楼市中考①销售卷丨10个简答题，快速get上半年成交真相

编者按

时光飞逝，转眼2020年过半，回首上半年，全社会都处于紧张的抗击疫情状态，楼市自然也受到影响，一路狂奔了20多年的房地产行业因疫情而调转势头，这种影响最先反映到各级市场层面，房源、土地、融资都受到不同程度的影响，回看上半年，房地产行业究竟走出了一条怎样的趋势？又有哪些现象真正值得关注？敬请关注和讯房产楼市中考系列。

疫情最先影响的是购房者和售楼处，而他们正是最广泛的市场主体，本篇我们聚焦房企的销售情况，并浓缩为以下10个小趋势。

1、上半年楼市较差，这是大部人能感知到的市场现象。

数据层面，根据中指院发布的《2020上半年中国房地产企业销售业绩TOP100》，TOP100房企销售额均值为512.1亿元，同比下降1.45%，每家房企销售额平均减少约32亿元。

虽然国家统计局还没披露上半年的数据，但前5月全国商品住宅销售面积下降11.8%。虽然，楼市成交的恢复速度在加快，但上半年的情况并不乐观。

2、受到疫情冲击，不同规模房企的应对能力高下立见，大型房企的成交明显好于其他中小型房企。

数据显示，13家千亿房企的销售额增长率均值为2.20%，16家准千亿房企（销售额位于500亿-1000亿）销售额增长率均值为1%，而剩余房企的销售增长率均处于下降状态，越小规模的房企生存压力越大，破产速度也在加快。

3、TOP10房企地位稳固，但时势造英雄，实力强劲的房企谁不想弯道超车，提升行业名次。

比如，凭借在6月取得的326亿元销售额，招商蛇口(001979,股吧)成功实现逆袭，跻身行业TOP10，虽然世茂销售增速较快，但无奈还是被挤出了前十。

销售增速变化说明了这种竞争的激烈程度，前5月，TOP10房企中只有恒大和世茂实现了销售同比正增长，转眼6月，龙湖和招商蛇口都大幅提速，并实现销售额同比增长。

单位：亿元

4、中国楼市已经告别“大帮哄”时代，城市之间逐渐分化，而最受欢迎的无疑是一二线城市。

中指院数据显示，上半年，20家代表房企80.1%的业绩来自于一二线城市，较去年增长3.1个百分点，其中一线城市贡献率增长明显。这也侧面印证，越是核心城市的房子，抗风险能力越强。

代表房企各等级城市销售占比情况

5、比一二线城市更具象的提法是城市群，从这个角度看楼市，长三角的成交最好。

比如，上述20家代表企业销售额贡献前三城市分别为南京、杭州和上海，均位于长三角城市群，销售额贡献较去年同期分别增长4.7、3.7和1.4个百分点。此外，20家代表企业在南京和杭州销售额同比增长27.8%、28.1%，增速显著。

代表房企销售额占比前十城市

6、从销售数据反观行业变化，值得注意的趋势是房企合作开发的趋势仍在加强。

以权益销售额为参照，和讯房产统计发现，在百强房企销售额整体下降的情况下，房企销售额与权益销售的总差值与去年基本持平，这意味着差值与销售额的比值进一步增加了。

至于原因，房企要么是为了降低资金压力和项目开发风险，要么是想以此做大规模，扩大影响的考虑。

单位：亿元

7、谁最偏好合作开发呢？答案是中小房企，由于其抗风险能力弱，更倾向于选择抱团取暖。

从下图可以发现，很多中小房企的实际权益销售额仅占销售额的一半左右，换言之，他们的销售额被“拔高”了一半，而这些房企的权益销售额规模主要在100-200亿元。

合作开发销售额占比TOP10房企

8、很多实际权益销售额低的房企通过合作开发，成功“晋升”百强房企。

比如，金融街(000402,股吧)控股、绿都地产集团、大家房产、力高集团、朗诗绿色地产、领地集团、上坤集团、金成集团、和昌集团。在中指院的《2020年上半年中国房地产企业权益销售业绩TOP100》中，根本不见他们的踪影，但他们却通过合作开发登上了《2020上半年中国房地产企业销售业绩TOP100》的百强榜单。

9、虽然上半年房企销售额同比下降，但房企也有先见之明，主动降低了2020年的KPI。

有数据可查的28家房企，注意，这28家房企除首创置业、建业地产、花样年之外，都是销售额TOP50房企，其整体销售目标增速定在10%的水平上，对应今年上半年的整体销售情况，目标完成率达41%，由于下半年才是房企销售的重头戏，因此可以说，房企当前的销售情况还是在节奏上。?

单位：亿元

10、未来疫情也许还会伴随我们一段时间，但随着楼市复苏加快，三季度销售回正已成业内共识。

不过，虽然预判是好的，但房企仍会出现分化，行业逻辑已经生变，影响房企竞争力的首要因素是城市布局，然后才是产品品质，最后才是营销手段。

说明：如无特指，文中所提及的销售额是以并表商品房为统计口径。