政府让利房企入局 广州旧改再提速

本文转载自公众号：“弹房”

广州旧改，正在按下加速键。

近日，广州市发改委正式发布《广州市2020年重点建设项目计划》。根据文件透露，今年重点建设的城市更新项目有33个，其中老旧小区微改造有10个，旧村改造项目17个，旧厂改造6个，总投资超1664亿元。其中，17个旧村改造总投资超1602亿元，年度计划投资91.35亿元。

相较于其他一线城市，广州的城市更新起步较早，且具备系统化特征。伴随政策不断调整与完善，诸多房企积极参与广州的城市更新。数据显示，仅2020年上半年，广州28个旧改项目已经寻得合作企业，其数量与2019年全年持平。

轰轰烈烈的旧改背后，有房企纷纷入局分食存量蛋糕，更有广州政府的角色转变。

房企参与热情不减 增城成旧改大区

据中国网地产统计，2020年1-6月，广州28个旧改项目已经觅得合作企业，总面积达到1839.25万平方米；除去5个未公布投资额的项目，总投资额超1300亿元。

数据来源：广州市公共资源交易中心、公开资料整合

值得关注的是，仅今年6月，便有12个旧改项目被房企斩获，占上半年总项目的42.86%。纵观12个项目，广州增城区旧改项目占比过半，达到7个。此外，2020年上半年，广州28个确认旧改项目中，增城区占据17个。

增城旧改的规模之大以及进展速度之快，在整个广州可谓首屈一指。据不完全统计，增城区有旧改意向的旧村已经近40个，而仅仅今年1月份以来已经有23个旧村公开招标合作企业，改造投资总额超千亿。

早在今年年初，增城区政府工作报告中指出，2020年将有40个旧城改造项目，21个老旧小区全部施工进场，8条旧村改造项目扎实推进。

广州旧改热度不减，自然也吸引了诸多房企参与。其中，不乏首次进入广州旧改市场的房企。

3月27日，在昆明拥有丰富旧改经验的云南房企俊发集团与广州市增城区仙村镇蓝山村旧村改造项目举行合作意向协议签约仪式。据悉，这是俊发集团继2018年11月正式布局佛山之后，首次布局广州，作为进军粤港澳大湾区的第二个项目。

5月31日，河南房企瀚宇集团首次入穗，便拿下南沙太石村的旧改。18天后，又进军增城，成为石滩镇马修村更新改造项目的合作企业。据悉，2018年，瀚宇集团开始进军广州市场，目前已在南沙、从化、增城布局多个项目。

6月1日，未曾在广州旧改公开招标中亮相的恒大，也在广州夺得首个旧改项目，成为增城区荔城街迳吓村第二、三、四、六经济合作社旧村的合作房企。

6月22日，深系房企和健集团斥资15亿元拿下增城廖村旧改，而这也是和健首次进入广州，过去该集团主要聚焦于深圳区域城市更新和临深片区房地产开发。

此外，2020年上半年，增城长岗村旧村改造项目用地面积224.84万平方米，为28个旧改项目之最，由上海升龙集团与珠江投资合作开发。值得注意的是，外地房企上海升龙集团两年间在广州获得8个旧改项目。

而新世界中国在6月份布局了其在广州的第四个旧改项目增城夏街村旧改项目，以预期投资总额逾200亿元夺得2020年上半年广州旧改项目预期投资总额之最。

业内人士分析，十几年前广州的旧村改造很少有开发商参与，随着旧改政策的不断调整和完善，程序、流程等逐渐透明化，加之广州旧村周边配套设施逐渐完善，土地价值提升，利润空间增长，房企的参与热情也在持续升温。

从引导到主导 政府角色定位日渐清晰

广州旧改之所以能走在全国前列，一定程度上是开发商、市场与政府等参与者的角色定位趋于规范化，同时多方能够形成合力。

从2009年《粤府78号文件》中的“政府引导，市场运作”到2012年《穗府20号文件》中的“强化政府主导、计划管理、规划引导“再到2015年的《广州市城市更新办法》中“政府主导、市场运作，统筹规划”。

十年间，广州政府在城市更新中的角色逐渐由引导变成主导。为此，广州市城市更新规划研究院的相关领导向中国网地产表示，在2009年的政策体系下，彼时的房地产行业仍然是增量市场。增量市场下如何发展存量市场，那时的广州政府仍处在摸索阶段，并未形成体系，因而政府角色依然是以引导为主。

自2009年广东省出台“三旧”改造政策以来，广州在相关政策的引导下不断探索有组织、系统性的“三旧”改造工作，并于2015年出台了《广州市城市更新办法》，正式将“三旧”改造的工作内容统一纳入城市更新。

同期，广州城市更新局正式成立，这是我国首个市级专门机构。

2016年，广州市政府进一步发布并实施了《广州市城市更新总体规划(2015-2020年)》。2019年4月，广州市政府发布《广州市深入推进城市更新工作实施细则》，涵盖了旧村庄全面改造、成片连片改造、城市更新微改造、加大城市更新项目支持力度等内容。由于上一轮广州城市更新总体规划将于2020年到期，广州也于2019年8月启动了对《广州市城市更新专项总体规划(2018-2035年)》编制项目的公开招标。

经过十年的探索，广州不管是旧村的全面改造还是微改造，还是村级工业园的改造，都已经形成了一套成熟的政策体系。此外，广州市城市更新工作从以前的分散、点状式发展到目前统归自然资源部，并有计划有步骤地推进。

在此期间，广州市政府的角色由引导变为主导，其主动性增强。这意味着，房企参与空间有所扩大，其利益也得到了一定程度的保障。

政府的归政府 企业的归企业

目前，广州市城市更新（“三旧”改造）体系主要由全面改造（传统“三旧”改造）和微改造（广州特色）组成。

其中，全面改造（传统“三旧”改造）主要包括旧厂房，旧村庄和旧城镇三种改造形式。微改造（广州特色）则主要包括村级工业园单独改造、国有土地旧厂房微改造、旧村庄综合整治、老旧小区微改造四种形式。

微改造作为政府关注民生的主要工作，由政府牵头，政府投入。全面改造方面，十年间，政府一直让利于企业，提升其参与城市更新的积极性。

对此，上述领导表示，政府从怎么样让市场主体更有积极性并能吸引市场主体的参与等方面来制定、执行一些配套的政策。比如旧村全面改造方面，政府则是通过由下而上的基础数据调查、反推控规的指标等，达到让利于企业。?

同时，广州城市更新的工作流程也在不断简化，并将权力下放到广州市下属各个区，使各区成为城市更新工作的第一责任主体。

随着广州城市更新政策的不断完善，越来越多的实力房企参与到广州城市更新中。据了解，此前广州城市更新项目中，中标的房企多为本土规模1000亿以内。如今，像碧桂园、保利、恒大、融创等头部房企均踏入广州城市更新圈，其积极性越来越高。

对此，业内人士分析，宏观政策方面，一线城市的发展已经在国家划定城市增长的边界范围之内，无序的对外扩张告一段落，接下来多为内部挖潜。据悉，除民生等基础设施项目之外，自然资源部已经不再向珠三角下达新增建设用地的指标，此情况下各房企只能从盘活存量方面做文章。

微观的政策层面，广州近年在城市更新方面释放了很多利好政策，提升了房企参与度。比如，2019年11月广州市住建局印发《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》中，将广州旧村改造成本如何测算，以及村民回迁复建安置，临迁费用、搬迁奖励给予详细的解释。对于房企开发商来说，改造成本也将大幅度降低，政策的落地有利于广州城市更新工作的推进。

谈及广州城市更新发展的独特优势，上述领导表示，纳入存量资源的土地，经过政府标图建库之后，可以协议出让，这是原来的自然资源部给广州最大的政策，其他地方是没有的。对于发展经验，他坦言， 城市更新每一个改造方案都是在政府职能部门与村民还有改造主体充分协商的基础上形成的，这是广州比较特有的城市更新发展经验。

总体来看，广州存量市场正逐步成为房企的主战场，而最为关键的政策支持与政府主导也在助推广州城市更新迈向新的台阶。