当北京毕业季降租遇上地铁找房指南 别再说你不会租房了

　　收拾好行囊，挥别师友，6月，S开启只身闯荡北京的新生活。

　　在踏入北京这座城市之前，道听途说来的北京生活曾让S闻风丧胆，比如一夜之间山穷水尽，并不需要创业失败，在北京，只要交个房租就能体会。

　　的确，对于每一个北漂来说，租房都是面对残酷现实的必修课。

　　为了这堂必修课，S提前做了不少功课，比如北京各区房租的大致水平、如何鉴别网站上的真假房源、房东直租和中介租房的区别等。

　　一番功课做下来，S惊叹于北京昂贵的房租，更重要的是，S深信，在毕业季这种租赁旺季，租金往往会高于平时的水平，不仅如此，受供需关系影响，快准狠的敲定房源才能免于无“家”可归。

　　S的租房需求不复杂，邻铁房，出行方便即可，但首次租房，S的预算有限。

　　在小心翼翼的拨通1个、2个……N个求租电话之后，S焦急地等待着中介经纪人们的回电。S预计，自己的预算没有优势，加上毕业季租房需求普遍较高，能快速找到心仪房源的几率不高。

　　第二天，S陆陆续续接到中介经纪人们的回电，不仅如此，每个经纪人基本都准备了两三套符合S条件的房源，并安排了看房。这让S大感意外，旺季房源还这么充足？

　　当日，S在跟随经纪人看房的过程中，隐约捕捉到租金有议价余地的信息。辗转四套房源之后，S就其中一套房源试探性提出房租打折的要求。令S没想到的是，一番交涉之后，竟如愿争取到月租减150元的优惠，当场S就以每月1800元的租金签下了角门东的一间次卧。

　　“要不是看在这房子闲置了个把月，再空下去就要赔本了，我们也不能以这个价格租给你，去年这间租金还2000呢，你可捡了大便宜了！”一边签租房合同，中介经纪人一边感慨。

　　事实上，受疫情影响，北京租房市场的季节性规律被打破，传统旺季并不“旺”，尤其是在企业招聘需求大、高校毕业生租房需求旺盛的6月，租赁市场表现“失色”。根据贝壳研究院提供的数据，6月北京租赁成交环比下滑近两成，租金环比微涨0.3%，同比跌5%。而S所在的区域丰台，租赁成交量更是大幅下滑37.1%。可以说，S正在经历的，是实实在在的首个降租的毕业季。

　　而随着北京疫情得到有效控制，毕业季下的北京租赁市场成交量正在稳步回升。贝壳研究院数据显示，7月首周，成交量环比上涨14.8%，逐步恢复正常水平。

　　那么，这届正在赶来的毕业生最中意什么样的房源？贝壳研究院给出的答案是71.8%的毕业生租房时最关注交通便利性。

　　贝壳研究院调研数据显示，北京临铁房套均价格比普通房源高出8%，平均下来毕业生在地铁沿线租一个单间多花200多元，单次通勤最多可以节省15分钟。

　　北京，18条已运行地铁线路，沿线房源多到让人眼花缭乱，无从找起，不费一番功夫谨慎找房，别说多花200元每天多睡15分钟，即便位置再优越，租房的生活都有可能是延绵不断的“会呼吸的痛”。

　　那么如何在北京租到一间满意的地铁房？这篇攻略可以让即将要找房的你少走弯路。

　　10号线、6号线优居指数最高

　　考虑到临铁房的成交热度、价格、面积和楼龄等因素，贝壳研究院计算了各线路整体的优居指数，在优居指数排行榜中，10号线、6号线成为毕业租客们最合适的选择。

　　其中房源量最大的地铁线是10号线，作为北京最长的地铁线，10号线也是北京地铁系统中客流量最大的线路，站点多人流量密集，同时沿线租赁房源量也最大。6号线横跨石景山区、海淀区、西城区、东城区、朝阳区、通州区，为北京中心地铁线，成为各区之间换乘的主要线路。

　　此外，1号线、9号线和2号线的居住指数最低。虽然1号线、2号线处于北京城中心，但由于沿线租赁房屋房龄均超过20年，沿线租赁住房供给较少且价格高，套均价格为6102-8699元，对于毕业生来说尽管绝对交通便利性高，但会影响居住品质以及造成租金压力。

　　双井地铁站附近成交量最大，通州区站点性价比最高

　　贝壳研究院根据临铁房的成交量和成交价格的交叉分析，将其划分为四种类型：高品质站点，热门站点，优价站点和冷门站点。

　　热门区域高成交量，高价格，主要是北三环中路及国贸附近的铁站，租赁住房数量多，至国贸CBD及北部的商业区均交通便利，因此属租赁热门区域，其中租赁成交量最大的是国贸商圈的双井地铁站。

　　优价区域则包括6号线、八通线向东到通州的地铁站，以及各个地铁线路的始发站等，相对价格较低且租赁人口较多。

　　高品质区域价格高成交量小，主要是城市中心区，交通更为便利，其中什刹海站点附近租赁房源最高，单平米租金高达174.9元，按平均租赁面积70平米计算，租赁一套房子需要12243元。

图 北京市地铁站点成交量价分布图   来源：贝壳研究院

　　国贸精英汇聚，西二旗商圈为“码农”租住洼地

　　距离公司近、周边配套设施好是毕业生租住品质的主要体现。

　　贝壳研究院通过对国贸、望京、中关村(000931,股吧)、西二旗等热门商务区一小时通勤圈内站点进行分析，基于附近房源的购物、休闲、医疗等三公里范围内配套设施的数量计算发现，国贸CBD商圈覆盖的居住站点最广，选择也更多。互联网人聚集的西二旗商圈租住水平较低，回龙观、立水桥等站点成为互联网人的租住洼地。

　　对于工作在国贸CBD的毕业生，居住在双井地铁房生活最便利，配套指数排名榜首，达到6.8，可享受便捷的交通和便利的购物，距离国贸CBD工作地也更近。但对应的价格也最贵，每月要承担的租金负担较大，每月的租金支出水平超过9200元/套；通州北苑地铁房也处于国贸CBD一小时通勤圈内，每月的套均支出仅为双井临铁房的一半，为4725元/套，周边配套相比双井临铁房相差较大，仅为3.6。

　　其他商务圈也类似，距离工作地近的地铁房往往配套更好，但租金也会随之增加。而工作在西二旗商圈的人群平均租房成本整体较低，主要集中在立水桥、回龙观、霍营等站点，其中回龙观、立水桥南都比较适合，而霍营虽然租金相对更为便宜，其周边设施一般配套指数较低。

图 北京六大商务区一小时通勤圈热门地铁站点租赁房源价格及配套指数   来源：贝壳研究院