金地集团中年危机：债务攀升融资不断 多项目陷诚信风波

　　6月24日，金地集团(600383,股吧)旗下子公司以40.24亿元总价拿下了位于上海嘉定新城菊园社区的JDC1-0402单元05-02地块，溢价率高达35.48%。早前6月16日，金地也曾以总价24.73亿元将上海嘉定区嘉定新城（马陆镇）戬浜社区16-06地块收入囊中，成交楼面价2.25万元/平米，溢价率约27.9%。

　　进入6月以来，金地集团持续”加仓”华东区域。更早前的6月11日，金地总价29.02亿元摘得了上海市青浦区西虹桥联涞路北侧09-15地块，成交楼板价36123元/平方米，溢价率达22.04%。除上海外，6月9日，金地集团曾以25.2亿元总价包揽南京4宗地，成为当日南京土拍市场最大的赢家。

　　华东区域销售承压

　　除上海、南京外，金地也在积极布局苏州区域，但并不顺利。6月11日，苏州市自然资源和规划局通报了区域8家违规拿地房企，金地集团赫然在列。通报称，今年4月9日，杭州天霖投资咨询有限公司和绍兴金汉企业管理咨询有限公司同时参与竞买“苏地2020-WG-18号”国有土地使用权，这两家企业的实际控制人均为金地集团。

　　根据苏州市“由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买”的相关规定，金地集团上述两家子公司的拿地行为系违规参与竞买行为。因此，苏州市相关单位决定对其予以惩罚，违规拿地房企将被列入国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人名单，且3年内不得参与苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。

　　资料显示，自2015年阳侃上任金地华东董事长之后，苏州便成为了华东区域的“重点栽培对象”。在此前后，金地华东以苏州为大本营成立了苏南区域，与南京、上海公司并驾齐驱。当年6月，金地成功竞得何山路地块，实现了在苏零的突破。随着土地储备的进一步提升，金地在苏州的销售业绩也有所增长。

　　然而，今年前5月，金地在苏州却表现平平。在业内人士看来，不惜违规拿地，显露出金地急于在苏州加大市场话语权的迫切性，此外，金地也急需在苏州拥有自己独立操盘的项目。根据金地财报，去年，金地苏州的签约销售额达到69.4亿元，但规模增长更多依赖合作的方式获取。当期，金地在苏州的10个在售项目中，其权益占比超过50%的仅有2个。

　　合作项目很容易出现产权不明晰等争议，坚持合作拿地且权益占比偏少，也将影响到金地的实际销售业绩，未来或将面临后劲不足的局面，上述业内人士称。进入2020年，金地华东区域在土地市场及销售市场均需要有新的跨越，这也是金地加仓该区域的原因之一，但这是否会带来营收上的突破，仍有待观察。

　　业绩的高增长并不意味着口碑的爆棚。资料显示，目前，金地在苏州既有四季春晓、平江风华等爆款，也不乏金地名悦、浅山风华等口碑“扑街”的产品。在加速布局的同时，金地也有必要提升品牌形象。

　　官网信息披露，自1999年开启全国化布局至今，金地集团旗下已经形成了华南、华中、东南、华东、西部、东北、华北等7大区域。其中，华东区域系公司发展的重点区域，在该区域内部，又以上海、南京、苏州及合肥为核心城市重点布局。

　　金地集团大力拿地的背后，或与华东区域的业绩压力有关。根据金地财报，2019年，在集团各区域营收纷纷大幅增长的背景下，华东区域却由于房地产项目结算面积减少等原因，营收仅有67.23亿元，占集团总营收中的比重也跌至10.68%，同比大幅下降66.72个百分点。

　　青财经梳理发现，自2017年至2019年，金地华东区域的营收分别为56.14亿元、202亿元、67.23亿元，同比增幅为-62.36%、259.86 %和-66.72%。若从营收增速来看，该区域仅在2018年实现了业绩的大爆发，排名各区域第一，随后在2019年却跌落至第四的位置。

　　多地项目陷“维权”风波

　　在快速的规模扩张下，近几年，金地集团不断被爆出楼盘质量问题，在不少城市，金地正逐渐成为“欺诈”的代名词。比如，在浙江金华，金地参与开发的千万豪宅“金地中梁西江雅苑”就于近期遭遇业主投诉，业主表示，该项目多幢在建新房不同楼层存在“梁柱轻轻一抠，混凝土就会掉落”的情况，并且，天花板、墙壁、露台、飘窗等也有不同程度的开裂。

　　在浙江杭州，金地旗下金地江山风华项目也因虚假宣传问题曾被业主投诉。业主称，该项目北区在售楼盘早期宣传是洋房，现在却变成了小高层，开发商对洋房与小高层的定义不明确，存在任意更改商品房性质的做法。不仅如此，金地在杭州的金地玖峯汇项目，也被业主投诉“偷工减料”。业主表示，该项目在室内施工中，地面防水高度未能达到基本标准，厕所卫生间等隔墙使用材料也不达标。

　　在山东青岛，金地自在城小区也曾被业主投诉。业主称，该小区在售卖时以“地铁房”自居，但在交房时却发现，地铁规划中并不存在项目售楼时宣传的6号线“海西路”地铁站。因此，业主认为该项目存在虚假宣传，以”地铁房“价格购买该楼盘的业主应获得赔偿。上述维权事件引发了青岛市黄岛区市场监管执法局的关注，在经过调查了解后，金地自在城项目收到了相关部门下发的处罚告知书。

　　在山东济南，金地旗下金地湖城风华及金地华著等项目均曾陷入“诚信”风波。其中，金地华著屡次被媒体质疑存在误导宣传、销售数据造假、学区风险等问题；金地湖城风华则因容积率问题，被业内质疑将存在楼座密集、邻里噪音、电梯拥挤等困扰。

　　在河南郑州，自2013年进入郑州以来，金地旗下不少项目都曾遭遇业主维权。其中，金地名悦轩项目曾被投诉存在人车不分流、延期交付、装修价款不一、违规销售、金融放贷等诸多问题。金地格林小城项目曾被投诉小学配套落空以及物业问题，有业主表示，项目质量屡出问题的金地集团，在郑州的口碑“已经碎了一地”。

　　在河北，今年5月，金地集团子公司河北金地宏远房地产开发有限公司因存在未办理施工许可证、擅自开工建设等违法行为被廊坊市住房和城乡建设局给予处罚，其中，金地·华璟项目被牵连在内。

　　在北京，金地集团也曾多次登上北京市住建委“违法违规开发企业”的黑榜。去年9月，金地参与开发的悦华锦以及金地华宸等项目，由于涉及不实宣传、补充协议中存在不合理条款、样板间装修标准与实际交房标准不符等违规行为，被北京市住建委责令立即整改，并给予相应曝光。

　　除了被监管部门点名，金地集团旗下项目还发生了多起安全事故。据青财经梳理，去年3月，金地位于湖北武汉的城中村改造项目”金地悦江时代K3“二期曾发生高处坠落事故，死亡1人；2月，江苏省苏州市金阊区苏地2017-WG-29号地块工程发生高处坠落事故，死亡1人，该项目的建设单位苏州金安悦房地产开发有限公司是金地集团旗下子公司。

　　在业内人士看来，金地集团质量问题频发，多半是由于销售业绩压力大，盲目加快工期以及在质量监管方面松懈所导致的。一直以来，金地都十分强调高周转的概念，这些维权现象说明，金地在高周转过程中也面临很多压力。若未来管理不到位，金地的项目安全质量问题会继续发生，这会极大损伤公司的品牌及形象。

　　超300亿非流动负债年内到期

　　成立于1988年的金地集团，2001年登陆上交所上市，如今正值“中年”。2006年时，金地曾与万科、保利、招商地产并称四大龙头房企，即”招保万金“。十余年过去，金地集团逐渐“掉队”。时间回溯至2017年，招商地产、保利和万科的营收分别为755.38亿元、1463.06亿元和2429亿元，但金地仅有376.62亿元。

　　不甘落后的金地集团也在近年努力追赶。2017年，金地集团提出了“三年内冲击2000亿元销售目标”的口号，合约销售额在2019年达到2106亿元，成功跻身2000亿房企俱乐部。不过，在行业排名中，金地集团依然垫底”招保万金“。据克而瑞统计，去年，排名行业第14位的金地集团，相比第12名招商蛇口(001979,股吧)仍有近百亿的销售额差距。

　　由于合作项目较多，金地2019年的权益销售比仅为62%，系TOP20阵营里的较低水平。有分析指出，项目投资中，合作开发可以带来业绩成长规模扩张，但是资本市场更加会考虑权益的土地储备和权益的项目销售规模。于金地管理层而言，加强权益占有比例是当务之急。

　　事实上，“合作开发”是金地集团近几年拉动规模扩张的战略之一。据财报，在金地2019年1200亿元的土地总投资额中，其权益投资额仅为588亿元，2017年及2018年则分别为473亿元及404亿元。受“合作开发”影响，金地集团的归母净利润同比增速并不快，2017年至2019年间，其净利润增速分别为8.61%、18.35%以及24.41%。

　　尽管如期进入两千亿阵营，金地集团的销售规模增速并不快。自2015年-2019年，金地集团的签约销售额增速分别为26%、63%、39.9%、15.3%、29.76%，规模增长速度在2016年达到一定高度后，出现回落态势。

　　在营收方面，财报显示，自2017年至2019年，金地集团的营业收入分别为376.62亿元、506.99亿元及634亿元，一直在650亿元以下。去年，相比招商蛇口2204.74亿元合约销售额以及976.72亿元的营收规模，金地集团2106亿元的销售额及634亿元的营业收入仍有较大增长空间。

　　规模追赶之下，金地集团的债务压力反而随之而来。财报显示，自2017年到2019年，金地集团的债务规模从1005亿元飙升至2524亿元，增长1.5倍；有息负债则从553.54 亿元飙升至947.58亿元，几乎翻倍。

　　对于金地集团而言，2020年所面临的最大压力，或是债务集中到期的压力。据统计，2020年，金地将有328.10亿元非流动债务到期，而其2019年末的营收仅有634亿元。这意味着，金地集团去年营收的一半都将用于偿还到期债务。

　　不仅是2020年，2021年金地依旧处于偿债高峰期。据有关机构统计，2021年金地到期债务为262.03亿元，虽然比2020年有所降低，但依旧在高位。

　　正是由于债务上的压力，金地集团2020年以来频繁发债，先后用上了短融、中期票据、小公募债券等多种融资手段，且融资金额都是用以偿还到期的公司债券。今年一季度末，由于债券融资增多，金地集团筹资活动产生的现金流量净额达到77.67亿元，同比增长63.22%。

　　值得注意的是，今年2月，金地集团还曾因发行的一笔110亿元公司债被上交所“追问”。2月11日，金地集团公布110亿元公司债融资计划，期限最长20年。在此之前，内地上市房企超过10年期的公司债券基本为零。目前，这项债券已获得上交所通过，募集的110亿元资金也用于偿还公司到期债务或到期/回售的多支公司债券。

　　大力发债下，金地集团的偿债能力不升反降。截至今年3月底，金地集团的短期借款微升至33.22亿元，一年内到期的非流动负债则增长17.06%至384.09亿元。当期，其现金及现金等价物余额为434.48亿元，同比仅增5.39%，以此粗略估算，金地的现金覆盖债务能力较2019年底继续减弱。

　　因“下调利率”遭上交所问询

　　从融资动作方面，也可以窥见金地集团的资金压力。今年4月20日，金地集团公告称，旗下债券“18金地03”的利率自5月28日起，由5.29%变更为至1.50%。该债券发行总额为10亿元，上市日为2018年6月15日，到期日为2021年5月28日。

　　然而，在利率调整公告发布的第二天，金地便收到了上交所的问询函，问询函就利率下调的合规性提出质疑。根据当时的《募集说明书》，金地本期债券“在存续期第2年末，公司可选择调整票面利率”，“存续期后1年票面利率为本期债券存续期内前2年票面利率加公司提升的基点”，金地的做法与此规定相违背。

　　僵持几天后，迫于各方压力的金地集团在4月28日发布了“维持利率不变”的公告，其表示，将撤回此前调降“18金地03”公司债利率至1.50%的决定，维持5.29%的利率，并对此前引发的利率下调争议致歉。

　　金地集团上述利率下调的做法引发了业内的广泛讨论，有投资者测算，利率下降后，金地至少可以少支付约3790万利息。近期1年期国债收益率报1.182%，收益率跌至10年新低，照此计算，金地的公司债将“接近”国债水平。金地集团如此冒进的利率调整方式，是想间接迫使投资人全部回售债券，而金地则可以借此在当前融资成本较低的档口再度大举发债，从而降低融资成本。

　　青财经查询财报获悉，目前，金地集团仍在存续期、附带回售选择权的公司债还有7笔，总额约127亿元，包括“15金地01”、“16金地02”、“17金地02”、“18金地01”、“18金地04”、“18金地06”、“18金地07”。其中，有5笔公司债的发行利率超过5%。

　　有评论指出，对于利率调整，金地集团在所发公司债的《募集说明书》中都有较为类似的规定。按照目前的形势，这7笔公司债很有可能也会维持原有的票面利率。也就是说，金地集团将失去调节这127亿元债务成本的主动权，损失的可能是数以亿计的利润。

　　若销售表现良好，金地集团的债务压力或可有所缓解。据其最新销售简报，前5月，金地的签约销售金额为678亿元，排名行业第13位，落后招商蛇口100亿元。有业内人士称，近几年，金地在三四线城市囤积了不少项目。随着三四线城市棚改红利的消失，金地在这些城市的项目能否如期去化也是未知数。