泰禾“引战”迫近终局：万科或后来居上 已洽谈两月有余

　　来源|21世纪经济报道

　　记者|张敏

　　编辑|徐旭

　　有市场人士表示，虽然仍存变数，但目前来看，万科是众多参与者中，最接近与泰禾达成合作的企业。

　　种种迹象表明，持续多日的泰禾集团(000732,股吧)“引进战略投资者”工作，即将进入尾声。近期市场盛传的万科，有可能成为泰禾的新股东。

　　21世纪经济报道独家获悉，早在今年5月初，泰禾与万科就已展开接触，并表示出合作意愿。此后，虽有其他公司介入泰禾“引战”工作，但双方始终保持着沟通。截至目前，双方已在深圳、北京两地有过多轮磋商，谈判进展总体顺利，对泰禾项目层面的盘点也已进行多轮。

　　有市场人士表示，虽然仍存变数，但目前来看，万科是众多参与者中，最接近与泰禾达成合作的企业。

　　截至目前，两家公司均未对此做出公开回应。但根据最新的公告，泰禾于近期首次出现债券违约，似乎凸显出“引战”工作的迫切。截至7月7日，公司已到期未付的债务270.65亿元。泰禾于2020年内到期债务总规模为555.11亿元。

　　新股东的入主，已经刻不容缓。

　　曲折“引战”史

　　泰禾是在今年5月宣布引进战略投资者的。5月13日晚间，泰禾集团发布公告称，公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者，相关交易可能导致公司控制权变更。

　　这一消息如同重磅炸弹，迅速引发市场关注。但若梳理过往，泰禾此举有迹可循。

　　由于战略错判，泰禾曾在2017年获取一批高价地，但楼市在2018年进入深度调整期，加之部分项目拆迁不顺畅，泰禾销售受挫，资金问题逐渐浮出水面。

　　为回笼资金，从2018年末到2019年，泰禾集团陆续出售十多个优质项目，总回款超过百亿。

　　2019年，泰禾集团的净负债率243.76%，下降约140个百分点；资产负债率84.88%，下降约2个百分点。但在业内，泰禾的负债率仍然越过了安全“红线”，且总负债规模仍然高达1900亿元。

　　21世纪经济报道了解到，早在2019年，某头部房企就曾与泰禾接触，并探讨入主的可能性。但由于泰禾集团董事长黄其森并不想放弃控制权，双方协商未果。

　　泰禾集团的股权结构相对简单。截至今年第一季度，黄其森控制的泰禾投资持股48.97%，是公司第一大股东。黄其森夫人叶荔持股12.05%，黄其森妹妹黄敏持股1.52%。三者为一致行动人关系，共持有泰禾集团62.54%的股份。因此，黄其森在泰禾有绝对话语权。

　　进入2020年，因新冠肺炎疫情影响到销售工作，泰禾在一季度的营收规模仅为4.79亿元，归母净利润出现亏损，经营性现金流为负。4月和5月，因两笔贷款逾期，黄其森两次被列为失信被执行人。

　　这也令黄其森下决心放手。近几个月来，有多家企业曾介入到泰禾的“引战”中。

　　21世纪经济报道了解到，在福建省有关方面的斡旋下，厦门国贸(600755,股吧)一度成为最接近泰禾的战投伙伴。去年厦门国贸的营收规模超过2000亿，主营业务包含房地产，与泰禾有业务上的契合度。但因忌惮于泰禾庞大的债务规模，这家世界500强企业最终选择放弃。

　　厦门建发、中铁建、保利等企业也与泰禾有过接触，但最终协商未果。21世纪经济报道了解到，虽然看中泰禾的产品力和区域布局，但泰禾的债务规模过于庞大，资产质量相对不佳，成为这些企业放弃的重要原因。另一方面，上述“国字头”企业也存在决策周期过长的问题，无法满足泰禾对合作者的迫切要求。

　　另外，也有不少企业试图寻求项目层面的收购，但这并不符合泰禾现阶段的策略。

　　相比之下，万科是最晚被曝出的洽谈者。据记者了解，双方的谈判虽然也存在小的磕绊，但总体较为顺利。且从泰禾管理层的态度来看，似乎也颇为属意万科。

　　虽然泰禾在7月7日的公告中声称，本次引入战略投资者尚处于筹划阶段，“能否签署尚存在不确定性”，但综合各方信息来看，万科是众多参与者中，目前最接近与泰禾达成合作的企业。

　　债务压力或成催化剂

　　近几日，泰禾出现债务违约，似乎凸显了“引战”工作的迫切性。

　　7月6日，上海清算所公告泰禾集团中期票据“17泰禾MTN001”违约。该项债券于2017年7月5日发行，额度为15亿元，年利率7.5%，期限3年。同时，违约触发交叉保护条款，导致另一应于9月19日到期的债券“17泰禾MTN002”需要提前兑付。这两笔债券的本息合计超过37亿元。

　　这是泰禾首次出现债券违约。对于违约原因，泰禾集团方面表示，“受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素等影响，公司现有项目去化率短期内有所下降，销售预期存在波动；同时，由于公司自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难。公司经多方努力筹资，仍未能完成17泰禾MTN001的按时兑付。”

　　受此影响，7月3日和7月6日，东方金诚国际信用评级公司连续两次下调泰禾的信用评级。泰禾集团的主体信用等级已从AA-下调至C，“16泰禾02”“16泰禾03”两笔债券的信用等级也被下调至C。

　　泰禾于7月7日对2019年年报问询函的回复，还披露了另一组数据。截至7月7日，公司已到期未付的债务270.65亿元。泰禾于2020年内到期债务总规模为555.11亿元。

　　一位熟悉泰禾的分析人士认为，这些压力会迫使引战工作早日落定。一方面，债务压力不断凸显，泰禾急需资金支持；另一方面，随着疫情得到控制，房地产市场正快速复苏，股权层面的变动需尽快落定，才有助于公司稳定军心，并利用新的资金，迅速撬动存量资源。

　　年报显示，截至2019年底，泰禾的土储达到3270.14万平方米，可售货值约4000亿元。

　　前述分析人士认为，对任何一家有规模诉求的房企来说，这笔资产都是不小的诱惑。但蜜糖还是砒霜，将在很大程度上取决于“白武士”的能力和意愿，目前来看，有能力拿下泰禾的企业并不多，这也令此次引战工作变得简单。情势迫切，中国房地产史上最大的一宗并购案能否在近期发生，将很快见分晓。

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