿元的价格夺得丰台区中关村科技园丰台园区（又称丰台科技园）产业基地35-A1地块，成为北京市当年建筑体量最大的招拍挂项目，命名为“国美商都”。

　　资料显示，国美商都总建筑面积为55.6万平方米，其中购物中心面积为34.4万平方米，酒店为5.4万平方米，写字楼为3.4万平方米。无论是在当时还是现在，这个体量的商业综合体都很鲜见，对于彼时刚进军商业地产且基本无运营经验的国美来说，通过招拍挂拿下超大体量商业综合体项目，令业内惊叹。

　　黄光裕对这个项目寄予厚望，但对于国美来说，怎样运转如此大体量的商业，是一场巨大的考验。在此后的几年来，国美商都的总经理几经更迭，定位多次发生改变，从高科技体验中心、服装中心到小商品商场，始终摇摆不定。

　　2005年这一年，鹏润地产疯狂拿地，土地储备超过1亿平方米，成为全国最大地主。不过，这一亿多平米土储多为一级开发土地，其二级开发的土地储备只有52.56万平方米，而且大部分未取得土地使用证。

　　2008年，国美商都基本完成主体建设，黄光裕再一次问鼎胡润中国百富榜，“蒸腾”着的地产业务，却随着那年冬天黄光裕毫无征兆地被警方带走而陷入收缩与衰落。

　　首富入狱 地产业务衰退

　　2008年,黄光裕因涉嫌操纵股价被证监会调查，同年11月被拘。2010年，黄光裕因非法经营罪、内幕交易罪和单位行贿罪被判处有期徒刑14年，同时被判罚金6亿元，没收财产2亿元。

　　随后，为缓解资金紧张状况，曾倾注黄光裕心血的多个地产项目遭遇出售。2009年4月份，市场传闻，国美转让北京以及全国其他城市的地产项目。其中包括建国大酒店、国美商都以及位于昌平的一块一级开发土地。北京之外，重庆、天津的商业地产项目及沈阳的工业用地也被迫推上待售席位。

　　而曾放言“斥资30亿元，打造全球最大的高科技体验中心”的国美商都更是卸下光环，跌入谷底，走上了被变卖的路途。

　　2011年，海航接盘国美商都，本以为等来了“白马骑士”的国美商都却也自此开始了长达8年的官司纠纷。

　　2011年3月，国美以57.5亿元的价格出售项目予海航，根据协议，海航方面应于2011年7月底以前支付完毕全部资产转让款。但三年后，因拖欠国美商都资产转让合同本金约20亿元及逾期付款违约金数亿元，国美控股下属的国美商都建设开发公司以合同“买方违约”为由，将海航告上了法庭。

　　随后的几年里，双方围绕合约纠纷、项目问题展开了经年累月的拉扯。直至2019年，最高人民法院对国美商都纠纷案作出终审判决，驳回了海航集团的全部诉讼请求，宣布“国美方面不构成合同法上的欺诈行为，同时国美商都公司也不用向海航集团公司返还18亿元购房款并赔偿损失”。官司完结，国美胜诉。

　　不过，在业内人士看来，经历了八年官司缠身，加之团队不断更迭、建筑前期存在硬伤、项目定位不明确等问题，若想焕活国美商都，难度仍然不小。

　　再入局 尚能饭否？

　　“国美地产的出路在哪儿”，身陷囹圄的4000多个日夜里，黄光裕或许曾无数次思考这个问题，并尝试给出了答案：2013年，市场曾传出国美要“500亿投资物流地产”的消息，2015年，国美内部做出战略调整，将国美系地产业务整合到一个地产版块中，并提出发展目标为5年内净资产超千亿。

　　5年期已来到最后一年，当初设下的净资产超千亿的目标实现与否我们尚不可知，但此时出狱的黄光裕面临的是，天花板逼近的住宅市场、龙头房企跨入五千亿时代，商业地产运营升级、业态创新型项目频生。

　　对于国美来说，黄光裕是拥有现实扭曲力场的人，“教父”归来，重新翻身上马，聚光灯再次投向国美，外界希望看到的是黄光裕的归来能够真正策动国美全面的发展，重回高光时刻，正如当年苹果公司在困顿之际请回乔布斯，最终带动了苹果的第二次辉煌一样。

　　黄光裕究竟能否带领国美地产创造新的奇迹？盘古智库高级研究员江瀚认为，国美并不是拥有真正强势基因的公司，在这个已经错过互联网时代，甚至有可能还要错过移动互联网时代的时候，黄光裕的归来到底能够给国美带来什么尚未可知，在黄光裕和现实时代脱节12年之后，能否更好地把握互联网与市场的脉搏，真正带动国美重新走上增长的快车道，这都是一个未知数。