频繁出让房地产资产“填充”利润 中新集团“去地产化”转型艰难

本报记者 郭阳琛 颜世龙 上海报道

日前，苏州工业园区运营载体中新集团（601512.SH）参与投资的苏州工业园区元禾原点叁号医疗健康产业投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“医疗叁号基金”，在中国证券投资基金业协会完成备案手续，并取得《私募投资基金备案证明》，公司上市后首次非主营业务投资“尘埃落定”。

《中国经营报(博客,微博)》记者注意到，在逐渐剥离房地产开发这一核心主营业务和“利润奶牛”后，中新集团的业绩空缺令投资者较为担忧，公司在业绩说明会上“进一步集聚资源聚焦园区开发运营主业，以及产业载体配套和绿色公用两翼业务”的回复或难以让人完全信服。

实践过程中上，园区开发企业在“去地产化”转型后，往往会选择投资高科技产业。中新集团也不例外。2020年以来，开始布局医药、IT产业链、智能制造等新兴产业，预计投资不超过2.75亿元。

然而，房地产的影响短时间内难以消除。截至2019年末，中新集团房地产开发业务仍占总营收超六成，甚至仍是公司业绩的“晴雨表”。中新集团方面也坦陈，2019年营收上涨53.54%主要是本期房产销售收入增加；而2020年一季度营收下滑48.62%，主要是房产销售项目上年已全部去化，本期房产销售收入为0。

“试水”新兴产业

在逐渐剥离地产业务后，中新集团新的增长动力在哪里？

面对投资者的提问，在业绩说明会上，中新集团方面仅回应称，将进一步集聚资源聚焦园区开发运营主业，以及产业载体配套和绿色公用两翼业务，通过“一体两翼”板块联动，实现高水平产城融合的协同发展。

此外，在年报中，中新集团表示，未来三至五年，公司将一方面进一步加大对苏州市本区域的开发运营力度，同时加快区域外的发展速度，重点完成目前已投入的土地一级开发、产业载体配套及绿色公用建设项目。

申银万国首席市场专家桂浩明告诉记者，园区开发对地方经济影响很大，是城市发展的重要引擎，但也需要政策的扶持和资本市场的推动。园区开发不能仅仅重复过去的道路，“上海的几家园区开发企业例如张江高科(600895,股吧)还是比较成功的，除了房地产开发外，对许多高科技产业进行投资”。

事实上，2020年以来，中新集团也开始投资医药、IT、智能制造等新兴产业。

2月11日，中新集团公告称，公司作为有限合伙人拟以自有资金分别出资人民币 2500 万元投资苏州工业园区元禾原点智能叁号产业投资企业(有限合伙) （以下简称“智能叁号基金”）、医疗叁号基金，分别占比不超过智能叁号基金、医疗叁号基金最终认缴总额的5%，共计出资人民币5000万元。

据悉，智能叁号基金主要投资于先进技术、智能制造、供应链升级等创业企业；医疗叁号基金主要投资于生物技术和医疗健康领域中的新药研发、诊断试剂和医疗器械等创业企业，规模均不低于5亿元且不超过7.5亿元。

6月23日，中新集团又参与投资IT产业链基金。公告显示，中新集团拟作为有限合伙人以自有资金参与投资设立苏州方广三期创业投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“方广三期基金”），公司认缴出资不超过2亿元且占比不超过20%。

记者了解到，方广三期基金的领域为IT上下游产业链相关企业，包括前沿 IT 技术、半导体、高端 制造、智能设备新形态、软件及服务等。该基金目标规模为15亿元，首期基金规模预计9.2亿元，中新集团认缴出资1.84亿元，普通合伙人拟认缴出资1000万元，其他有限合伙人拟认缴出资7.26亿元。

房地产“依赖症”难消

“过去的国家级开发区运营企业以房地产开发为主的，随着房地产调控的开始，其IPO不太可能获得通过。”桂浩明此前在接受记者采访时表示。

正因如此，2016年上市“临门一脚”失败后，中新集团房地产业务收入逐年压缩。招股书数据显示，2016～2018年，中新集团房地产开发与经营收入分别约为42.56亿元、20.73亿元、13.74亿元，占总营收比例分别为72.12%、53.17%、40.07%。在桂浩明看来，这是为了弱化其房地产投资开发公司的身份，强化它是一家园区开发公司。

房地产业务一直是中新集团的“支柱”，对其业绩影响颇大。财报显示，2019年，中新集团房地产开发营收35.09亿元，同比增长155.44%，占总营收比例“反弹”至66.08%。

记者了解到，2019年上半年，中新集团“加快房产去化及涉房股权出质”，处置吴中置地100.00%股权和和瑞地产51.00%股权，实现处置子公司收益1.67亿元和0.49亿元；处置左岸地产30.00%股权、恒熠咨询30.00%股权、尚源房产19.40%股权、联鑫置业16.66%股权及圆融集团25%股权，实现长期股权投资处置收益636.62万元、3687.50万元、1259.78万元、1356.53万元和 5444.94万元。

据年报透露，其中，仅出售吴中置地、尚源房产和圆融发展，为中新集团贡献的净利润占归母净利润的比例就分别为13.66%、1.03%和5.63%，这也直接导致“中新集团上半年净利润明显高于下半年”。

地产分析师严跃进表示，剥离地产业务的一大原因是土地价格日渐攀升，而像中新集团这类企业没有一定的拿地和营销资源，传统房产买卖业务就难以为继。“但此前这块业务对公司营收贡献很大，这时要去掉的话，对企业经营是有压力的，也是这类企业转型时需重点考虑的。”

尽管已经上市并宣称完成“地产去化”，但房地产对中新集团的影响力仍随处可见。记者注意到，2月4日，中新集团与苏州工业园区管委会合作开发的中新科技城“苏地2020-WG-17号”地块公开挂牌出让。 3月13日，该地块被苏州高新(600736,股吧)（600736.SH）控股公司苏州白马涧生命健康小镇建设发展有限公司竞得。

若不考虑分配期间费用，本次苏州两大园区开发上市公司间的交易，预计将为中新集团带来6.0亿元左右的归属母净利润，而其一季度净利润不过7.2亿元，可以预见此次的卖地收益将是其二季度利润的主要来源。

据华泰证券(601688,股吧)统计，中新科技城待出让土地面积仍有9.6万平方米，假设容积率为2.0，参照本次土地出让，未来还可为中新集团进一步贡献归母净利18.8亿元，“这也为2020年业绩提供支撑”。

对于公司业绩的波动、“去地产化”后的发展规划等问题，记者多次致电致函中新集团。公司相关负责人表示，“由于领导最近都在开会比较忙，暂时不便接受采访。”