楼市中考③·融资卷｜房企必答题：偿债大限来了，必须要做答了

编者按

时光飞逝，转眼2020年过半，回首上半年，全社会都处于紧张的抗击疫情状态，楼市自然也受到影响，一路狂奔了20多年的房地产行业因疫情而调转势头，这种影响最先反映到各级市场层面，房源、土地、融资都受到不同程度的影响。

回看上半年，房地产行业究竟走出了一条怎样的趋势？又有哪些现象真正值得关注？敬请关注和讯房产楼市中考系列。

2020年上半年金融政策，大致分为四个阶段：1月23日前，延续2019年末趋紧的金融环境；武汉封城作为全国抗疫的节点，在此之后政府多以“六稳”为核心，帮扶企业纾困，给予积极但不刺激的相对宽松；随着社会经济秩序的正常化，政策逐步在个别领域收紧；6月开始金融层面的监管升级，尤其银保监会发布的《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》，有为下半年监管趋严定调的意图。

在此金融政策宏观背景下，房地产企业的金融节奏也在发生着微妙的变化。

（文中数据来源：WIND，贝壳研究院整理）

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境内宽松，房企发债“好欢脱”

2020上半年房企境内外融资合计约为6506亿元，占比2019年全年融资规模53%。

其中，境内融资规模较2019年同期提升12个百分点，占比达62%，境外融资规模占比38%。

境内外发债规模差距较大的原因是：海外债在4月受到全球疫情影响，投资人恐慌性大量抛售美元债，造成4月当月房企无新增海外债券发行，5月起逐渐复苏；但境内金融环境边际宽松，房企发债很踊跃。

不过，随着境内监管力度升级与海外债市恢复，下半年债券融资结构将有所变化。

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新力、龙湖和首开夺融资规模增幅榜前三

贝壳研究院贝壳研究院高级分析师潘浩向和讯房产表示，根据监管部门的要求，现在发债都不能用于土地购置，所以90%都是借新还旧。今年的融资利率相对低，所以房企置换债务降低财务成本的情况比较多见。

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利率下行，超短期债券利率“2”打头

2020年上半年较2019年同期整体利率明显下行，境内债券相较于境外债券下降幅度更大。

不同债券类型利率差别较大：一季度表现抢眼的超短期融资债券的利率最低，在3%以下。进入“2”字打头时代。

2020年上半年境内债券常见的一般公司债与中期票据，多数维持4%-5%的利率区间。

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超短债，不是所有企业都敢发、都能发

不过，发行超短期融资债券对房企信用等级要求较高，同时发行期限在270天之内，因此不是所有房企都适用。

2020上半年发行超短期融资债券的房企并不多，仅有9家企业：新城、招商蛇口(001979,股吧)、金地、金科、金茂、富力，荣盛、首开和华发。其中，荣盛利率最高，为6.98%，首开最低，为1.92%。

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TOP50房企融资成本集体降！旭辉降最多！

2020上半年境内融资利率几乎集体下降。降幅最多的是旭辉，2020上半年旭辉整体融资成本为4.15%，而在2019年同期融资成本高达7.4%，降幅非常明显。

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一道深深的鸿沟：基因决定融资成本

国企和民企融资成本差距较大！

对比一下这幅画面：2020上半年境内融资利率，融资成本最低的三位国企是华润、招商和金茂，融资利率分别为2.81%、2.81%、2.91%；融资成本最高的三位民企是佳兆业、蓝光和中南，融资利率分别为7.25%、7.18%、7.10%。两类企业仅融资成本就差5个百分点，没办法，天然的优势。

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大限之日：下半年偿债高峰期来了

2020下半年债券融资偿还迎高峰，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，较上一年增加58%，部分债务集中到期房企下半年债务偿还呈高压。

未来两年同期偿债压力剧增，尚未包含其当年发行的短期债务（一年内到期），目前2021年与2022年下半年的债券到期压力已经分别突破5000亿元与3000亿元。可以预见未来2-3年债务置换与债务债融资需求将不断增大。

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2020下半年哪家企业偿债压力最大？

万达、恒大、绿地、绿城、华发：这5家房企下半年到期债务最多。下半年到期债务TOP50中，下半年偿债压力较小的5家为：力高、小商品城(600415,股吧)、花园集团、保利和禹洲，每家约为30亿元。

下半年房企到期债务TOP5

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数据来源：贝壳研究院