几个被上海楼市忽略的细节

本文转载自公众号：“真叫卢俊”

前几日，我们顾问组的大王来向我打听，今年下半年新房的整体格局。

我这才意识到2020年上半年即将过去，对于上海新房而言，这特殊的半年，尤其对于2019年来说，有了全新的模样。

01、2020年上半年买房最重要关键词

抢火爆

为何这么说？2020年上半年的总体认筹率99.2%，而整个2019年仅仅58.3%。

来看下单月的有效认筹率，除了2月因为疫情关系，无一新增供应，5月整体略差之外，另外四个月都特别优秀。（单月都接近或远超100%）

认筹数据截止至6月24日，翠湖天地瑞苑认筹结束后

另外，单个项目来看，总计60个摇号项目中，26个认筹率超过100%。

认筹率是目前新房市场中最能够反应购房者对于楼盘喜好程度的最直接指标。

半年来，类似下面图中这样火爆的场景基本每个月都会多次出现我们的身边。

图1—1月保利云上开盘现场

图2—4月东方惠礼认筹现场

图3—5月绿宝锦庭摇号现场

图4—6月前滩三湘认筹现场

楼市里有句俗话叫做跟着成交买，大概率不会出错。进入2020年之后，可以再加上后半句，抢到的新房才最香，绝对不会有错。

02、哪些地段最为走俏？

了解到今年新房火爆的现状，第一要务当然是明白哪些地段2020年上半年最为走俏。

我们统计了上半年摇号的60个项目中，其中覆盖了总计45个板块，其中有17个板块的认筹率超过100%，可谓是上半年的新房热门板块。

浦东前滩在上海新房市场依旧火的发烫，光火爆还不算，板块天花板不断被打破。

先是东方惠礼冲破9W单价关口，再是三湘骨骼惊奇，依靠超白金九宫格顶级地段继续拔高天花板。

楼市传奇前滩造

传奇还需前滩破

另外的28个板块，我们同样做了梳理。杨浦新江湾城的融信世纪江湾和崇明南门的亚通水岸景苑，同样都出现了300%以上的认筹率，但由于推盘套数都小于50，因此并未列入本次的认筹率汇总。

03、区域市场又如何？

先来分享下区域成交数据，在2020年的上半年，上海有2个区域没有新增供应。

一个老面孔，多年未有新增的长宁，在2019年有过短暂供应之后，2020年依旧是空白；

另一个就是老静安，换句话说，上半年你看到的所有静安供应全部是新静安（原闸北）。

虽说如今人们买房半径逐渐扩大，但由于地缘的接近性，大部分买房者依然还是考虑自己熟悉的区域。

我们通过上半年成交数据生成了这样一张区域-总价段的成交对照表，一眼便可看出哪些区域在哪些总价段成交火爆。

数据来源：兔博士APP（1月1日-6月14日）

在这24203套的成交之中，

300W以下，奉贤是最大标配，成交了超过1500套

浦东覆盖面非常广，300-900W基本都是第一位

松江、宝山则是300-800W这一价位段有效补充

800-2000W，新静安、普陀、徐汇“轮流坐庄”

2000W以上的新房，浦东、黄浦和虹口最为活跃

04、优质楼盘到底有哪些共性？

区域板块都了解过后，我们不禁要问，那些热卖的优质楼盘到底有哪些共性？

殊不知，时下控总价，成了上海楼市里的救命解药。

我们平日里在与粉丝的交流中，常问问题中最普遍的就是多少总价段里我该怎么选小区。

粉丝可能只知道一些火热楼盘的单价，但对主力户型以及总价段分布情况是一头雾水。

于是，今天我们跳出以往按照成交面积排序热门楼盘TOP30的方式，通过各个总价段成交套数的TOP5，罗列出了每个价位段成交套数TOP5，这份数据更直观的反应总价段成交最真实的情况。

比如某个小区，推盘量极大，整体去化可能不太理想，但是依旧在某个价格段某个户型面积上成交前列，这样的楼盘依然可以买。

只要是真金白银的成交指向，都能够成为我们买房选筹的利器。数据截止至6月14日，但基本能够反映上半年新房市场的真实情况。

先来看下总价段800万以下的成交情况，分为6档。

数据来源：兔博士APP（1月1日-6月14日）

300万以下买新房，区域非常集中，奉贤海湾板块的上海绿城诚园、保利玲玥公馆（临港自贸区新片区）、嘉定安亭板块的路劲上海派二期，再者金山金水湖板块的新华御湖上园和依云湖。

300-400W，松江占据两席，国贸天悦和宝地佘山一号，我们再次看到了路劲上海派二期。这样可以横跨两个总价段，且都卖的好的楼盘是值得买(300785,股吧)的。前提是预算有限，选择余地也并不多。

400-600W里我们看到了亲水湾风华出现了2次，并且在600万总价段里成交是最活跃的。

700-800W里，卖的最好的是中海臻如府，而新开的三期由于更好的总价控制，其中有126套77.55平米的两房总价就是控制在700-800W的总价段内。

而从跑盘侠的口中得知了三期认筹率一改臻如府前两期认筹的颓势，终于给真如城市副中心长了脸。

图片来源：魔都跑盘侠

800-1200W里都出现了中海汇德里，1000W以上里都出现了瑞虹新城八期（天悦郡庭）。

数据来源：兔博士APP（1月1日-6月14日）

于是，我们将13个价格段的65个楼盘按照TOP5里的出场次序做了罗列。发现总计有13个楼盘在2个及以上价格段内出现过。

其中最牛气的当属虹口之光瑞虹新城天悦郡庭，通吃5个高价价位段，另外徐汇的尚汇豪庭出现过3次，另外2个都来自普陀，恰巧都是中海的项目，一个是汇德里，另一个是臻如府。

05、学区负荷藏隐忧

学区作为买房三大配套之一，重要性不言而喻。这两年上海已经在贯彻落实公民同招，今年开始全面民办超额摇号。这不断的新政都意味着，天平慢慢在往公办倾斜、资源在慢慢回归公办。

而2020年新房市场中，继续火爆的前滩板块同样也离不开华二前滩学校的加持。

但同样我们注意到了其中的隐忧，就拿浦东新区规定的：“小学班额不超过45人，初中班额不超过50人”的规定。华二前滩的最大承载量是小学1100人，初中1000人，合计2100人。

但是，根据前滩的相关规划，当前前滩规划的90多万平的住宅，至少大概有6600户的规划总户数。

很可能到了后期，很多人都无法在前滩念书。

而这样的情况已经发生在了静安的大宁国际小学。在2020年的招生简章中的第六点温馨提示中，明确表示了适龄儿童摸底数超过了学校办校规模。

2020年大宁国际小学招生简章

而在第三点录取办法中就提到了一些硬性指标和加分项。

硬性指标包括：适龄儿童和父母的户口需要迁入房子满2年，户主是三者之一，产权也要是三者之一，符合“五年一户”规定（多胞胎和二孩除外）。

接着复杂的来了，我们看到了相同条件下，首批录取，批次为1。

所谓的报出生（孩子出生户口就报在房子里），产证上孩子加父母所拥有的产权份额加起来不小于三分之一；

批次为2的是非报出生，产证上孩子加父母所拥有的产权份额加起来不小于三分之一；关键要求来了，按总合从高到低排序。

所以最优做法来了，就是父母孩子产权比例100%为最优。

批次3，父母双方入户时间满2年，产证上适龄儿童及父母拥有产权份额的总和少于1/3，按照孩子入户年限和房产情况依次排序。

此外，备注中还说了一些争议情况。

这还没完，第六点温馨提示中提及了哪些情况，需要统筹安排。总共7点。

另外，最后还写到2021年起，适龄儿童及父母的全家户口须在本校对口地块满3年。说明了政策的延续性。

因此，对于有学区房需求的家庭，建议尽早配置。

我之前参加了相关学区房的一些讲座和课程。发现很多家长都是未雨绸缪，其中就不乏有刚结婚不久，孩子都不知道在哪的家长已经为未来的孩子做起了打算。

毕竟，优质学区是刚需，即便你买的是前滩。他山之石，可以攻玉。

06、下半年上海新房走势如何？

2020年注定是特别的一年。后疫情时代，人们改善居住品质的强烈愿望越发强烈。

未来的6个月里，从供应来看，改善及豪宅不再占据楼市主角，刚需和刚改或将成为楼市聚光灯下的常客。

无论楼市进入何种阶段，上海优质区域和板块，带有最新时代印记的高品质房产，在市场中永远不乏追随者。

无非在于你是否能够抢到。对于好产品，买房者总是眼光独到，心里门清。

不管你是否在2020年上半年买到以上优质的房子，都希望大家能够在下半年中有所斩获。

因为市场总有双看不见的手，把2020年下半年的优质楼盘安排的明明白白。总体上，上半年所见依旧循环的穿插在下半年之中。

2020年上海新房不会冷！

最后，愿我们上半年买房路上的所有遗憾，都是下半年惊喜的铺垫。

以上为正文，来自阿飞