富力集团副总经理陈志濠：销售规模和资产类别组合是定海神针

　　有着“旧改之王”称号的千亿房企富力集团，近期在城市更新上吸睛无数。相继拿下广州南沙大同村百万平米旧改和广州赤沙村旧改项目。因为在城市更新赛道上深耕，富力集团有望打开新的增长空间，潜力不可估量。

　　房地产作为高杠杆行业，在近期多家房企遭遇国际机构下调评级的背景下，富力集团也因此备受外界关注。如何在高增长、高利润和低负债的理想三角指标中，平衡收益与风险，找到市场平衡点？近日，富力集团副总经理、董事长助理兼互联网事业部总经理陈志濠详解公司的现状和经营思路，诠释富力地产独树一帜的发展逻辑。

　　回暖明显，不动产销售及酒店业务现拐点

　　销售回款是房企的生命线，也是企业现金流的保障。因为遭受突如其来的疫情冲击，房地产行业销售此前一直令人堪忧。那么近期房地产行业销售情况如何呢？

　　“从上个月来看，行业的销售回暖是比较明显的，不仅仅是富力，可能很多房企都可以感受到市场恢复的状态。”陈志濠如此表示。

　　据富力集团公告显示，5月份实现权益合约销售额106.2亿元，销售面积88.15万平方米，分别环比增长15%和8%。从全行业而言，国家统计局数据显示，1-5月国内商品房销售面积约为4.87亿平方米，同比仍有12.3%的降幅，但比1-4月时收窄7.0个百分点。

　　陈志濠表示：“房贷规模中，很大一部分是体现在消费者那边，由此可知，需求带动销售对于很多公司来讲都是很重要的环节。目前来看，需求方，也就是买房的人还是蛮多的。”

　　他同时表示：“从过往经验来看，一般会从放款速度来衡量形势是紧张还是平稳。目前来看，贷款首付比例等并没有放松，外界仍然维持着稳房价的预期。”

　　除了不动产销售，在疫情得到控制之后，富力集团的酒店业务也开始回暖。“很多大城市的酒店消费在本月的均有上涨，其中最明显的是酒店餐饮消费，很多订位都满了。”陈志濠透露说。

　　手握诸多持有型物业，融资灵活度高

　　企业债务是把双刃剑,它既可以有助于撬动杠杆、放大收益,又可能导致企业财务风险,关键是看怎么用。

　　对于富力集团一直受外界关注的债务，陈志濠认为，富力集团的资产类别组合决定了融资压力并不大。

　　“我们的优势在于公司整体资产规模和组合，因为融资渠道与规模和组合有关。行业融资渠道包括国内公募债、私募债、境外融资渠道、银行开发贷、信托等，富力和其它大型房企并无二致。”陈志濠称，“公司的实力决定融资根本，如果规模达不到，那根本接触不到融资渠道。”

　　年报显示，2019年富力集团实现权益协议销售额为1381.9亿元。在克而瑞的权益销售金额排行榜上，富力地产位居第15位。

　　除此之外，陈志濠认为富力集团旗下的诸多持有型物业是公司现金流的重要保障。

　　“富力第二个优势是资产组合和类别，作为全球最大的豪华酒店业主，目前资产包括100多家豪华酒店，这带给我们融资的灵活度。相较于住宅地产需要滚动开发，酒店、商场和写字楼等商业地产长期持有、经营，是长期还款的来源。而融资机构会看重长期经营的稳定性和资产的总体规模。” 陈志濠介绍道。

　　而对于存续债务，陈志濠认为需要在规模和成本中找到平衡。

　　他表示：“对于债务无非两个途径，要么续期，要么偿还。长期负债更稳定安全，但利息成本也相对高一点，我们的策略是长短结合，短中滚动。 销售市场正在回暖，只要做好计划、适应变化，那么就没有太多担心的地方。目前集团根据市场情况综合计划，销售回款与债务等的资金循环正在恢复中，新的再融资都处于正常的轨道上。

　　销售权益占比93%，远超行业平均水平

　　近年来,中国房地产行业的合作开发成为常态。随着合作项目增多，不少房企的销售金额权益占比一路下滑。据克而瑞数据显示，2019年TOP100房企销售金额权益占比约为75%，较2016年的85%大幅度下滑。

　　但是相比之下，2019年富力集团销售额权益占比达到约93%，远高于行业平均水平。这已经成为富力地产的鲜明特色。

　　“和其它企业相比，我们可能吃了点亏，显得负债率整体比较高。” 陈志濠坦言，“报表好看所有人都乐意，但不是每个公司都适用。”

　　据诸葛找房数据研究中心分析师臧曼君表示，“通过降低权益比，存在压低负债率、美化债务情况的可能，比如通过增加少数股东权益，提高净资产以降低净负债率；或者通过合营联营方式将债务放在表外。但销售金额权益比过低会令企业利润指标不好看，归属母公司的收入或者利润会更少，因为需要和合作方分享利益。”

　　从富力集团2019年的财务报表来看，公司的利润导向比较明确。数据显示，富力集团归属母公司股东权益为773.58亿元，占总权益的96.94%，非控制性权益仅占3.06%；公司所有者应占溢利为96.72亿元，占净利润的95.86%，非控制性权益应占溢利仅占4.14%；合营企业投资和联营企业投资合计为114.39亿元，仅占资产的2.68%。

　　从上述财报数据不难看出，无论是归属母公司股东权益还是公司所有者应占溢利均占到95%以上，这是靠合营做大公司规模的房企无法与之相比的。

　　股息率高达15%，排名居前

　　股息率是股息与股票价格之间的比率，是衡量企业是否具有投资价值的重要标尺之一。

　　今年5月29日，富力地产宣布，2019年年度建议末期股息每股人民币0.86元已获通过。加上中期派息每股人民币0.42元，2019年度富力合计派息每股人民币1.28元。

　　而据Wind资讯数据显示，截至2020年6月19日，以最新收盘日为计算时间点，富力集团股息率高达约15%，在A股及H股房地产行业企业中排名第一。

　　对此，兴业证券(601377,股吧)研报指出，高股息的优质资产在全球利率下行和资产荒背景下投资价值凸显。高达15%的股息率意味着，在股价等条件不变的情况下，理论上投资者仅用6、7年就能够拿回股票投资成本。这是否意味着富力地产处于被相对低估的时点？

　　面对这新一疑问，陈志濠的回答是：“我觉得被严重低估。”

　　陈志濠认为， 从行业整体来看，各家公司的估值参差不齐，因为每个公司的类型都不一样。富力地产是少数覆盖综合体、销售等多个地产业务形态的公司，无论是稳步发展还是突破创新都有较多的机会。

　　对于房地产行业未来发展，陈志濠颇有信心。他认为：“相对来讲，无论是在中国还是其他国家，房地产行业都是一个利润比较好、需求比较稳定的生意。只要有能力满足融资、拿地、销售等要求，还是能赚到钱的。在另一方面，行业未来对参与者的要求只会越来越高，全渠道、全资产都要有方法去管理和运营。”

　　他同时表示：“随着中国在未来成为世界第一大经济体，房地产必然保持一席之地。”

　  被称“旧改专家”，在广州旧改签约项目最多

　　在地产逐步由增量市场转向存量市场、主业增长越来越难的背景下，城市更新则成为新的赛道。

　　而在这条赛道上，富力集团早在1994年就已起步，当时富力集团介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目。2003年又成就首个城中村改造典范，也成就了广州旧改的“猎德传奇”。富力集团由此被称为“旧改专家”。

　　除了广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目外，富力还改造了钢材厂、硫酸厂等10多座旧厂房，对此有人称“每一根烟囱倒下，背后都有富力的一份功劳”。

　　经过二十几年的积累，2019年，富力集团成立了多个区域的城市更新集团，城市更新业务在全国范围内全面铺开。

　　据了解，富力城市更新集团包括旧村改造、旧厂改造及旧城改造，其中，广州的白云区陈田村、黄埔区笔村、茅岗村等项目正在稳步推进，富力地产也因此成为广州市范围内旧村改造项目签约数最多的开发企业。根据年报显示，截至2019年底，富力集团已签约的合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过7000万平米，可售建筑面积超过4000万平米，为公司未来稳健增长奠定基础。其中，预计两年内通过城市更新转化的土储面积可达1000万平方米，相当于2000亿元可售货值。

　　近期，富力相继拿下广州南沙大同村和广州赤沙村两个城市更新项目，再次彰显了其在旧改领域的卓越实力。

　　随着城市更新业务的持续深耕，由此带来的土储质量的改善，富力集团有望重新打开增长空间。而反映到未来销售规模上，则潜力不可估量。现加上富力集团坐拥大规模持有资产和丰富组合，可以提供长期稳定的经营性收益，势必奠定开发和运营的双轨竞争优势，而稳定的派息，也将使暂被低估的富力集团价值得到应有凸显。

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