热点丨万科郁亮：房地产迎来管理红利时代

2020年6月30日，万科在深圳召开2019年股东大会，大会审议了2019年度董事会报告、监事会报告、年度利润分配方案，并表决通过了董事会、监事会换届、H股增发一般性授权等各项议案，所有董事、监事候选人顺利当选。深圳地铁作为大股东，董事席位数量并无变化，仍然保持三席，分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理唐绍杰、副总经理李强强。万科管理层的席位数量同样保持了一致，仍为三席，分别是郁亮、祝九胜、王海武。

随着宝能的彻底离场，旷日持久的股权之争终告落幕。这场股东大会上，郁亮首先感谢所有股东以及帮助过万科的人，让万科终于能迎来相对稳定的股权结构。深铁董事长辛杰也表示，不但要秉承深铁对万科的“四个支持”承诺，未来还要全面的支持万科的发展，不干预万科自主经营。他对万科过去三年的表现给予了高度评价，认为万科是世界一流的市场化企业，相信在郁亮的带领下，万科管理团队能披荆斩棘，更好地回报股东。

而郁亮在大会上也做出判断表示：过去是从土地红利到金融红利，现在到了管理红利时代。

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深铁“言行合一”

履行了“四个支持”的承诺

三年前的今天，在众多镁光灯关注下，万科完成艰难换届，王石主动退休，郁亮临危接班。但外界对万科的未来仍然充满担忧，万科的股权结构仍在动荡中，股权结构仍存重大隐患，宝能虽未入局董事会，但仍居于第二大股东之位，而新晋大股东深圳地铁和万科的联姻能否琴瑟和鸣，国企大股东对万科的市场化机制、文化、团队是否会产生影响，都是留给2017年那次历史性换届的诸多疑问。

尽管深铁在2017股东大会上公开表达了对万科的“四个支持”承诺，支持万科的混合所有制结构，支持万科的城乡建设与生活服务商战略，支持万科的事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理，深化“轨道+物业”发展模式。但彼时外界仍有许多不看好的声音。甚至有观点表示，不理解万科为何选择引入地方国企作为大股东，并认为国企深铁大概率会干预万科经营，不可能当“甩手掌柜”，万科有可能被“国企化”。

然而从结果上看，深铁做到了言行合一，在过去三年严格履行了“四个支持”的承诺，以管资本而非管企业的方式行使大股东职责。三年间未派任何人员来公司，未参与或干预企业经营管理，对万科管理团队也给予了信任和支持。更重要的是，即使深铁管理层出现变化，也并未改变其对万科的承诺。众所周知，深圳地铁近年进行了管理层调整，原董事长林茂德已于2017年退休，原总经理肖民也于2019年初从深铁离职担任公职。

三年间，另一个重要变化是宝能的离场。背后的艰辛斡旋外界不得而知，但从结果来看，宝能持有的股份比例由2017年的25.4%一路降低，截至万科2020年一季报，钜盛华持有128,968,966股，占比仅1.14%。

一位资本市场人士认为：“企业如果股权结构不稳，经营管理必受重大影响，业务和发展也无从谈起，之前市场对于万科还是有担忧的。但从这三年来看，万科当初坚持混合所有制结构，引入深铁作为股东的选择是明智的，既引入了国资作为白衣骑士，又未影响万科的市场化活力，还能有TOD项目的合作红利。再加上宝能已彻底离开，现在万科的公司股权结构相对稳定，有利于公司专注业务经营和长远发展。”

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郁亮“挂帅”三年

坦言挑战不少?

30日晚间,万科A公布第十九届董事会选举决议。选举郁亮为公司第十九届董事会主席，续聘祝九胜为公司总裁、首席执行官，续聘朱旭为公司董事会秘书，续聘王海武先生为公司执行副总裁、首席运营官，韩慧华女士为执行副总裁、财务负责人，任期至第十九届董事会任期届满止。

选举吴嘉宁独立董事、刘姝威独立董事和李强强董事为审计委员会委员。审计委员会委员选举吴嘉宁独立董事担任召集人。选举康典独立董事、吴嘉宁独立董事和胡国斌董事为薪酬与提名委员会委员。薪酬与提名委员会委员选举康典独立董事担任召集人。选举张懿宸独立董事、辛杰董事和王海武董事为投资与决策委员会委员。投资与决策委员会委员选举张懿宸独立董事担任召集人。

对于过去三年，作为董事会主席郁亮坦言挑战不少，一方面要尽量减少旷日持久的股权事件对万科的经营管理和团队稳定所产生的影响；另一方面，房地产行业的白银时代特征日趋明显，行业高歌猛进的时代正在远去，行业发展从土地红利到金融红利再到管理红利；同时，万科自身还面临转型，如何解决好眼前业绩和长期转型发展的平衡问题，都是摆在自己面前的责任和压力。

他认为从成果上看，过去三年万科业绩保持了一贯的稳健增长，物业服务形成了住宅服务、商企服务、城市服务的“三驾马车”模式，TOD、城市更新、物流、长租公寓等业务也各有亮点，万科管理团队也保持了稳定。

同时，郁亮指出，过去是从土地红利到金融红利，现在到了管理红利时代。他认为，过去评价地产企业很简单，第一阶段看有多少土地储备，根据土地多少定公司价值，这个时代已经结束了。第二阶段金融红利，一个企业既要走得快又要走得稳，在金融安排、杠杆选择、金融工具选择方面要把握好。“今天房地产行业来到了管理红利时代，就是应该向制造业学习。市场发生变化，战略要跟着变化，同时还要管理精细化。同时，我们还面临自身重要变革期，如何解决好眼前业绩和长期变革的平衡问题，都是摆在我面前的责任和压力。”

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发挥各自优势

将深化TOD领域合作

经营管理上达成一致外，深铁和万科在业务上的合作也在进入加速期。继今年4月共同获取佛山TOD项目地块后，6月29日万科与深铁再度联手，拟成立一个股比50%：50%的合资公司，市场化承接深圳市新基建及轨道相关重点片区、重点项目，并探索粤港澳大湾区及其他重点城市的TOD大型项目建设。

根据公告显示，双方签署了《深圳市地铁集团有限公司与万科企业股份有限公司成立合资公司之备忘录》，拟共同投资成立合资公司,注册资本暂定为人民币10亿元，其中，万科认缴出资人民币5亿元，占注册资本的50%；地铁集团认缴出资人民币5亿元，占注册资本的50%。万科及深铁将按照市场化原则，建立和巩固战略合作关系，实现强强联合，关注深圳市新基建及轨道相关重点片区及重点项目，助力深圳建设社会主义先行示范区，探索粤港澳大湾区及其它重点城市的TOD大型项目建设模式，发挥在粤港澳大湾区建设中的核心引擎作用。

双方的合作范围包括合作获取地铁项目上盖及周边土地，并实施项目开发；轨道沿线城市更新项目的获取、开发建设及运营；轨道沿线土地整备利益统筹项目的获取、开发建设及运营；站产城融合大型项目、新的城市发展片区统筹开发建设及运营；以及其他双方决策共同推进的项目。

公告显示，成立合资公司有利于双方加强战略协同，充分发挥深铁在轨道交通建设、运营及地铁上盖物业开发经营等方面的综合优势，及万科在城市规划研究能力、房地产开发经验、专业能力和品牌影响等方面的优势，实现双方互利共赢，促进双方持续发展，推进TOD模式的落地。

一位地产行业分析人士认为：“万科具有成熟的社区开发经验，而深铁拥有轨道交通建设方面的优势，双方各取所长，未来在TOD领域将具有很大的想象空间。”

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