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切记!除非人傻钱多,否则这几类房千万别买!

2020-06-26 19:00:00 和讯名家 

  大家好,我是小司。

  后台问我房产问题的朋友非常多。

  很多朋友问的都很具体XX城市XX区域XX楼盘能不能买,其实说实话,有些地方我没去过,楼盘也没实地考察过,直接就说能买不能买,属实是不负责任。

  但是买房有大逻辑在,跳出地段、楼盘来看,还有一部分朋友还在纠结要不要买商铺、写字楼和公寓。

  遇到这样的朋友,属实是让我很着急,大家对于房产投资的专业知识,真的是太匮乏了。

  今天就来跟大家说说为什么我不建议大家买这几类房产。

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  01

  大部分人买公寓,一般就是图几点:便宜、不限购、总价低。

  如果没有缺点,那公寓岂不是被抢疯了?谁还买住宅?

  所以说公寓是有硬伤的,俗话说便宜没好货,也是这个道理。

  一般情况下,公寓是没有落户功能的,也没有学区性质。

  公寓生活成本比较高,水电都是按照商水、商电收取,价格比民水民电相差一倍。一般情况下公寓是不接入煤气的,只能用电磁炉做饭。

  而且公寓的交易税费是按商业用房交易收取,一般交易需要缴纳税费达到10%-15%之间,比一般普通住宅交易缴纳税费要高出1倍甚至2倍以上。

  所以公寓在未来买卖的时候,会比住宅交更多的税费,所以增值回报率不高,卖不上高价;

  而且公寓首付五成,只能贷款十年,不像住宅能首付三成,贷款三十年;对买家的购买力要求比较高,所以导致在二手市场上买家不喜欢公寓。

  而且最重要的是公寓没有信贷价值,也就是说在银行的信贷评估系统中,公寓是不怎么值钱的。对比看,住宅在银行的信贷评估系统中是非常值钱的。

  所以没有信贷属性,或者低信贷属性的公寓,并不是投资的优选。

  商铺、写字楼,本质上也是这个原因,甚至我认为商铺和写字楼,是比公寓更差的投资标的。

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  02

  先不说商铺本身有什么问题。

  就是现在的商业模式来说,大量的线上渠道、电商渠道,已经完全瓜分了流量,甚至成为主流渠道,商铺已经不是流量的汇聚地了。

  买写字楼也是这个逻辑,现在写字楼的空置率有多高,就不用我来说了。

  买了写字楼你自己开公司家大业大还可以,如果想要出租赚回报率,我劝你还是谨慎吧。

  尤其是当有人跟你说商铺、写字楼能升值,这事儿就更不靠谱了。

  二手商铺过户费用,税金和交易费用在10%左右,土地增值税在50-80之间。

  也就是说涨的的再多,都是给国家的,你得到的很少。

  比如说:一间商铺,涨了100万,其中有50%-80%的税费,你得到的只有20万-50万之间,还有交易税卖家的接近10% 。

  你能拿到的溢价本身就很少,而且买商铺、写字楼的首付基本都在5-7成之间,按揭的贷款年限最高也只有10年,流动性又远差于住宅。

  据小司了解,很多买了商铺的都是7折左右就把房抛售了。这投资回报率,可以说是相当低了。

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  03

  最后,我建议大家纯投资还是别考虑这三种房子了,投资回报率真的不高,手里的钱还锁死了,得不偿失。

  有一个地产大佬曾经说过:没有六套住宅不要买商铺,没有三套商铺不要碰写字楼、公寓。

  房产里面的弯弯绕,还真的是挺多的。如果不是极其敏锐能选中未来优质地段、配套的朋友我建议还是不要碰这类型的房。

  现在已经不是闭眼买房的时代了,普通老百姓(603883,股吧)还是多看,多听,最后再考虑投资吧。

  但如果有的朋友说:我就真的又没户口又没钱,只能买公寓,如果不买,我在北上广深连个住的地方都没有。

  如果是这样的话,我认为你可以考虑买一个商住自用,毕竟也算是一份资产,最重要的是有自己的窝,安心、踏实也挺重要。

  我是小司,如果喜欢今天的内容,请为我点个在看!感谢大家的支持!

本文首发于微信公众号:小司淘保。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:董云龙 )
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